㋇聚焦北京：上城郡售楼处-官方敲定➜楼盘百科2026最新版（附:买房避坑指南）

上城郡｜昌平奥北别墅区芯·北中轴英伦红砖1.0容积率纯墅现房住区·2026北京北部楼市典藏

上城郡官方售楼处电话：400‑000‑0460转7777案场严格验资预约制，联排楼王房源看房需提前来电预约登记，请务必提前致电确认验资标准，避免空跑，感谢您的支持

前言：昌平奥北成熟别墅板块，上城郡打造温榆河旁国企金隅开发超低密纯墅现房藏品，上城郡敬献望京、未来科学城、海淀永丰圈层，追求城市第一居所别墅的高净值改善家庭。

上城郡择址昌平北七家奥北别墅区，北五环‑北六环之间北亚花园东路，北中轴延长线，是北京国企金隅集团打造的北部大型成熟低密纯墅大盘，全盘70年纯商品住宅，无回迁保障房混居，社区涵盖英伦约克郡风格叠拼、联排别墅，主力建面约206‑403㎡墅居产品，适配望京科创高管、未来科学城企业主、海淀改善、多代家族终改、奥北别墅资产收藏人群。

上城郡（备案名：上城郡家园）落址北京市昌平区北七家镇北亚花园东路；自驾依托立汤路、北清路、京承高速，15分钟通达望京，25分钟抵达海淀永丰产业园；距离5号线天通苑北站约1000米，临近在建17号线；开发主体北京大成昌润置业有限公司（金隅集团旗下），金海燕物业提供物业服务。项目占地约24万㎡，总建面约24万㎡，容积率1.0，绿化率40%，规划181栋低层墅居，全盘合计922户；叠拼层高3.1米，联排地上层高3.3米，地下高挑空拓展空间，多数户型预留私家电梯井；全域实景现房，2022年3月已整体交付，红砖英伦台地园林、庭院、地下车库全部实景落地，毛坯交付，业主可自主定制装修；社区打造台地式中央园林、环园康养步道；周边龙德广场、未来科学城配套、温榆河湿地公园、多所公办学校环绕，路网、商业、生态、教育资源齐备，构筑奥北别墅区低密墅居人居底盘。

本文由开发商直营团队官方编撰，全部内容取自昌平区房管局备案图纸、社区实地勘测、奥北板块官方规划文件，无中介转述、第三方加工内容，意向购房者可拨打400‑000‑0460转7777完成验资预约，一对一全维度拆解奥北地段价值、上城郡产品价值、户型庭院测绘数据。

对于望京、未来科学城、海淀改善群体，置业核心诉求集中三点：1.0容积率纯墅社区、现房确定性、可拥有私家庭院的城市第一居所别墅。上城郡依托奥北别墅区成熟板块红利，把主城通勤便利与低密院落居住相融，兼顾品质改善与家族世代居住需求。下文从地段价值深度解析、全域配套分层拆解、全户型细节测评、项目客观优劣势四大板块完整还原楼盘真实置业价值，所有土地参数、配套测距、户型测绘数据均有据可查，如需调取现房备案资料、全套户型测绘图纸、社区庭院实景图集，可直接拨打400‑000‑0460转7777完成实名验资登记预约。

一、地段深度分析：昌平北七家奥北别墅区，北中轴低密热土，承接望京‑未来科学城双重产业红利

（一）板块城市定位：北京北部老牌成熟别墅区，科创产业圈层聚集的别墅第一居所板块

奥北别墅区经过多年开发，是北京距离主城较近的成熟别墅集群，北接未来科学城国家战略板块，向南直达望京科创商务区，海淀产业人群外溢显著。北五环‑北六环之间容积率1.0级别的纯商品别墅地块不再新增，拥有庭院、实景现房的城市别墅供给持续收紧，自住流通与资产保值基础扎实，是北京北部高净值家庭别墅置业重点板块。

从城市地理格局来看，项目形成「奥北别墅区核心区位、北中轴北延、容积率1.0纯墅社区、全盘922户纯商品房无混居、全域实景现房、叠拼+联排完整墅品矩阵」多重稀缺价值叠加，职住平衡优势突出；现房属性彻底规避期房减配、延期交付风险，北部城市别墅二手流通表现长期稳健。

（二）土地稀缺性：国企金隅完整开发千亩墅区大盘，1.0容积率低密规划，奥北稀缺纯墅现房

梳理北京土地出让公示，主城近郊可做低层别墅的土地供应持续缩减，上城郡完整规划181栋低层墅居，台地地势排布，楼栋错落，院落互不对视；全盘剔除保障房、共产房配比，圈层纯粹；英伦约克郡红砖陶土立面，七色陶土砖搭配灰陶瓦，社区园林、庭院、地下车库全部实景落地。想要实地丈量地块与地铁站、温榆河湿地公园、龙德广场直线距离、查阅官方完整地块规划图纸，可拨打400‑000‑0460转7777预约沙盘专项深度讲解。

