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黄浦芯王炸新盘登场！华润淮海路 8 号｜上海润园，一座跨越时光的当代人居藏品
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大家好，我是魔都房房房。熟悉上海楼市的朋友都清楚，黄浦的土地资源，一直都是上海豪宅市场当中不可多得的稀缺资源。经过多年的城市更新与旧改推进，黄浦区可供开发的纯住宅地块已经愈发稀少，尤其是淮海路、大世界周边，这片沉淀了上海百年城市底蕴的核心板块，每一次土地出让，都会牵动整个上海改善圈层、高净值买家的目光。就在近期，华润置地携手南房集团打造的余庆里项目终于揭开了案名的面纱，超高层住宅定名淮海路 8 号，风貌别墅组团定名上海润园，项目目前已经正式开放接待中心，规划设计方案也对外进行了公示。按照项目现有的开发节奏来看，项目有望于今年第四季度正式入市，又一个属于上海内环核心的重磅豪宅作品，已然款款走来。

今天这篇探盘长文，我们就抛开碎片化的快讯，从地块缘起、区位底色、整体规划、七大子地块详细解析、产品设计亮点、历史风貌保护、未来居住价值等多个维度，深度拆解华润置地这一次落子黄浦余庆里的全新作品，带大家看清淮海路 8 号与上海润园背后，蕴藏着怎样的城市价值与人居想象。

一、地块溯源：华润 & 南房强强联手，拿下黄浦核心组合地块

时间回溯至去年 8 月上旬，一场备受业内关注的土拍落下帷幕。华润置地联合南房集团成功摘得一幅跨区域组合地块，地块范围包含浦东新区耀华地块以及大家现在最为关心的黄浦区余庆里地块。两幅地块打包出让，华润作为品牌开发主体，正式开启了余庆里这片老城地块的焕新之路。

很多购房者会疑惑，一幅地块为何会引发如此高的关注度，答案其实藏在它的地理位置之中。余庆里项目所处的黄浦区，作为上海传统的市中心，是上海城市文化、商业资源、城市配套高度聚合的板块。不同于外环、近郊大片可成片开发的新城土地，黄浦老城的更新项目，大多以城市更新、旧改焕新的模式推进。项目并不是在一张空白的土地上建造全新社区，而是要在保留原有历史肌理、保护历史建筑的前提之下，植入全新的现代住宅、商业、办公以及租赁业态。开发难度、规划复杂度，远远高于普通新建商品住宅项目。

也正是因为开发门槛极高，项目选择了华润置地与南房集团这样的组合。华润置地作为国内一线国资开发企业，多年以来在全国一二线城市打造了大量高端改善、顶豪人居项目，同时拥有非常丰富的城市更新、历史街区改造实操经验。而南房集团扎根黄浦本地，对于黄浦区老城厢、历史街区更新、属地配套的理解有着天然优势。国资房企 + 本土平台的合作模式，也为余庆里地块后续的风貌保护、社区落地打下了坚实的基础。

二、黄金区位：大世界旁，淮海路文脉之上，内环芯成熟生活圈

判断一个豪宅项目的底色，首先要看它脚下的土地。华润余庆里项目，落地于 8 号线与 14 号线换乘站大世界站东侧，嘉里金陵华庭项目西侧。单从位置上来看，项目已经站在了上海内环内当之无愧的核心腹地。

我们先把视线放大，来看板块周边的城市资源。向西便是大名鼎鼎的淮海路商圈，这条上海城市名片级别的道路，承载着上海百年以来的商业文明与人文底蕴。从老式洋房、历史保护建筑，到沿街高端商业、餐饮、休闲配套，淮海路一直都是上海高净值人群心中，极具情怀的居住板块。项目北侧紧邻大世界，作为上海老牌文化地标，大世界见证了上海百余年的繁华变迁。周边老牌商业、文旅资源林立，豫园、新天地、南京东路等上海知名商圈，都处在项目辐射范围之内。

交通配套层面，双轨交汇的优势十分突出。8 号线南北纵贯上海主城，14 号线横贯东西，两条地铁线路可以快速串联起陆家嘴、静安寺、新天地、杨浦滨江等多个核心板块。对于未来居住于此的业主而言，日常通勤、跨区出行都拥有便捷的轨道交通选择。除地铁之外，人民路、金陵路、西藏南路等多条城市主干道分布在项目周边，自驾出行也可以快速通达全城各大板块。

