多箭齐发：推进现房销售、房贷最长40年、一视同仁满足房企合理融资需求 房地产迎政策“组合拳”

来源：市场资讯

　　【导读】多部门推出一揽子政策，推动加快构建房地产发展新模式

　　中国基金报记者 张玲

　　8月28日，我国房地产行业迎来具有里程碑意义的重大政策调整。住建部、央行、金融监管总局、证监会等多部门连发多份重量级文件，围绕商品房销售制度、房企信贷管理、资本市场融资渠道等推出一揽子改革举措，改革力度、覆盖广度均十分罕见。

　　多位受访专家表示，多部门同步推出的政策“组合拳”，是一场覆盖商品房销售、信贷管理、资本市场融资的全链条制度重构，将推动行业告别过去高杠杆、快周转的发展路径，为房地产新发展模式筑牢制度根基，助力推动房地产市场高质量发展。

　　完善商品住房销售制度

　　有力有序推进现房销售

　　8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局等三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），明确提出完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售，以及加强政策措施协同。

　　1994年，《城市房地产管理法》在法律层面确立商品房预售制度，此后预售模式逐步成为我国新房销售的主流方式，至今已走过三十余年历程。最新《通知》并没有一刀切直接取消预售制度，而是强调了“稳中求进、先立后破，稳步推进商品住房销售制度改革”。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，《通知》从预售、资金、现售、土地、融资等多环节系统施策，既契合房地产发展新模式要求，也为市场平稳转型和购房者权益保护提供了坚实制度基础。当前，房地产行业正从“有没有”转向“好不好”，住房品质提升成为关键。推进销售制度改革、引入现房销售模式，有助于从交易端优化住房消费新格局，提升产品品质与交易安全性，更好适应行业发展新阶段。

　　“今年以来，多地已在土地供应中增加现房销售地块，部分城市也出现了现房销售项目，市场对配套制度的需求日益迫切。”严跃进指出，《通知》明确支持各地结合实际、稳妥有序、循序渐进推进改革，有利于释放政策正向效应。

　　首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，未来现房销售将逐步成为市场主流，这将对房企的资金实力、项目管控能力与产品品质提出更高要求，加速行业优胜劣汰，进而推动房地产市场高质量发展。

　　在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，《通知》旨在落实国家“十五五”规划纲要提出的“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”精神与要求，构建我国房地产新发展模式、推进高质量发展。同时，完善商品房销售制度的核心在于有力有序推进现房销售。在现房销售模式下，新增的供应将彻底实现“所见即所得”，行业也将逐步告别“同质化竞争、低水平供给”。

　　建立主办银行制度

　　房贷最长可贷40年

　　同日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。《意见》围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种，构建了全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。

　　招联首席经济学家、上海金融与发展实验室副主任董希淼表示，《意见》是对房地产信贷制度的系统性重构，通过“先交房、后放贷”的核心机制，配合更长的贷款期限、更灵活的重组安排和更严格的资金监管，构建一个对购房人更为友好、对房地产行业更为稳健、对金融系统更为安全的制度框架。

　　为了更好满足房地产合理信贷需求，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化。

　　开发贷款方面，《意见》明确提出建立开发贷款主办银行制度。对此，严跃进表示，这是房地产发展新模式中的重要新提法，其核心在于强化银行对项目融资的全流程负责，落实审核职责，使资金监管更加到位。

　　同时，政策将近年来“保交楼”相关贷款经验纳入其中，明确要求对不同所有制房企项目一视同仁提供贷款，这有助于打破所有制壁垒，使各类企业均可依据项目资质和业务实际获得融资支持，真正实现“一碗水端平”。

　　个人住房贷款方面，市场关注度最高的是将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。

　　“这是房地产金融领域的一项重大突破。其最直接的影响是降低每月应还本息，显著缓解购房初期的月供压力。”严跃进表示，以100万元贷款本金、年利率3%计算，采用等额本息还款方式，30年期月供为4216.04元；延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，降幅约15%。

