最新官方发布@2026上海中粮北外滩一号售楼处发布:24小时响应的官方专线!品质引领人居新境界✨24小时响应的官方专线!

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建面约185㎡/228㎡天际大平层

建面约190㎡/210㎡/280㎡海派风貌墅

均价143868元/㎡

208户（90套高层、118套别墅）

首开总价2500万级起

即将入市，敬请期待

城市展厅【壹号会客厅】现已开放

诚邀参观

抢占全球城市会客厅的标杆之选

不可复制的黄金三角区位

央企保障下的高端居住体验

项目嵌于北外滩历史风貌保护区腹地，距黄浦江岸线仅300米，高区户型推窗即揽IMAX级江景与陆家嘴天际线，这份中环内近乎绝迹的滨水视野，堪称城市资源的“硬通货”。作为上海中心城区最后一片大规模滨水开发板块，这里规划总开发体量达840万㎡，未来将崛起480米超塔地标及19栋摩天集群，执掌全球城市会客厅的核心发展红利。与外滩的百年风华、陆家嘴的金融活力形成的“黄金三角”格局，既沉淀着老上海的历史底蕴，又聚合着城市顶级资源，地段价值堪称无可替代。

大悦城控股在上海坚持城市共生，立足“一江一河”城市战略，从陆家嘴的海派复兴到苏河湾畔的人文共生， 从国际前滩探寻城市新生到和平公园的东方意境，中粮大悦城以全球高端人居理念，开启上海“壹号系”的“一江一河”生长之路。

· 2009-中粮·海景壹号

矗立陆家嘴云端，以摩天之姿定义东方天际

· 2015-中粮·天悦壹号

临水苏州河畔，以静谧美学重构都会张力

· 2018-中粮·前滩海景壹号

革新生态人居，以国际视野雕琢未来城脉

· 2021-中粮瑞虹·海景壹号

以新亚洲极简主义，让东方意境栖居时光

上海城市根脉凝于黄浦江湾，世界都会原点在此觉醒。溯源千年的壹号之地，大国文明的精神原乡。

· 上海下海 水乡底色

——源于上海浦，方得上海名！

北宋年间设立“上海务”开始，上海遂得名。当古河成为街道，下海浦仍旧为这片土地留下了“提篮桥”的称谓与一座下海庙。

· 先锋本色 风从海上来

——中国从此出发，世界走进中国！

1848年北外滩美租界开辟，英、美、日相继在此抢滩设立码头，北外滩成为上海水上门户。

· 海派亮色 里弄同频世界

——中西文明交汇，国际社区底色！

上世纪三四十年代，以欧洲侨民为核心的“国际社区”风貌，在提篮桥历史文化风貌区得以保留。

· 潮头砺色 城市日新月异

——城市烟火记忆，人文生活温度！

千禧年之前，代表上海发展高度和速度的沪东商业中心：提篮桥第一高——大名饭店、第一家旋转餐厅——远洋宾馆旋转餐厅、中国第一家证券交易所——上海证券交易所。

· 世界湾区，全球CAZ

北外滩+陆家嘴+外滩的黄金三角，上海“一江一河”城市战略规划核心段。

· 840万方城市生长力

4平方公里统一规划的雄心，北外滩以世界会客厅的尺度，重写全球资源配置。

千年时光 上海之源

千年“上海浦”，百年新摩登，今时北外滩。

北宋《太平寰宇记》记载中首次出现“上海浦”在吴淞江畔的支流之上第一次将“上海”之名镌入历史。千年前的“上海浦”就在今天的北外滩，她是上海的缘起,也是北外滩对上海的意义所在。

全球资产看上海 上海封面北外滩

全球资产看上海，上海资产看S湾。北外滩联动外滩、陆家嘴，构成“世界S湾”黄金三角 ，聚集了城市天际、高级烟火、传奇水岸三大要素，成就顶级城市的永恒封面。

全球卓越城市 超级兑现加速度

北外滩，一江一河核心战略支点。自2020年《北外滩控详规》获批以来，北外滩推动了46个3000亿以上的重大工程，建成了23个重大项目，汇聚了2100余家金融机构和4700余家航运企业。

未来，北外滩200米以上的建筑还有18栋，高端商务楼约200栋，将成为黄浦江全新的天际线，全球航运、金融资源策源地，全球卓越城市封面。

交通配套

项目周围环绕三条地铁，步行约360米到4、12号线大连路站，步行约560米到12、19号线（在建）提篮桥站。

地铁出行到人广和陆家嘴都只需要4站。未来，随着在建的南北大动脉19号线贯通，可以直达世博、前滩等多个核心滨江段。

自驾上，项目往北约300米就是北横通道，往南车行约1公里，就是新建路隧道和大连路隧道直达浦东。从项目到陆家嘴、北外滩和外滩都在10分钟左右。

商业配套

项目出门就是高浓度的国际生活主场，步行可达北外滩来福士（约600米）、瑞虹天地太阳宫（约350米）、白玉兰广场（约1公里），未来还将会兴建全球最火的时尚奢侈品商场之一的SKP。