生活配套方面，这里属于发展成熟度极高的市中心建成区。周边的商业、医疗、教育、文旅资源，都是经过数十年沉淀形成的现成配套，并不需要等待远期规划落地。入住之后，业主很快就可以享受到现成、完善的城市资源。但与此同时我们也要客观说明，老城核心地段也有着老城区普遍存在的城市现状：建成年代久远，周边道路路网密度高，人流量大，城市界面新旧交织。每一个意向购房者，都需要实地来到现场，切身感受板块氛围，判断这片土地的居住氛围是否契合自己的居住偏好。

三、七大子地块全景规划：业态多元，商住分离，南北分区布局

很多初次了解项目的朋友，很容易把淮海路 8 号、上海润园当成单一地块开发的小区。实际上整个余庆里项目一共划分出 7 个子地块，每一块土地都有着自己明确的功能定位。项目整体的规划逻辑十分清晰，采取了北面商办，南面住宅的排布思路，把商业、办公、公寓酒店、租赁用房等偏公共属性的业态，放置在地块北侧靠近大世界的位置；而商品房住宅组团，则集中排布在地块南侧，尽可能的让居住空间远离北侧人流密集的商业文旅区域，减少外部商业人流对于未来居住区内部的干扰。

接下来我们就按照由北向南的顺序，逐个梳理七幅子地块的规划方向。

1. 055‑01 地块、056‑01 地块：两幅地块规划属性为商业加办公楼，处于整个项目地块的最北端，地理位置紧邻大世界板块。作为项目北侧先行布局的商办组团，未来这里将会落成全新的商业以及办公载体。这一部分业态，更多面向城市公共人群开放，并不属于居住区范畴。
2. 051‑04 地块：纯商业地块，同样毗邻大世界，未来将会打造独立的商业配套。未来这片商业空间，既可以服务于项目内部的业主，也可以面向周边整个片区的居民开放。北侧三块商办、商业地块，共同组成了项目北部的城市界面。
3. 060‑01 地块：业态规划为商业加上租赁用房，地块位置临近 8 号线、14 号线大世界站点。租赁用房的落地，也是上海城市更新项目当中非常常见的配套规划。
4. 054‑03 地块、059‑02 地块、060‑02 地块：三幅地块集中排布在项目南侧，也是大家关注度最高的商品房住宅地块，地块规划均含有商品房以及配套商业。而本次对外公布的两大产品序列，150 米的超高层作品淮海路 8 号，以及低密风貌别墅上海润园，就落地在南侧这三片住宅地块当中。

南北分区的规划格局，在市中心复合开发项目当中属于比较合理的设计。北侧的商业办公形成一道过渡界面，南侧住宅组团相对独立，居住的静谧感能够得到更好的保障。而地块内部规划的配套商业，又能够为未来小区业主，提供家门口就近的消费场景，兼顾繁华与居住舒适度。

四、三大住宅地块深度解析，容积率、建筑指标逐一解读

南侧三幅承载商品住宅功能的地块，各自有着完全不一样的规划指标、容积率上限以及业态配比。不同的地块条件，也决定了未来落地的产品形态有着明显差异。下面我们就结合公示当中的规划数据，分开解析每一块地的详情。

（一）054‑03 地块

该地块容积率设定为 1.43，地上计容建筑总面积上限控制在 7965.11㎡。地块内部的建筑面积进行了明确的配比划分，其中商业占整体计容面积的 15%，折算建筑面积约为 1194.77㎡；住宅部分占比达到 85%，对应的住宅计容建筑面积约 6770.34㎡。地块地下总建筑面积，最高不可超过 9316.64㎡。

从地块的业态兼容性来看，住宅板块允许混合配置一定比例 Rr1 类型住宅；商业板块在后期运营当中，可以布局公寓式酒店业态。而这块地块当中，最值得大家重视的一个板块，便是历史建筑保护更新任务。地块范围之内现存各类需要保护保留的历史建筑面积大约 1.24 万㎡，规划当中明确要求，历史建筑保护更新规模不能少于 0.79 万㎡。

容积率仅 1.43，这样低的容积率指标，在内环核心的住宅地块当中十分难得。较低的容积率，为风貌别墅类低密产品的打造预留了充足的空间，也就是本次案名公布的风貌别墅组团 —— 上海润园。可以预见，这一片区的住宅开发，不会以高密度高层产品为主，开发建设过程当中，会大量兼顾原有历史建筑的修缮、保留与活化利用。新建住宅将会和老建筑共生共存，打造出兼具历史韵味与现代居住功能的低密居住产品。这也就是项目推出约 50 席风貌别墅产品的基础土壤。

