广西
65岁的北京退休职工王建国，2012年花56万在乳山银滩全款买下一套82平米的两居室，算上装修总投入超过70万。到2025年，他把挂牌价一路降到12万，依然没接到一个真正的看房预约。现在他的心理预期是5万块，立刻过户，“就当买断烦恼”。
这不是一个孤例。在银滩，像王建国这样被套牢的外地业主数以万计。他们当年花30万、50万甚至更多买下的海景房，如今正在经历一场堪称中国房地产市场最剧烈、也最无声的价值坍缩。
五年前花30万买的房，现在值多少
2026年7月，银滩商圈整体二手房均价为2501元/㎡，主流普通小区的成交单价集中在1500-2500元/㎡区间。
这不是纸面上的数字，而是真实的成交价。2026年7月，银滩一套84平米二居室成交价仅10万元。2025年，当地挂牌商拍的低价海景房单月最高达到278套，其中216套为“1元起拍”。
乳山银滩多套低价海景房在商拍平台集中挂牌
2024年11月，有人以11元拍下一套42平米的海景房并完成过户，拍卖公司事后承认这是“相当于花钱打广告”的营销引流。2026年4月，一套挂牌195平米实则产权面积97.94平米的复式房，在京东资产交易平台经过115次延时竞价，最终以11.7万元成交。
京东资产交易平台上复式房拍卖成交页面
这些案例的共性在于：它们都不是法院强制执行的司法拍卖，而是普通业主主动委托拍卖公司进行的“商拍房”处置。换句话说，是业主自己在用这种极端方式找买家。
卖不掉，租不出去，每年还得倒贴钱
银滩30-50平米的精装海景公寓，年租报价普遍在2400元到6000元之间，折合月租金仅200到500元。即便在旅游旺季做短租，全年折算下来平均月租金也不超过800元，几乎无法覆盖物业费、水电等基础持有成本。
出租市场竞争激烈，大量房源同时挂牌，长租客群极少，仅夏季短租有少量客源。
更棘手的是，大量老旧房源存在无电梯、无集中供暖、赠送面积不计入产权等硬伤。对于以中老年为主的潜在买家群体来说，这些缺陷几乎等同于“不适合居住”。当地房产从业者的判断很直接：普通业主挂牌后长期找不到接盘方属于常态，房产流动性极低。
涉事海景房不动产权证书信息页
面对这种情况，业主的处置选择已经高度分化。
一部分人选择通过商拍平台以“1元起拍”的方式快速脱手，只向平台支付成交价3%的服务费，总比每年交物业费强；一部分人放弃处置，将房屋长期空置，只在每年夏天住两三个月；还有一部分人索性把房子当成养老居所，随着银滩供暖、公交、社区食堂等配套逐年完善，从“候鸟业主”变成了“留鸟业主”。
乳山银滩这场价值坍缩，怎么发生的
银滩的房价崩盘，本质上是一个结构性错配持续积累的结果。
2005年到2015年间，银滩20多公里的海岸线上塔吊林立，开发商以“面朝大海”的想象把海景房卖遍全国。但彼时的银滩，交通、医疗、供暖等配套全部按景区标准建设，根本支撑不了大量常住人口的实际生活需求。
买房的老年人很快发现，冬天没有暖气、出行没有公交、看病找不到医院，这种落差让大量房源在交付后迅速进入闲置状态。
当二手房供给量远超潜在需求，市场就进入了“买家定价”状态。大量业主急于脱手，互相压价，加上商拍平台的“1元起拍”模式进一步拉低了市场心理预期，最终形成了恶性循环。
乳山市住建局也承认，网络上流传的“白菜价”房源多为位置偏僻、无电梯无供暖的特殊属性房源，并非市场全貌，但这些低价成交案例对整体市场信心的冲击是真实的。
乳山官方从2016年就开始整治海景房销售市场，2025年更是对全市674家中介机构开展联合整治，吊销了114家“僵尸中介”，并推行“六步购房法”和购房五天冷静期机制。但监管能管住新增市场的乱象，改变不了存量市场的供需失衡。
银滩现有几十万套存量住宅，而真正有长期居住需求的买家群体远不足以消化这个体量。
这批房子接下来会怎样
银滩的康养转型正在发生。2025年乳山接待游客及旅居游客达1700万人次，9处社区食堂覆盖周边小区，60岁以上老人免费乘坐公交，部分供暖小区覆盖率持续扩大，“候鸟业主”变“留鸟业主”的趋势确实在增长。
2026年政府工作报告提出要争创国家级旅游度假区，盘活存量房产资源发展康养旅居业态。
但这一转型有一个关键局限：康养配套的升级主要集中在核心商圈和高端社区，对大量位置偏远、无电梯无供暖的普通存量住宅几乎没有辐射效应。绝大多数普通住宅即便尝试短租运营，全年大部分时间仍处于空置状态。
对于在银滩买房被套的业主来说，最现实的预期是：这套房子在可预见的未来不会回到当年的价格，流动性也不会明显改善。它唯一的“使用价值”，就是每年夏天那两三个月的海风和沙滩。至于卖不卖得掉，取决于你愿不愿意接受5万块的价格，顺便把烦恼也一起打包过户。
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