现房销售时代加速到来：一份来自81家房企的财务安全体检报告

2026年8月28日，星期五。

这一天，中国房地产行业迎来了自1994年预售制度建立以来，最为深远的一次基础性制度重构。

政策的核心指向一个方向：现房销售。

从预售到现售，从“拿地6个月回款”到“两年半回款”，房企的时钟被大幅拨慢。在这一制度变局中，81家已披露2026年半年报的A股房企，谁的财务安全垫更厚？谁又在裸泳？

新政核心：新老划断，预售“封顶”

冲击分化：三类房企，三种命运

新政对不同类型房企的冲击截然不同。

资金充裕、财务稳健型房企：相对受益。天健集团、金融街、南京高科、天地源、京投发展等企业，合同负债规模小、当期现金回款已覆盖全部待交付预收款，没有庞大的“历史欠账”包袱。即便切换到现房销售模式，腾挪空间更大。

中小型、低覆盖比房企：生存压力最大。ST华幸、荣盛发展、中洲控股、亚通股份等企业，销售收现规模极小、合同负债规模庞大，覆盖比极低。有分析指出，现房销售及主办银行封闭管理意味着对开发商自有资金沉淀要求大幅提升，高杠杆、弱资质的房企将加速出清。

数据说话：81家房企的财务安全图谱

基于81家已披露2026年半年报的A股房企数据，以“销售商品、提供劳务收到的现金”为回款指标，以“收现/合同负债”衡量当期回款能力相对待交付预收款池的覆盖程度：比率越高，说明历史交付包袱越轻，财务安全性越强。

第一梯队：覆盖比≥100%，历史包袱最轻

天健集团销售收现84亿元，合同负债47亿元，覆盖比178%；金融街销售收现27亿元，合同负债21亿元，覆盖比131%；南山控股销售收现44亿元，合同负债34亿元，覆盖比130%；南京高科销售收现17亿元，合同负债13亿元，覆盖比127%；天地源销售收现15亿元，合同负债14亿元，覆盖比105%；京投发展销售收现15亿元，合同负债15亿元，覆盖比101%。

这些企业当期现金回款已超过全部待交付预收款，没有“预售欠账”需要消化，在新政下拥有最大的战略腾挪空间。

第二梯队：覆盖比50%-100%，总体可控

金地集团销售收现84亿元，合同负债103亿元，覆盖比81%；城建发展销售收现76亿元，合同负债97亿元，覆盖比79%；大悦城销售收现72亿元，合同负债86亿元，覆盖比84%；首开股份销售收现43亿元，合同负债75亿元，覆盖比57%。

有一定历史包袱但总体可控。关键在于存量项目的去化和交付节奏。若市场持续回暖，可通过加快现房去化改善现金流。

需高度警惕：覆盖比<50%，合同负债规模庞大

保利发展销售收现1063亿元，合同负债2417亿元，覆盖比仅44%；绿地控股销售收现530亿元，合同负债1576亿元，覆盖比34%；陆家嘴销售收现74亿元，合同负债260亿元，覆盖比29%；ST华幸销售收现27亿元，合同负债155亿元，覆盖比17%；荣盛发展销售收现19亿元，合同负债126亿元，覆盖比15%；中洲控股销售收现17亿元，合同负债111亿元，覆盖比15%。

这些企业合同负债规模远超当期销售收现，意味着大量已售未交付房源需在未来投入建设资金。现房销售新政下，新项目融资条件收紧，若销售端持续低迷，现金流压力不容忽视。当然，头部房企（保利、绿地等）拥有更强的融资能力和资产盘活手段，抗压能力优于ST类房企。

对房企而言，财务安全的分水岭已经清晰。不在于规模大小，而在于合同负债的包袱有多重、现金回款的真实能力有多强。覆盖比高的企业（天健集团、金融街、南京高科等）在新政下更具韧性；覆盖比低且合同负债庞大的企业则面临更大的转型压力。

当行业从“拼规模”转向“拼产品、拼运营、拼融资”，新一轮洗牌，才刚刚开始。

预告：更深度的排名即将展开

随着2026年半年度报告披露季渐入尾声，A股81家上市房企的现金回款图谱已经初步清晰。但更大的图景尚未完整，港股上市的内地房企（中国海外发展、华润置地、龙湖集团、碧桂园等）以及尚未披露的A股房企即将陆续发布半年报。

届时，自媒体“Y角兽”及关联账号“角兽经纶”将依托巨潮资讯网、港交所披露易及各公司正式财报，就全部A+H股上市房企的现金回款情况，以及房地产供应链上施工、建材、设计等核心供应商的现金付款情况，进行多维度深度排名。

排名将重点聚焦以下维度：

现金回款端：销售商品、提供劳务收到的现金规模与增速；收现/合同负债覆盖比；销售收现与签约金额的匹配度；经营性现金流净额与净利润的含金量对比。

现金付款端：购买商品、接受劳务支付的现金规模与趋势；应付账款及应付票据的规模与账龄结构；应付账款周转天数变化；供应商款项支付及时性评估。

两套数据交叉印证，将勾勒出后“三道红线”时代房企真实的财务安全边界，以及上下游产业链的资金链健康状况。需要获取所有上市房地产企业的现金回收数据及排名，可以联络Y角兽及角兽经纶的运营商——上海须臾达信息咨询有限公司。

敬请关注。

信源说明

本文核心数据与事实均来自以下公开信息渠道：

1. 政策文件

2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》，来源：住房城乡建设部官网。同日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，来源：中国人民银行官网。证监会同步发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，来源：证监会官网。

1. 81家A股房企财务数据

1. 行业分析机构观点