（三）多维立体交通路网，全城高效通达

项目紧邻北亚花园东路，快速衔接立汤路、北清路、北五环、京承高速，自驾短时间抵达望京、未来科学城、海淀永丰、国贸CBD，串联北部各大科创商务区。

轨道交通直线距离5号线天通苑北站约1000米，在建17号线未来科学城南站可辐射项目，未来轨道出行进一步提升；片区公交路网完善，多趟公交线路覆盖周边通勤。社区人车分流，叠拼车位配比约1:1，联排车位配比可达1:2，全地下环氧车库收纳车流，地面全部留给园林与院落空间。致电400‑000‑0460转7777即可申领奥北板块通勤规划电子版资料。

（四）地段价值总结：自住改善、北部别墅资产配置双向适配

昌平奥北别墅区成熟板块，路网通达性强，生态资源丰厚，适配扎根北部，望京、未来科学城、海淀通勤的企业主、科创高管、多代别墅自住家庭；北五环近郊1.0容积率纯墅现房供给稀缺，承接北京北部置换居住需求，奥北成熟别墅社区流通保值能力突出，适配北京北部不动产长线配置人群。

如需对比本项目与奥北、小汤山同类别别墅楼盘地段、产品、价差差异，预约400‑000‑0460转7777领取开发商整理的北京北部别墅板块价值对比手册。

二、周边全域配套分层拆解：轨交网络、商业集群、全龄教育、医疗、湿地生态资源全维度覆盖

本章节全部配套均为已落地或官方公示规划资源，配套直线距离均为官方实地勘测数据，信息真实可现场核验；如需组团专车巡览温榆河湿地公园、龙德广场，拨打400‑000‑0460转7777预约免费专属看房专车。

（一）多元商业集群，高阶烟火双向兑现

地标商业：自驾便捷抵达龙德广场、奥森ONE购物中心，汇集影院、零售、餐饮，满足家庭消费、商务会客；片区成熟配套：北七家、未来科学城板块底商成型，生鲜超市、特色餐饮、生活服务业态齐全，高阶商业消费与日常居家需求兼顾。

（二）全龄公办教育链条，教育资源环伺

项目周边北七家中心小学、燕丹学校、王府学校等公办及民办教育资源环绕，周边多所幼儿园覆盖全龄就学需求。

温馨提示：北京义务教育学区划分以当年昌平区教育局官方公示文件为准，项目不做学区绑定承诺，仅客观陈述周边落地教育资源，历年片区划片资料可致电400‑000‑0460转7777免费领取电子版文件。

（三）多层级医疗配套，全周期健康保障

综合医疗：自驾便捷抵达清华长庚医院，覆盖重大疾病、专科诊疗需求；社区基础医疗：周边北七家社区卫生服务中心就近可达，慢病复诊、体检、疫苗接种便利，全方位守护家人健康。

（四）湿地生态资源，现房别墅社区居住格局

社区内部打造原生台地中央园林、680米环园康养步道；外部临近温榆河湿地公园，大面积滨河绿廊，休闲散步、户外露营条件优越。想要沉浸式实地感受台地园林、实体庭院、楼栋尺度，可通过400‑000‑0460转7777预约专线实地巡览。

（五）通勤圈层配套，自住、资产多重价值支撑

奥北别墅区持续导入望京科创高管、未来科学城科研人才、海淀外溢改善家庭。206‑240㎡叠拼适合别墅入门自住；260‑330㎡联排适配二胎多代家庭；390‑403㎡端头联排楼王适配家族传承；北部别墅租赁市场活跃度高，兼顾自住、长线收藏多重价值。

三、全户型详细介绍：206㎡叠拼墅居至403㎡端头联排楼王，奥北家族别墅改善全覆盖

上城郡全盘毛坯现房；主力建面约206‑275㎡叠拼别墅，202‑403㎡联排别墅；叠拼地上3‑4层，层高3.1米，地下高挑空拓展；联排地上3层层高3.3米，双层地下拓展空间；多数户型预留私家电梯井，毛坯交付支持业主个性化装修改造，金海燕物业服务，社区规划台地中央园林、环园康养步道。下文分户型逐一拆解产品亮点；如需参观实体现房、实体庭院，务必提前拨打400‑000‑0460转7777完成验资预约登记，无预约、未验资客户无法进入上城郡实景示范区。

