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魔都房房房｜深度实探！浦东内环旁绿城逸庐，267 席低密改善大盘全貌解析
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大家好，我是魔都房房房。最近一段时间，浦东北蔡楔形绿地板块的热度，一直在上海改善购房圈持续发酵。随着一批新地块规划相继浮出水面，这片内环边上难得的成片生态住区，慢慢揭开了它神秘的面纱。而绿城拿下的 C09b‑01 地块，也就是如今大家口中的绿城逸庐，自从土拍尘埃落定之后，就一直被众多改善购房者持续关注。

这段时间后台有非常多粉丝私信我，希望我可以深度扒一扒这个绿城全新项目。到底地块底子如何、社区规划有哪些巧思、高层与叠墅产品如何排布、未来入市价格区间大概处在什么水平，又是否值得改善家庭放进自己的看房清单。带着一连串大家关心的问题，我梳理了项目公示规划文件、板块土地市场行情、周边配套现状以及绿城庐系过往产品经验，写下这一篇完整的探盘测评，希望可以给正在看房的朋友们一份客观详实的参考资料。

一、土拍回溯：高溢价拿地，绿城重仓北蔡生态板块

故事要从今年 4 月初北蔡项目规划方案公示之前那场备受瞩目的土拍说起。在去年第三批次土地出让会上，浦东新区北蔡楔形绿地 C09b‑01 地块，经过多轮房企竞价，最终由绿城成功收入囊中。该地块最终成交楼板价来到71412 元 /㎡，溢价率达到 40%，也是当时这批出让地块当中溢价水平较高的一宗宅地。

熟悉上海土地市场的朋友心里都清楚，40% 的溢价，代表着房企对于这片土地长期价值的认可。同时出让文件当中明确提出硬性要求，未来住宅项目装修标准不能够低于 5000 元每平方米。这个条件，也从侧面定下了项目偏高端改善的产品基调，后续入市的房源，精装交付品质会处在一个比较高的水准。

我们不妨把视线拉开，看看同一板块当中其他出让地块的地价水平。距离绿城逸庐南侧不远，西派海上所属地块，成交楼面价 5.57 万 /㎡；浦开集团拿下的北蔡楔形绿地 C06‑01 地块，楼面价 51009 元 /㎡。横向对比下来，绿城地块的拿地成本，在整个北蔡楔形绿地板块里面处于相对高位。高地价往往也意味着，开发商在产品打磨层面会投入更多精力，以此匹配土地本身的价值。

二、区位版图：内环旁黄金位置，承接张江、花木双重红利

买房先看地段，这是永恒不变的道理。绿城・逸庐坐落于浦东北蔡板块，从城市环线来看，项目处在内环外侧、中环以内，属于上海主城区非常核心的一块区域。

打开地图就能直观看见它得天独厚的区位优势。项目向东，紧邻张江科学城核心腹地；向北距离花木‑龙阳路城市副中心不远。两大高能级城市板块，为这片区域源源不断输送产业人口、商业资源、城市配套红利。对于在张江上班的科创人群而言，这里属于通勤友好的宜居备选板块，既可以就近享受张江成熟的产业配套，又能够避开科创核心区高密度办公的居住氛围，寻得一处安静舒适的居住地上海浦东。

交通路网方面，地面快速路和轨道交通组成了立体出行体系。地块靠近罗山高架路，驱车短时间之内便可驶入内环高架路网，自驾去往陆家嘴、世博、前滩、张江各个方向都比较顺畅。轨交资源同样亮眼，13、16、18 号线三条轨道交通线路，都在项目 3 公里辐射范围之内。多轨交汇的格局，大大拓宽了未来业主通勤出行的选择，去往上海各大主城区通勤便捷度可观。

比起交通配套，这片地块最大的王牌，莫过于北蔡楔形绿地。很多购房者对于楔形绿地这个概念还比较陌生。北蔡楔形绿地是上海 2035 总体规划当中划定的十片楔形绿地之一，规划占地约 11 平方公里，体量差不多等同于 7.5 个世纪公园，属于浦东中心城区一块分量很重的生态留白地。

按照官方规划，未来这片生态板块绿化覆盖率目标达到 70% 以上、森林覆盖率达到 50% 以上、人均公园绿地面积可以达到 82 平方米，居民出门 200 米范围之内，就能够抵达休闲绿地空间。放眼整个上海内中环，能够拥有如此大规模连片生态资源的新建住宅板块并不多见。城市繁华和大面积绿地生态资源，在这里形成难得的平衡。

而北蔡楔形绿地板块，并不是只有绿城逸庐一个新盘孤军奋战。最先入市的西派海上就在绿城逸庐南侧，作为板块内第一个上新的商品房项目，开盘当天去化率约 82%，从开盘数据上，也能看出改善购房者对于这片生态住区的接受程度比较高。后续随着更多住宅地块陆续开发入市，整片板块居住氛围将会慢慢成型，教育、商业等公共配套，也会随着入住人口增加，一步步落地完善。

