外资预测房价将暴跌

今年 4 月的时候，瑞银发了一份关于中国房地产市场的预测研报，里面给了几个挺重要的判断：

3 到 4 月一线城市那波市场回暖和房价企稳，说白了就是阶段性脉冲，脉冲一结束，2026 年三季度就会进入下跌窗口期，核心城市房价会加速往下掉，预计全年跌 10%；三四线及以下城市 2026 年预计继续跌 20%。

翻成人话就是：3、4 月短暂回暖之后，三季度国内房地产会继续暴跌，核心城市全年再跌 10%……

外资的逻辑是这样的：过去几年 6 到 8 月国内房价都特别容易暴跌，因为 6 到 8 月天热又赶上暑假，市场自然需求一路往下走，成交量肯定萎缩，成交量一缩，房价就很容易崩。

今天已经8月底了，6 到 8 月这个淡季快走到头了，暴跌来了吗？

官方口径咱就不看了，官方说没跌……

多看看第三方的数据。

中指研究院的数据显示，6 到 7 月百城二手房价格确实跌了，大概跌了 1%，每个月跌 0.4% 左右，其中一线城市跌得最少，6 到 7 月大概跌了 0.4%。

具体来看，1 到 5 月百城二手累计跌幅 2.49%，一线城市跌 2.01%，二线跌 2.67%，三四线跌 2.51%；6 月环比百城跌 0.42%，一线跌 0.16%，二线跌 0.45%，三四线跌 0.48%；7 月环比百城跌 0.44%，一线跌 0.25%，二线跌 0.45%，三四线跌 0.48%；1 到 7 月累计估算百城跌约 3.3%，一线约 2.4%，二线约 3.6%，三四线约 3.5%。

再看冰山指数，6 到 7 月也没出现暴跌，上海 7 月房价是由涨转跌。

下面这张是广发证券地产团队整理的更高频的二手房价格跟踪图，6 到 7 月也是跌了，但跌幅有限，也就 1% 到 2% 的水平，全年跌幅大概 3% 左右，跟中指院的数据差不多，非常直观地能看出来今年和过去三年的区别。

不管用哪个口径的数据，跟海外投行预测的暴跌都差得很远。

原因也很简单：挂牌量没起来。

过去几年一进淡季，房价刚有点下跌的苗头，房东就害怕继续暴跌，于是加速挂牌、降价砸盘，然后房价就真的暴跌了。

但今年进了淡季后，虽然价格也开始有点往下走，但加速降价挂牌的房东并没有增加。

下面这张图是广发地产团队整理的挂牌变化趋势：截至 8 月 7 日，140 城中介二手挂牌 559.0 万套，周环比降 0.80%，重点 12 城二手挂牌 159.5 万套，周环比降 0.16%。重点 12 城的挂牌量从年初的 165 万套左右一路降到现在的 159 万套上下，是持续下行的。

这跟股市见底的逻辑是一样的。

股市任何一个底部，都不是因为大量投资者突然变乐观了、然后推着股价涨上去见底的。

而是因为没人卖了，于是就缩量震荡，慢慢从底部走出来。

再多说一句，很多人说经济这么差、大家都没钱，怎么可能有人买房？这个逻辑也很简单：中国房地产市场一年的换手率只有 1.5% 左右，根本不需要大部分人都赚到钱才会有人买房。

至少从数据来看，今年上半年赚钱的人不少……

今年上半年国内个税总收入 8982 亿元，同比增长 13.1%，其中工资薪金个税增长 9.8%，这个增速不算低。

但个税最大的增长来源是资本类所得，限售股转让个人所得税今年上半年增长了 97.6%。

说白了就是股票涨了，散户喜欢追这些股票，上市公司的大股东小股东就 "好心" 把股票卖给散户，他们减持部分交的税今年上半年涨了 97.6%……

这也能在一定程度上解释为什么上海深圳的豪宅市场这么火爆……

往后看，市场到底是继续震荡企稳，还是像外资投行预测的那样加速暴跌，下一个观察窗口就是 9 到 10 月这个传统旺季。

旺季来了之后，成交量会不会如期走强？有没有可能带动价格再次回暖？成交量走强的背景下，挂牌量会不会又大幅增加？

如果 9 到 10 月能观察到相对积极的状态，我觉得关于中国房价还要暴跌的言论就可以消停了。

我们也大概率能对市场到底是见底了还是要继续暴跌，下一个比较准的判断。

但值得注意的是，这里不可能期待暴涨。

从市场企稳见底的角度来说，国内房地产底部缩量震荡大概率还会持续，今年 3 月以来的震荡时间太短了，不符合一个底部震荡该有的时间周期。

考虑到房地产的换手率远低于股市，这种震荡周期可能会维持 1 到 2 年……

其次，从政策角度来看，如果能看到政策进一步发力，也会非常有助于改善市场情绪，打破 "还会继续暴跌" 的一致预期。

不过目前能期待的政策比较少。

我看不少人在期待财政贴息这类政策，我觉得落地的概率太低了。

我认为可以期待的，可能是公积金政策的进一步改革。

前几周北京印发了《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，里面绝大部分政策变化都是过去上海深圳已经做过的，北京只是跟上而已。

但有一个细节我觉得值得关注。

北京大幅放松了公积金贷款额度的条件：新政后，单人每缴一年可贷额度从 15 万提高到 20 万；夫妻双方都是缴存人的，每缴一年可贷 40 万，核算以缴存年限较长的一方为准，不满一整年按一整年算。

说白了就是一对夫妻交两个月公积金就能贷 40 万，交一年零两个月就能贷 80 万……

80 万这个数字已经不小了，80 万公积金贷款在绝大部分二三线城市都能买一套老房子了……

但是，目前绝大部分城市的公积金贷款额度还是用 "账户余额 × 倍数" 这个算法，这意味着只有长期交公积金的人才能享受到公积金贷款，没交公积金的人很难享受。

公积金贷款的门槛依然很高。

根据最新修订的《住房公积金管理条例》，个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员，可以自愿参加住房公积金制度。

毫无疑问，这部分人群根本没有任何参与公积金制度的意愿 —— 钱放在手里，总比存在一个不能随便取的账户里要踏实。

但如果公积金贷款门槛降下来，类似北京这种交一点钱就能贷 40 万、80 万，再叠加公积金利率进一步降低，对这部分人来说，缴存一点就能贷款买房就会很有吸引力。

公积金就会从少部分人的政策红利，变成大部分人的政策红利，而且是覆盖更多低收入群体的大部分人。

所以我认为，未来公积金降低贷款门槛、降低贷款利率，成为一项真正的社会福利，可能是一个重要方向。

如果这个方向能落地，购房利率大概率会进一步降低，也能进一步推动房地产市场企稳回暖。

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