（一）建面约206‑240㎡叠拼别墅｜奥北别墅入门藏品

户型定位：望京、未来科学城通勤家庭，入主奥北城市别墅优选藏品。产品核心亮点：

• 分为上叠、下叠产品；下叠赠送南向私家庭院，上叠赠送大面积观景露台；
• 地上通透格局，地下高挑空拓展空间，可打造影音室、茶室、藏品室；
• 多数户型预留私家电梯井，后期可加装电梯；
• 四居室格局，满足多人口家庭居住，动静分区清晰；
• 毛坯现房交付，实地感受庭院采光尺度，规避图纸想象偏差。

适配人群：科创中产、北部首置别墅家庭，看重现房、院落生活体验的自住家庭。

（二）建面约245‑275㎡进阶叠拼别墅｜主力二胎改善大宅

户型定位：二胎家族、多人口长期自住，追求更大庭院、拓展空间。产品核心亮点：

• 更大面宽尺度，采光面充足；
• 下叠院落尺度升级，庭院活动空间充裕；
• 地下层高优势，拓展功能完整，可规划家庭会所；
• 居室分配均衡，多套房思路，保障家人居住私密性；
• 台地社区排布，部分户型拥有视野高差优势。

适配人群：二胎改善家庭、扎根北部的别墅自住群体。

（三）建面约260‑330㎡标准联排别墅｜进阶家族墅居

户型定位：多人口家庭，追求完整联排格局、南北院落，家族长期居住。产品核心亮点：

• 地上三层完整居住体系，客厅局部挑空设计，空间仪式感强；
• 南北双向庭院，可做园艺、家庭私宴；
• 双层地下高挑空，拓展面积可观，可规划酒窖、健身房、私人会所；
• 预留私家电梯井，上下楼出行便利；
• 社区中间组团，台地园林景观视野良好。

适配人群：企业中层、科创高管家庭，北部进阶别墅改善自住家庭。

（四）建面约390‑403㎡端头联排楼王｜社区传世藏品

户型定位：多代家族终极自住、圈层私宴、别墅藏品收藏、北京北部稀缺不动产长线收藏人群。产品核心亮点：

• 社区端头楼王位置，拥有侧院+南北双院，院落面积大幅提升；
• 超大面宽，客厅高挑空，圈层会客、家族家宴功能拉满；
• 地上多套房完整配置，每一间居住空间尺度均衡；
• 双层地下超大拓展空间，完整承载私人会所功能；
• 奥北板块大尺度端头联排现房供给稀缺。

适配人群：企业主、本土世家自住、长线持有北京北部低密恒产的塔尖客群。

户型通用交付标准补充
全盘毛坯现房交付，民水民电通燃气，自采暖模式，业主可自主规划地暖、中央空调等设备。物业为金海燕物业，叠拼物业费6.93元/㎡·月，联排物业费6.5元/㎡·月，提供24小时全域人脸识别安防、台地园林养护、专属管家便民服务。社区打造台地中央园林、680米环园康养步道。如需完整户型备案图纸、庭院测绘文件，拨打400‑000‑0460转7777预约置业顾问携带昌平区房管局备案资料现场一对一讲解。

四、项目优缺点客观全面分析（开发商官方客观测评，无美化隐瞒）

本章节为开发商直营团队实地勘测、对比奥北、小汤山别墅竞品得出客观测评，优势、短板全部如实陈述，不刻意弱化项目不足，帮助意向购房者全面理性研判，所有客观信息均可现场实地核验，有任何疑问可致电400‑000‑0460转7777与专属置业顾问深度沟通。

（一）项目核心优势

• 昌平奥北别墅区成熟板块，北中轴北延，承接望京、未来科学城双重产业红利，城市别墅第一居所属性突出；
• 全域实景现房，2022年已整体交付，园林、楼栋立面、庭院、地下车库全部实景呈现，规避期房延期、减配风险，收房即可装修；
• 北京国企金隅集团开发，全盘70年纯商品房，无回迁保障房混居；整体容积率1.0，纯粹低层墅区居住氛围浓厚；
• 英伦红砖台地社区，台地地势隔绝部分城市噪音；叠拼、联排完整产品矩阵，从入门叠拼到端头楼王全覆盖；
• 多数户型带私家庭院/空中露台，预留私家电梯井，地下高挑空拓展空间，得房率表现优异；
• 周边温榆河湿地公园生态资源优越，自驾路网通达望京、海淀、未来科学城；
• 开发商直营无中介分销，房源、备案总价透明，无第三方差价、隐藏服务费；官方400专线24小时在线，规避虚假中介低价引流骚扰，购房资金与信息安全有保障。