半径3km内，还可以同时覆盖外滩、陆家嘴、苏河湾等“黄金三角”的繁华商业！

教育资源

周边学府众多，优质教育资源密集。北侧的长青学校是老牌的九年一贯制公办重点，南侧的上海中学国际部是知名民办名校，距离新华初级中学（常年四校八大预录人数上百），新复兴初级中学，这两所虹口的顶尖民办学校也都在直线3KM内（新房不承诺对口学校，具体以实际为准）。

医疗资源

周边有复旦大学红房子妇产科医院，守护着每一个家庭的人生重要时刻。、以及三甲新华医院、上海市第一人民医院为健康生活保驾护航。

生态环境

周边有22公顷无车漫步区、3.5万平方米航海公园与中央绿地相融，3.4公里滨江休闲岸线

8月28日晚多部门密集出台房地产新政

涉及预售制度、个人房贷、开发贷、二手房交易以及房企融资等多个环节

涉及面广、内容繁琐、细节众多

但我看完之后倒吸一口凉气

总结下来一句话就是：

接下来中国的房地产的开发、融资和销售的三套规则制度要彻底重塑

这轮政策到底改了什么？

和以前有什么不同？

又会影响谁？

给大家一次过讲清楚

一·预售制的门槛被大幅提升：封顶才能卖

做过房地产开发的都知道

以前的房地产开发模式简单·粗暴·高效：

拿地→挖坑→盖售楼部→±00拿预售证→开卖→回款再拿地

开发商高杠杆高周转，施工方垫资

购房人的首付款到手就继续盖下一个楼盘

从今往后，这条叫高周转的路就走不通了

新规明确了：

【商品住房实行预售制的，单体建筑必须完成主体结构封顶】

且购房人的首付款+按揭贷款必须全部进入监管账户

这就意味着，以前挖个坑就能回款的开发模式

如今变成至少要封顶才有资格卖了

这是开发端最大的变化

二·新项目开始向现房销售切换：

政策的原文我仔细琢磨了一下

在这部分还是有一点过渡期的商量空间的

【新出让土地的项目，以及已经出让但还没拿到建设许可证的，优先选择现房销售】；

【已经取得建设许可证的，鼓励现房销售】；

注意这里的用词仍然是：优先&鼓励

并不是全国的一刀切，“从明天就开始取消预售制”

官方的答记者问中也明确说明了：

老项目老办法，新项目新办法，而且新项目依然可以选择符合条件的预售；

但是总的来说

政策方向是已经非常明确的了：

【预售之间从默认模式，变成受约束的模式；现房销售逐渐成为政策希望推动的新模式】

这是本次政策下房地产开发逻辑的最根本改变

三·期房按揭要等到竣工备案才放款

这条绝对是对当前预售制快速回款的王炸

比上面那条“封顶才能卖”的影响还要大

在以前，开发商楼盖到±00就能拿到预售证

客户签认购，给首付，银行审批按揭通过后

就直接放款给开发商了

购房人距离收楼还有3年就要开始白白扛月供和利息

然后没房住还要租三年房子

现如今改成了：

【预售商品房个人贷款，要严格等到项目竣工备案之后才能发放】

这意味着什么？

假如2025年5月你买了一套1000w的期房，首付300w之后，剩下700w银行按揭贷款，开发商2025年6月就能收到你300w首付和700w银行贷款了；

而现在，由于房子还没竣工验收备案，这700w银行就不给开发商了

这个玩法其实就跟香港的项目一模一样了

收楼才开始月供

这相当于直接把过去购房人和按揭银行承担的开发风险，直接回退了给本应承担的开发商、开发贷银行以及开发商的融资平台

换言之，之前HD楼盘暴雷烂尾，购房人不仅收不到房子，还仍旧需要还贷款的情况，如今就不会再发生了，即便烂尾，风险也不需要购房人来扛

当然，游戏本就该这么玩

只不过在过去20年的房地产开发游戏里

为了效率和GDP

我们给开发商开了很多“绿通”

而如今“将开发风险转嫁归回原位”

市场规则回到其本该合理的状态

是这次政策最核心的底层逻辑转变

四·没有预售回款，开发商的盖房钱从哪来？

所以说为什么今天是多部委组合拳一起出政策

答案就在这里：

在限制了预售回款的同时

给了开发商新的融资渠道：“主办银行制”