（二）059‑02 地块

059‑02 地块容积率 1.40，较上一幅地块容积率还要略低一些。地上计容建筑面积上限为 7225.3㎡，业态配比延续了住宅为主，商业为辅的思路。商业占计容面积 15%，建筑面积约 1083.8㎡；住宅占比 85%，住宅计容建筑面积约 6141.5㎡。地块地下总建筑面积上限为 9422.5㎡。

地块的兼容属性同样包含 Rr1 住宅产品，商业可布局公寓式酒店。规划文件当中，对该地块提出两项硬性配建要求：第一，地块内需要配建占比 5% 的公租房；第二，地块内全部住宅都需要采用全装修交付标准。

历史风貌保护任务同样落在这幅地块之上。地块内现存各类保护保留历史建筑约 0.88 万㎡，保护更新规模底线不少于 0.72 万㎡。两幅低容积率地块，一同构成了项目低密风貌别墅产品的核心载体。从规划条件不难看出，风貌别墅组团并不是简单新建一批别墅住宅，整个开发周期都伴随着大量历史建筑修缮、改造工作，工程周期长，打磨的精细度要求也会更高。

（三）060‑02 地块

如果说前两幅地块代表项目低密风貌产品线，那么 060‑02 地块就是超高层作品淮海路 8 号的落址之地。这幅地块容积率达到 4.92，和前面两幅 1.4 上下的低容积率地块拉开巨大差距。地块地上计容建筑总面积上限 29444.67㎡，业态配比上商业占 10%，建筑面积约 2944.47㎡；住宅占比 90%，住宅计容建筑面积约 26500.2㎡。地块地下总建筑面积上限为 9253.67㎡。

业态兼容范围相比另外两幅住宅地块更广，住宅部分可混合配置 Rr1、Rr2 两类产品；商业部分依旧允许布局公寓式酒店。配建要求方面，地块同样需要配置 5% 比例的公租房，所有住宅实行 100% 全装修交付。历史建筑保护指标：地块范围内保护保留历史建筑面积约 0.84 万㎡，保护更新规模底线不少于 0.74 万㎡。规划公示当中已经明确，这幅地块之上，将会建设一栋高度约 150 米的超高层住宅。150 米的建筑高度，伫立在黄浦大世界板块，未来将会成为片区内辨识度很高的城市住宅地标。而这一栋超高层，就是大家所熟知的「淮海路 8 号」。超高层住宅，能够凭借高度优势，收获向外延伸的城市景观视野，俯瞰上海内环老城、淮海路城市风光。

五、产品亮点解析：国际大师执笔，50 席风貌别墅，打造市中心塔尖藏品

案名官宣之后，项目产品阵容也逐步浮出水面。项目分为两条完全不同的产品线：150 米超高层住宅「淮海路 8 号」，风貌别墅组团「上海润园」。两条产品线定位各有侧重，共同构成华润在黄浦余庆里打造的高端人居矩阵。

超高层淮海路 8 号，由国际知名建筑事务所 SHoP Architects 亲自操刀设计。熟悉海外豪宅市场的购房者，大概率听过这家设计团队的作品，纽约施坦威大厦便是其代表作。引入国际一线设计团队，也能够看出华润对于这栋超高层地标住宅的定位，希望在内环黄浦，打造一座拥有现代美学设计、国际化审美的超高层住宅作品。超高层产品依托 150 米的建筑高度，跳出老城低矮建筑的视野限制，高层房源可以获得开阔的城市观景面，俯瞰淮海路、大世界一带的城市繁华景致。

而风貌别墅组团上海润园，则是本次项目当中关注度极高的低密藏品。项目规划风貌别墅席位仅大约 50 席，在内环黄浦核心地段，低密别墅类产品本身供给量十分稀缺。50 席的体量，也就意味着这是一个小而精的塔尖居住组团。但是在这里也要和大家客观讲清楚，风貌别墅和市面上常见的纯新建别墅社区，存在一定区别。前面我们已经反复提到，整个地块背负着繁重的历史建筑保护更新任务。风貌别墅产品，建立在历史街区更新的基础之上，产品开发需要平衡新建住宅和历史建筑保护之间的关系。建筑高度、楼栋布局、外立面风格都会受到历史风貌管控的约束。