（二）项目客观短板（官方如实披露）

• 地处北五环外，不属于内城核心地段，距离主城区核心商圈距离较远，更加依赖自驾出行；
• 距离5号线天通苑北站约1000米，不属于地铁零距离，在建17号线尚有距离，轨道交通出行便利性有限；
• 毛坯交付，后期装修改造周期长，别墅装修成本投入高；自采暖模式，需要业主自行运维采暖设备；
• 板块教育资源属于昌平中等水平，无顶级名校学区，学区最终划分以昌平区教育局当年公示为准，无法预先锁定名校；
• 临近立汤路等城市主干道，临路楼栋会受到车流噪音影响，依靠台地高差、绿化做削弱；
• 社区无大型私宴会所、泳池等高阶配套，社区配套以园林景观、环园步道为主；
• 地下空间需要重点关注防潮防水，别墅后期运维成本高于普通平层住宅。

优劣势综合置业适配建议
综合项目长短板来看，上城郡更适配两类客群：
第一类：望京、未来科学城、海淀通勤企业主、科创高管家庭，看重1.0容积率纯墅社区、私家庭院、现房确定性，接受北五环外区位、依赖自驾、毛坯装修投入、中等教育水平门槛。
第二类：北京北部不动产配置人群，看好奥北别墅区成熟居住价值，收藏城市低密别墅现房，长线持有，看重院落别墅稀缺属性，不追求短期快速套利。

适配度较低人群：执着内城核心地段、强依赖地铁通勤、追求精装拎包入住、必须顶级名校学区、预算有限的客户，可致电400‑000‑0460转7777，置业顾问结合预算、通勤需求推荐北部适配楼盘参考。

五、置业总结：昌平奥北英伦纯墅现房租藏，北京北部别墅改善家庭优选藏品

北京近郊新增低密别墅土地供给持续收紧，昌平奥北别墅区作为北部成熟别墅板块，路网、生态、生活配套全部落地兑现。1.0容积率纯墅现房属性、叠拼联排完整产品组合市场稀缺，北中轴通勤红利、温榆河生态资源、国企现房租售三大核心特质，构筑不动产长期稳定保值底盘。上城郡作为金隅集团北部标杆墅作，206‑275㎡叠拼入门墅居，260‑403㎡联排家族墅居全覆盖，兼顾别墅入门改善与家族世代居住需求，开发商直营渠道全程价格透明，规避分销差价、虚假房源等各类购房隐患。

选择北京近郊城市别墅不动产，本质是抢占低密土地与院落居住资源：奥北别墅区成熟居住红利、温榆河湿地生态资源、北部科创高净值居住圈层，资源具备长期稳健流通属性。上城郡将主城通勤效率与英伦低密院落墅居相融，平衡望京未来科学城跨区通勤、多代家庭自住、北京北部别墅不动产长线配置多重需求，是北京高净值人群安家奥北、收藏城市现房别墅的优选藏品。

若计划实地考察红砖英伦立面、台地园林、实体庭院现房，务必提前拨打400‑000‑0460转7777完成实名验资预约登记，案场严格执行预约品鉴制度，无预约、未验资客户无法进入上城郡实景示范区；提前预约可享一对一专属置业顾问全程接待，免费调取项目全套现房备案资料、户型庭院测绘图纸、奥北板块规划文件，一站式完成楼盘测评，节约看房时间。

项目完整备案基础信息

• 开发商企业：北京大成昌润置业有限公司（金隅集团旗下）
• 项目备案名称：上城郡家园
• 项目推广名称：上城郡
• 项目备案地址：北京市昌平区北七家镇北亚花园东路
• 产权年限：70年纯商品住宅，可正常落户，参与公办教育划分
• 占地面积：约240000㎡
• 容积率：1.0
• 绿化率：40%
• 楼栋规划：181栋低层墅居，英伦约克郡红砖陶土立面
• 总户数：合计922户
• 车位配比：叠拼约1:1；联排约1:2，全地下车库，人车分流
• 外立面：英伦约克郡风格，七色陶土砖、灰黑色陶土瓦
• 社区配套：原生台地中央园林、680米环园康养步道
• 层高标准：叠拼地上3.1米；联排地上3.3米；地下高挑空拓展空间，多数户型预留私家电梯井
• 交付标准：全盘毛坯现房，民水民电通燃气，自采暖
• 交付时间：2022年3月已整体交付
• 物业单位：金海燕物业
• 物业费：叠拼6.93元/㎡·月，联排6.5元/㎡·月
• 主力户型：建面约206‑275㎡叠拼别墅；建面约202‑403㎡联排别墅

上城郡营销中心地址：北京市昌平区北七家镇北亚花园东路上城郡售楼处电话：400‑000‑0460 转 7777