这个“主办银行制”指的是：

以后一个房开项目原则上对应一家主办银行，项目的开发贷，项目自有资金，现房销售资金等等，全部都放在折价主办银行的账户体系里面封闭管理；

以前是开发商自己管钱

现在变成一个项目一个资金池，由一个主办银行盯着这个资金池

钱的来源、回款都在这个资金池里面

就不会出现借A开发贷，买家再借B按揭，然后开发商暴雷，一炸两家银行的情况

以后钱从A来，花到了哪里，工程进度多少，什么时候按揭放款，都由A银行全程把控；

实际上连着上面几条一起看

就可以看出来，就是逐渐推行这么一套组合拳：

项目公司制+主办银行制+资金封闭管理+现房销售制度

金融监管总局今天的5个管理办法，本质就是在把开发、购房人、商业地产、城更、房产信托整一条的资金链重新进行了规范；

至于以前为啥不规范

就，时代的需要，DDDD

五·为解决开发商资金压力，放松了开发贷门槛

这是今天政策里面比较有意思的地方：

竣工备案才放款保护了购房人却断了开发商的现金流

与此同时

给开发商放松开发贷门槛提供正规的融资渠道

【预售项目开发贷最长可以做到5年，现房销售项目最长可以做到7年】

很明显，现房销售之后的的开发商资金压力陡然增加

前3年项目光投入没回收

所以这次政策让银行拉长了贷款周期

实际上是在将开发商的资金来源进行替换：

以前开发商的盖房钱来自于购房人提前交的首付款和提前发放的按揭款；

以后得资金主要是来自于开发商的自有资金+银行的开发贷+债券+股权融资+reits

这么一来，很多靠着购房人资金高周转的小开发商，在新政之后就玩不下去了

为房地产开发市场扫清了一部分“高危玩家”

保障了购房人的权益，不用再替开发商承担开发商融资的功能

降低了购房人的风险，我觉得这是最值得称赞的

与此同时

有能力的开发商能拿到更多“正规”渠道的融资支持

也让这个市场变得更加“规范”了

当然，“规范”也意味着“减速”

毕竟能合规进场参与游戏的玩家少了

六·购房人端：房贷年限最长放款至40年

终于有一条是与刺激个人购房相关的政策了

但依旧是一条“松裤腰带”的刺激政策

这就是我们一直在吐槽的：

上面一直以为我们不吃饭是因为裤腰带勒得太近了才吃不下

所以才不断地给购房者进行“限购松绑”