三、社区整体规划：267 户纯粹改善，高低配分区布局

看完外部板块资源，接下来我们把目光收回项目本体。从已经对外公示的设计方案来看，绿城逸庐整个社区规划建造 4 栋 14‑16 层的高层住宅，外加 5 栋 4‑5 层的多层住宅，也就是大家常说的叠墅产品，同时配建社区公共配套用房。整个小区可售住宅房源总量仅267 套，户数偏少，属于小规模精致社区。户数少，代表未来入住圈层相对纯粹，后期社区物业服务管理起来难度更低，居住舒适度更容易得到保障。

267 套房源内部，户型配比有着非常清晰的划分。

• 建面约 120㎡高层户型：合计 67 套
• 建面约 145㎡高层户型：合计 143 套
• 建面约 205‑215㎡叠拼别墅户型：合计 30 套
• 建面约 311㎡合院产品：仅规划 1 套

从户型面积段不难看出，项目定位就是纯改善社区，起步户型便来到 120㎡，没有小面积刚需户型，圈层属性十分清晰。高层产品走 120‑145㎡主流改善路线，叠墅和合院，则承担起社区高端改善产品的角色。

小区内部楼栋排布，有一处很巧妙的设计：小高层组团与叠墅组团东西分区，两个片区的中间位置，规划一片集中绿地，作为缓冲隔离带。这条规划细节，其实就能看出设计师在社区氛围感上花了心思。东西分区布局，让高层住户和叠墅住户各自拥有独立的居住组团，减少两类楼栋之间视线上的互相干扰，叠墅区域业主的私密感可以得到更好的保护，两边住户都可以享有属于自己片区的园林景观空间。

除了楼栋布局之外，社区内部还有不少人性化的规划亮点。项目实行全人车分流管理模式，所有机动车辆进入小区之后，直接驶入地下车库，地面空间留给行人漫步游玩，老人小孩在园区地面活动的时候，安全性大大提升，地面也不会被大量车道占用，省出来的土地资源，可以转化成更多绿化景观面积。

在社区出入口设计上，项目一共设置三处消防出入口，并且有意识地压缩地面车道宽度，地面车道控制到单车道的最低限度。这样做的目的，就是尽可能减少地面机动车通行的空间，把更多土地留给绿化造景，进一步提高小区内部生态环境质量。

高层住宅产品，楼栋标准配置一梯两户，保证居住的通透感和舒适度，局部楼层之间采用连廊进行连接。一梯两户的设计，在上海新建改善住宅当中属于受众认可度很高的配置，每户基本都能够做到南北通透，电梯等待时长可控，居家居住的体验感较好。

四、产品深度解读：高层改善阔宅 + 庐系叠墅，双线布局

对于购房者而言，最关心的永远还是房子本身。绿城逸庐一次性拿出高层 + 叠墅两条产品线，覆盖不同层级的改善需求，两条产品线各自有着不一样的侧重点。

1、建面约 120‑145㎡高层，适配主流置换家庭

高层户型起步面积设置在 120㎡，这个面积段，刚好匹配上海大量二次置换的改善家庭。这类家庭大多已经告别刚需上车阶段，购房诉求从 “够住” 升级到 “住的舒适”，需要宽敞明亮的三房或者四房空间，来容纳一家人长期生活。145㎡作为高层主力户型，也是上海改善市场当中流通性很强的面积段，空间尺度充足，无论是三口之家，或是老人偶尔过来同住，都能够轻松承载。

结合项目 5000 元 /㎡起步的精装标准，未来高层房源交付之后，室内精装配置会处在不错的水准。从前期释放出来的总价信息来看，项目高层以及叠墅总价区间大约落在 1500‑2300 万，这个价位段，刚好和浦东内中环改善购房群体的预算区间高度重合。

2、建面约 205‑215㎡叠墅，网传或将落地雲庐系科技产品

这一块也是整个绿城逸庐项目当中，最受市场期待的部分。项目规划的 4‑5 层多层叠墅房源，一共 30 套，体量不大，属于社区当中比较稀缺的低密藏品。

从规划布局来看，这批叠墅房源，大多采用上下叠两户分割的模式，少数户型有可能做成平层产品。业内不少人推测，叠墅户型附赠空间占比有望做到比较可观的水平，拓展之后，室内可使用面积进一步增加，居住实用性会有所提升。

而目前市场流传度最高的一条消息，便是这批叠加产品，大概率会落地绿城旗下高端别墅产品线 ——雲庐系。很多人会好奇，雲庐系到底是什么样的产品，我们可以参考绿城在全国其他城市落地的雲庐项目，读懂这条产品线背后的居住理念。

绿城雲庐系列产品，内核主打诗意栖居与现代科技住宅相互融合，产品定位低密度改善墅区，建筑风格偏向现代东方美学，讲究建筑本体和周边自然生态环境融为一体，追求一种隐于城市繁华之中，又能够回归安静自然的居住氛围。建筑设计语言上面，不会堆砌过于繁复夸张的装饰，而是用简约现代的外立面线条，搭配东方园林的造景思路，营造出安静内敛、温润雅致的墅居气质。