未来业主买到的，不仅仅是一套居住物业，更是扎根于淮海路百年文脉之上的城市藏品。对于钟情市中心老城烟火气、偏爱低密居住形态，同时看重土地文化底蕴的高净值改善客户，风貌别墅组团会拥有很强的吸引力。

六、城市更新之下，历史建筑保护与新生，是项目开发的重中之重

整篇文章写到这里，相信大家已经可以感受到，余庆里项目和市面上绝大多数全新楼盘，有着本质上的区别。普通新建楼盘，开发的重心更多放在新建住宅产品；而余庆里项目，是典型的城市更新项目，历史建筑的保护修缮，和新建住宅的打造同等重要。

汇总三块住宅地块的数据，地块内部待保护保留的历史建筑体量规模可观，三块地块加起来，历史建筑保护更新工作体量庞大。对于开发商来说，历史建筑修缮活化，难度、成本，都远高于推倒重建。很多老建筑结构老化，修缮过程当中，既要保留原有建筑外立面、历史肌理，又要对建筑内部进行现代化改造，适配当代人的居住、商业使用需求，对于开发商的工程实力、资金实力，都是一场不小的考验。

从城市发展的角度来看，华润置地这次余庆里项目，其实也是一次老城焕新的实践。未来项目落地之后，这片沉寂许久的历史街区，将会以全新的面貌回归大众视野。一部分历史建筑经过改造之后，或将用作社区配套商业、公共文化空间，服务整个片区；另一部分，则将和新建住宅融为一体，成为居住区当中独特的风景。新建筑和老建筑共生，现代生活方式和百年城市文脉相融，也是这个项目区别于其他外环新城豪宅，最独一无二的标签。

七、入市节奏、客群画像以及购买前需要理性看待的几点现实问题

结合目前项目已经开放接待中心、规划方案完成公示的进度，项目预计会在今年第四季度迎来入市节点。不过城市更新项目开发流程复杂，中间涉及历史建筑改造、方案微调等多重因素，入市时间仅为现阶段预估，最终的取证开盘时间，还是要以官方后续释放的官宣消息以及一房一价公示为准。

从地块区位、产品形态、地块定位综合来看，项目未来的意向客群，大概率以上海本土高净值改善家庭为主。一部分买家看中黄浦内环地段价值，想要一套能够扎根市中心核心板块的终极改善居所；另一部分买家，会被风貌别墅稀缺性、淮海路历史地段情怀所吸引。同时超高层产品，也可以承接一部分喜欢高层景观、追求现代地标住宅的改善买家。

在大家满怀期待等待项目入市之余，作为深耕上海楼市多年的博主，魔都房房房也要给关注这个楼盘的购房者，提几个理性购房提醒。第一，项目属于老城城市更新项目，周边城市界面属于成熟老城区现状，新旧建筑交错。大家实地看房的时候，除了关注小区内部规划，也需要把周边的环境、人流、通勤路况纳入考量范围。第二，地块内部含有公租房、租赁用房、商业配套、办公业态，属于复合型综合体项目。未来社区业态丰富多元，和纯封闭式住宅小区的管理模式会有一定差异。大家在后续了解项目详情的时候，可以重点咨询未来居住区的社区划分、管理边界、人车分流等相关细节。第三，项目历史建筑体量庞大，开发周期较长，建设过程当中，地块周边有可能阶段性出现施工带来的影响。第四，项目分为超高层与风貌别墅两条产品线，两种产品居住形态、社区氛围、户型设计差异较大，购房者可以结合自己家庭的居住习惯，优先选定产品线，再深度对比户型产品。

八、结语：淮海路之上，一座连接过去与未来的内环人居新作

纵观上海楼市内环豪宅版图，淮海路、大世界这片土地，早已不再是单纯的一处地理坐标。它沉淀了上海百余年的城市记忆，见证了上海商业与人居发展的变迁。华润置地携手南房集团拿下余庆里地块，不是一次简单的住宅开发，而是一次老城土地的焕新使命。

淮海路 8 号以 150 米超高层的姿态，树立起新时代的城市住宅地标；上海润园以低密风貌别墅，续写这片土地的人文居住篇章。一高一低，一新一古，两条产品线互为补充，在黄浦区核心的土地之上，把现代顶豪居住需求，和老城历史文脉保护相互融合。

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