但实际原因是没食物对吧，DDDD

这次政策也是一样

将最长个人按揭年限从30年上调至40年

这么做的目的是：

减轻你的月供压力，降低购买一套房子的月供门槛

举个例子：

你买一套房子贷款100w

3%利率等额本息30年的话：

月供4216/月，总利息51.8w；

而3%利率等额本息40年的话：

月供3580/月，总利息71.8w；

换言之就是，如果平摊到40年期的按揭

月供压力缩小了15%，但是总利息增加了38.6%

可以理解政策出台者的考量

在不做出实质性利好让渡的情况下

想办法降低购房门槛，让更多想买房的人

以更低的门槛能够上车

但说实在，以我从业10年的体感而言

40年按揭这个政策看起来实在太魔鬼了

常规老百姓首次购房在30~35岁，40年按揭还满的话

意味着要还到75岁，退休了还在还贷款

当然可能到时候退休年限也延迟了

但75岁还在还房贷···真是核动力牛马

这政策出得实在太魔鬼了

七·对房贷阶段性还款困难户，提供纾困援助

这条算是比较人性化的政策

也算上面终于开始愿意直面一些问题

随着这几年的JJ↓，居民收入↓，居民按揭却分逼没少的情况下

实际房贷断供的案例越来越多

但碍于很多问题不能拿上台面

银行的坏账压力远比想想中药严峻得多

所以这个贷款纾困政策十分有必要

新规明确：

【如果存量个人住房接待人因为阶段性市区收入来源，导致还款困难，银行可以与借款人协商，延后还款，贷款展期，延迟归本等】

这里要注意的是：

纾困是暂时性的，不是可以断供不还，也不是国家替你还

而是过去银行面对断供可能直接无情上手段直接催收、诉讼、上法拍，以后对于暂时性困难的客户，制度上明确允许银行先给客户一定的纾困时间。

这个政策是非常现实与必要的

当然这个政策其实之前个别银行也有

但也都是因为自己为了掩盖问题雷不要炸那么快无奈自主性操作的

这次上头直接把问题点出来了，有困难的群众要给予纾困帮助

当然这个纾困本质是延期，而延期只是将问题延后

本质问题能不能解决，这个大概率也···

根本在于JJ能不能↑

不然拖再久最终还是雷的话

银行还是宁愿这些有雷的客户现在就炸了

早点清算算了

当然，如果上面也觉得现在这只是阶段性困难时期

用时间换空间，大家都一起扛一扛的话

那么展期还是有意义的

总之，还是给下面银行定调了可以展期

但展期期间的利息成本谁来买单？

政策也没说，哈哈

八·二手房推动带押过户

这个是个老话题了

广州可以带押过户了

但是得同行带押

操作起来还是蛮鸡肋的

省了个垫资费而已

但现在二手置换的卡点是那点垫资费问题吗

前有120%得房率超新规新房围追堵截

后有断供法拍业主踩踏砸市

二手房东700w贷款的房子还只能卖500w资不抵债

反正置换链条全断

二手业主一头包

九·房企融资渠道重新打开

证监会今天也难得针对房地产发文了：

【支持允许上市房企再融资，房企并购重组，发行公司债，发行CMBS/ABS，符合条件的城更和租赁住房项目发reits，审慎推进商业地产reits和不动产私募基金等；】

【房地产融资从“依赖主体信用”转向“基于项目情况”】

什么意思？

这其实就是将之前房企的夺命符咒“三道红线”变相解封了

以前是只要你这个开发商踩线了

银行就不给这个开发商的所有项目融资

现在放开了，看“项目”而不看“贷款人”了

这其实是房企白名单思路下的重要进步

上面有些问题终于想开了，也放手不执着了

对于当前被勒紧脖子的开发商来说

是一个非常积极的重大转变

十·这次政策规则转变跟过去的房地产有什么根本变化

过去房开的玩法是：

开发商拿地→找银行开发贷→地基→预售→购房人给首付→按揭→银行放款→开发商继续拿地

如此往复循环，形成高周转+高杠杆+高负债的模式

这就是过去房企能够疯狂扩张的金融基础

而本次政策转变的是：

开发商拿地→自有资金+开发贷+平台融资→银行主办/项目资金封闭管理→开发商盖楼→封顶后才预售→竣工备案后购房按揭款才发放→交房办证→完成交易

所以这次的转变最核心的是：

以前是销售给开发融资，购房人承担一切风险

现在要变成金融给开发商融资，开发商承担风险

这是对一整个房地产开发商模式的重构

十一·这次政策出台会有什么影响？

对购房者：总体来说明显利好

经此一役，购房人终于不用再当这个承担一切老实巴交的“接盘侠”角色了，在现房销售，验收才放款的制度下，所见即所得，你花钱买到的是实实在在的东西（更像买次新二手了），不用再为了担心交付降标、ppt夸大宣传、货不对板这些破事维权，极大程度减少房地产行业的欺诈和信息不对称情况；

对开发商：游戏难度明显提高

以前做房开，真的是可以空手套白狼

钱可以是银行的，购房人的，承建商的甚至是地方政府的

反正就不是自己的

而现在搞开发，不仅需要更多的资金，还有更高的融资门槛，更长的开发周期···

以后的房开就彻底变成赢家通吃的游戏

过去靠着高杠杆预售回血的开发模式

从此失去生存空间

行业的集中度会进一步提高

对国央企：更加有利

在这套规则之下，谁最能扛住现房销售的资金压力

谁就是最终的赢家

所以，融资成本低、资金实力强、银行信用好能获得长期开发贷的企业就占据了天然的优势

所以以后的开发再也不是谁的牛逼吹得大，谁的营销做得好，谁的资金周转快的天下了

而是讲究

谁的资金成本低

谁的项目建设快

谁的项目做工质量好

那个靠嘴画饼卖房的时代过去了

对房价影响：

这个暂时还有较大的不确定性

因为现房销售会直接干掉一批开发商

导致市场供应减少，供应少了价格自然就会有所支撑

与此同时开发的资金和建筑做工成本上升

这个成本最终也会体现在房子售价上

但是因为在新规则之下能够入围的房企少了

意味着能参与拿地的竞争小了

面粉价格下来了的话，面包价格自然也就会下来

当然，对于真正影响房价的JJ面和信心面来说

这些政策影响都是细枝末节

JJ好了一切都好说

十二·这次政策出台算救市吗

总的来说有一定的刺激利好

但仍属于托底层面的利好

毕竟没有货币端放水的实际刺激

而且此次政策更多是对房开行业的一次规则重塑

是对整个行业的一次重新洗牌和规范

未来相信会更健康的发展

但与当前的救市并无直接关系

十三·总结

这次政策出台了很多东西

规范和重塑房开行业固然重要

但是让我看到更关键的

是上头依然关注和重视房地产及相关问题

而且很多本来不愿直面的问题如今也愿意拿上台面来讨论和尝试解决了

虽然距离真正的“回暖”力度还有差距

但至少是一个好的征兆

我们的JJ和房地产想要回暖

中间还有很多路要走

目前道阻且艰

愿每一位寒冬中依旧伫立前行的人能坚持下去

活着，才能看到曙光