朝阳土拍“拆单”引爆楼市：豪宅扎堆，刚需何去何从？

01朝阳土拍“拆单”了

七月底的北京，土拍市场热得发烫。

7月28日下午，朝阳区酒仙桥旧城区改造地块正式开拍。招商蛇口、越秀、建发、保利发展、中海新城、绿城，六家房企围猎一宗地，248轮举牌，前后鏖战一个半小时。最终中海新城以46.814亿元笑到最后，溢价率25.84%，楼面价站上8.11万元/平方米，刷新了2026年以来北京宅地成交楼面价最高纪录。

消息一出，业内哗然。要知道，这还是在起拍楼面价已经高达6.44万元/平方米的基础上打出来的成绩。

但更让人意外的事情还在后面。

就在酒仙桥地块成交三天后，将台乡驼房营地块突然上架。这宗编号为JT-629的地块，由驼房营0013住宅用地和0001、0002、0018三块体育用地打包组成，位置优越——四环到五环之间，紧邻地铁14号线将台站，周边颐堤港、太古坊（在建）、驼房营公园一应俱全。

紧接着，南磨房广渠路地块也摆上货架，起拍价高达70.5亿元，起拍楼面价超6.8万元/平方米，双双刷新年度纪录。8月4日开拍当天，中海新城再度出手，以83.99亿元拿下，溢价率19.1%。

十天之内，中海新城在朝阳核心区砸下约130亿元。

有人感叹，朝阳区卖地的策略实在是高明：核心地块连环出击，一浪接一浪。但如果你仔细看，会发现这波操作背后藏着一个更大的转变——朝阳区，不搞“组合卖地”了。

02组合卖地走到头了

过去两年，朝阳区在业内有个响当当的名号：组合卖地之王。

所谓组合卖地，就是“肥瘦搭配”——把一块好卖的纯住宅用地，和几块不好卖的商业、体育、教育等配建用地打包在一起，让开发商一锅端。政府图的是能一次性回笼资金，开发商想的是：不要？那好地你也别想拿。

三个标志性的大包，圈内人都记得。

2024年6月，中建智地联合体以112亿元拿下酒仙桥、前苇沟、中关村朝阳园北区三宗打包地块。2025年，中海新城以153.32亿元拿下朝阳组合地块。同年4月，中建智地又联手金茂、越秀，以126亿元竞得黄杉木店及孙河组团地块。

每一个都是百亿级的大手笔。

但问题也随之而来。开发商被迫吃下商业、体育等配建“包袱”，资金压力山大。举个例子，这次驼房营地块里，0013住宅用地之外，还绑了三块体育用地。光这几块配建，就有大约10亿元的资金沉淀。楼面价因此被拉高，开发商如果底价拿地，已经算是理性选择，要再拍出高溢价，几乎不可能。

政府虽然回笼了资金，但溢价率始终上不去。百亿级别的总价，吓退了大量中小开发商，参与竞拍的永远是那几张老面孔。市场活跃度大打折扣。

说白了，旧模式已经走到头了。

更关键的是，开发商也不是傻子。2025年北京宅地成交40宗，收金1427亿元，同比下滑8.17%。政府卖地越来越难，开发商拿地越来越精。你让房企吃“肥瘦搭配”的套餐，人家要么只吃瘦肉，要么干脆不点单。

从2025年底到2026年上半年，北京土拍市场出现了一个鲜明的信号：纯住宅地块，抢得头破血流；带配建的地块，无人问津。市场用脚投票，告诉了政府答案。

03提质缩量，政府打什么算盘

于是，新玩法来了。

这次酒仙桥地块的出让，就是一个教科书级别的案例。这块地原本是占地4.27公顷的整体大盘，原始控规容积率2.8，限高60米，东南角还配建托幼。进入正式供应清单后，朝阳区直接把它一分为二。

西侧一半作为0013-1地块率先入市，容积率从2.8调降至2.5，建筑限高上调至80米。托幼用地调整到东南侧的0013-2地块，不纳入本次出让范围。剥离配建后，0013-1成了一宗无自持、无配建压力的纯住宅独立地块。

结果呢？六家房企抢，248轮竞价，溢价25.84%成交。

这就是“提质缩量”的逻辑。

背后的思路有三层。

第一层，稳定预期。过去两年，朝阳区通过组合卖地一口气释放了大量住宅用地，尤其是高端改善产品，供应量已经突破上万套。如果再搞“肥瘦搭配”继续放量，只会加剧去化压力，开发商手里的库存卖不掉，下一轮谁还敢拿地？

第二层，吸引资金。单幅地块剥离配建后，降低了拿地门槛，吸引了更多开发商参与竞争。酒仙桥地块引来六家房企，广渠路地块引来六家，百轮竞价成了常态。而像驼房营这样配建较重的地块，即便位置再好，大概率也只能底价成交。市场分化，反而让政府有了更精准的定价权——好地卖出好价，一般地也不强求溢价。

第三层，抬高天花板。核心区的地价标杆被拉高后，周边地块的估值也会跟着水涨船高。南磨房广渠路地块之所以能拍出83.99亿元的高价，跟酒仙桥地块的“示范效应”脱不了干系。一宗地火了，后面几宗地也跟着沾光。

中指研究院的分析师说得直白：减量提质已成为北京今年供地的核心思路。2026年北京市政府在供地计划中明确提出，建设用地供应要突出“减量提质”，全市安排城乡建设用地净减量任务500公顷。不再追求土地出让的数量，而是追求每一宗地的质量。

04豪宅扎堆，刚需怎么办

策略转变，短期内效果立竿见影。但把视线拉长，一个更现实的问题摆在了普通购房者面前：朝阳区，正在变成豪宅区。

从东四环到东北五环，朝阳公园融创壹号院、酒仙桥中海萬吉玖序、黄杉木店璞樾和紫京宸园，一批项目正在热销或即将入市。再加上即将出让的酒仙桥新地块、化石营、甜水园、永安里、将台等地块，短短两三年内，朝阳区高端改善产品的供应量可能超过7000套。

这是什么概念？北京2025年全年新房成交也就几万套，光是朝阳区的高端住宅就占了将近十分之一。而且这些项目单价普遍在10万元以上，总价动辄两千万起步。

刚需呢？

十八里店、朝青这些曾经的刚需板块，旧库存压力依然不小。而核心区的地价被不断推高，房价天花板被一次次打破，传导效应下，外围板块的价格也会水涨船高。城市发展格局正在形成“核心区高端化、外围刚需化”的分化。

从政府角度看，这盘棋走得并不差。核心区卖高价，财政有收入；外围刚需盘，也能稳住基本盘。但对于普通购房者来说，选择空间正在被压缩。

当开发商和政府都在盯着富人钱包的时候，普通人买房这场仗，到底要往哪个方向打？