除此之外，多地雲庐系项目已经落地六恒科技住宅系统。科技住宅能够对室内温度、湿度、空气新风进行智能化调节，带来无风感、低噪音、恒温恒湿的居家体验。如果绿城逸庐的叠墅产品后续真的引入雲庐系科技住宅配置，那么它的产品力，在浦东内中环叠墅市场当中会拥有很强的辨识度。

这里也要提醒大家一句，目前叠墅属于雲庐系科技住宅，依旧属于市场网传信息，最终产品标准、精装配置、户型附赠面积大小，一切都以后续官方释放的正式资料为准。合肥绿城・咏溪雲庐等项目效果图，仅作为庐系过往产品风格的参考，不能等同于逸庐最终交付效果。

3、311㎡合院孤品

整个项目仅仅规划一套建面约 311㎡的合院产品，单套房源数量稀少，可以算作整个社区当中定位顶端的居住产品。后续入市，大概率会瞄准预算充足的高净值家庭，这里暂时没有更多规划细节流出，我们可以静待官方后续消息。

五、入市规则与看房预约须知：仅限预约到访，一次性推 267 套房源

根据现阶段项目释放的入市计划来看，绿城逸庐计划将全部 267 套房源一次性推向市场。一次性全开的入市方式，购房者所有房源选择权，都会在同一个开盘节点放出，大家可以一次性对比挑选高层、叠墅等不同楼栋位置、楼层户型。

而售楼处参观方面，项目执行线上预约制看房，并不接受没有预约直接上门的客户。有意向实地到访售楼处的朋友，需要先完成线上报名预约通道提交看房申请，之后耐心等待项目销售来电确认看房时间，接到销售确认通知之后，再动身前往售楼处现场。

在这里也要和大家说明，网上传播出来的绿城其他楼盘实景照片，仅能够作为绿城过往项目品质的参考素材，不能够等同于绿城逸庐未来社区实景、园林、户型交付标准，最终一切内容以项目后期公示的官方文件以及交付现状为准。

六、板块价值研判：北蔡楔形绿地，浦东下一个改善热土？

看完项目本身，我们最后跳出楼盘，站在更高的视角，聊聊北蔡楔形绿地这片板块未来的发展潜力。

放眼浦东内中环土地市场，近些年可以成片整体开发的大规模居住地块数量并不算多。大部分土地更新，都属于在成熟老社区当中一小块一小块零散更新。而北蔡楔形绿地板块，属于大面积统一规划开发的板块，整片区域从生态绿地、住宅社区，再到教育、商业配套，是同步进行顶层规划设计。统一规划开发的好处，就是城市界面崭新，配套落地节奏可控，后期不容易出现住宅建成入住之后，周边长期有工地施工的情况。

目前板块住宅赛道已经慢慢拉开序幕，西派海上率先打响第一枪，紧接着绿城逸庐、浦开地块等一批改善住宅项目，会陆续登台。未来这里将会形成一个以生态低密为标签，面向张江、花木、陆家嘴外溢改善人群的大型居住区。

当然我们也要客观看到板块现阶段的短板。目前整片北蔡楔形绿地，还处在开发起步阶段，现成的大型商业、成熟教育配套，大多分布在 3‑5 公里范围之外，板块内部全新配套，需要等到住宅陆续交付、入住人口上涨之后，才会逐步落地兑现。买房，本质上也是买板块未来的成长预期。如果你看重当下现成成熟配套，购房的时候需要把这一点纳入考量；如果你看好这片生态板块长期的居住价值，愿意等待配套慢慢落地，绿城逸庐可以放进你的考察清单当中。

七、测评总结：适合什么样的购房者入手？

综合以上所有区位、规划、产品、价格信息，我给大家梳理一份清晰的购房参考方向。✅优先适合人群：1、在张江、花木、龙阳路周边工作，预算 1500‑2300 万，希望寻得内中环低密生态居住社区的改善置换家庭；2、看重绿城房企品牌以及后期物业服务品质，喜欢大面积城市绿地资源，偏爱安静居住氛围的置换购房者；3、想要入手浦东内中环叠墅产品，有意向关注 205㎡以上低密墅居房源，期待雲庐系产品落地的高预算改善客户。

⚠️购房需要权衡的点：1、板块内部配套尚处在建设周期，成熟度还需要一定时间培育；2、项目售楼处实行预约看房制度，看房流程相比传统楼盘多一步线上预约确认。

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后续绿城逸庐一旦释放户型图纸、样板间开放、入市认筹等一手消息，魔都房房房也会第一时间跟进，给大家带来最新的实地探盘报道。感兴趣的购房者，可以提前提交线上看房预约，等候售楼处通知，实地切身感受一下项目周边北蔡楔形绿地的生态氛围，再结合自身家庭需求做出购房选择。