　　对于当前市场存在的部分顾虑，严跃进进一步指出，期限延长可能增加总利息支出，但其本质是“以时间换空间”，优先解决短期现金流压力。同时，40年并非强制还款期限，购房者后续收入提升后，仍可通过提前还贷等方式优化债务，实操中具有充分弹性。因此，当前政策能让更多需求“敢贷、能贷”，是房地产金融精准施策的重要体现。

　　赵秀池直言，贷款期限延长是一把“双刃剑”，一方面降低了购房资金门槛，但另一方面贷款的总利息也有所增加。“此外，有可能到还款日，购房人已经退休了，是否还有还款能力是需要考虑的一个问题。因此，购房人需要根据自己的具体情况作出借款期限的判断。银行也需要进行相应的制度设计，以防范金融风险。”

　　《意见》还对还款方式进行约束，提出“贷款期限在1年以上的，按月还本付息”。南开大学金融学教授田利辉指出，这实质上是禁止“先息后本”“气球贷”等前期只付利息、本金后置的做法，避免了贷款存续期内风险不断累积、现金流与债务偿付能力脱节的问题，确保居民在每一期都处于真实的还本付息压力测试之中，防止投机性购房和过度加杠杆。

　　构建多层次融资支持体系

　　拓宽房企资本市场融资路径

　　同日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称证监会《意见》），提出一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求，构建起“股权—并购—债券—资产证券化—不动产私募投资基金”多层次资本市场融资支持体系，全方位拓宽了房企资本市场融资路径。

　　李宇嘉分析，首先，证监会《意见》重点明确了改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，这与住建部提出的项目公司制、主办银行制相呼应，显示房地产融资功能削弱，“总对总”的融资一去不复返。

　　其次，证监会《意见》将推动房地产金融向新模式转型。过去银行靠土地抵押、按揭投放的规模化增长获利。未来必须要转向服务现房销售，探索存量盘活、运营（租赁和城市更新）的金融支持，在实现房地产新模式转型的过程中，探索属于银行的利润空间。

　　最后，证监会《意见》将为城市更新提供融资创新。城市更新“融资—现金回流”的周期更长，更需要CMBS、不动产ABS、REITs等工具。后续，融资新模式能否成规模涌现，以及项目能否形成可持续循环落地，都是城市更新能否推进的关键要素。

　　证监会《意见》还指出，上市房地产开发企业再融资的，重点关注其资金管理、拿地拍地、项目建设销售等内部控制制度是否健全有效，以及项目开发、注册资本缴纳、企业资质等是否合法合规。

　　“这是从源头把控风险，汲取上一轮市场发展中部分企业因内控缺失导致违规融资、规模盲目扩张，最终积聚重大风险的教训。堵住制度漏洞、强化合规性，是本次政策的重要转向。”严跃进表示，最新推出的支持政策并非简单“输血”，而是“输血”与“堵漏”并重，在提供融资保障的同时，切断违规操作链条，有利于推动企业建立长效健康发展机制以及行业整体高质量发展。

　　田利辉直言，房地产金融已经从“百米冲刺”转向“马拉松”，拼的不是爆发力，而是耐力、判断力和长期主义。只有把风险看透、把方向找准、把合规守住，才能真正助力房地产市场平稳健康发展。

　　多部门政策合力

　　推动加快构建房地产发展新模式

　　同日，金融监管总局会同相关部门改革完善房地产融资制度，印发了《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》。

　　严跃进指出，金融监管总局多项政策与证监会资本市场支持措施形成合力，从银行贷款和资本市场两条路径同步发力，为房地产行业提供了多维度融资支持，这标志着房地产发展新模式在融资配套制度方面迈出了实质性步伐，有助于进一步稳定市场预期，促进行业健康发展。

　　“8月28日，住建部门、央行及金融监管等多部门从多维度密集出台系列政策，其核心关键词为房地产发展新模式。”严跃进总结道，无论是预售制度与现房销售的改革，还是商业银行贷款（尤其是个人按揭）的优化，抑或资本市场对房企融资的支持，其背后均以房地产发展新模式为统领，旨在助力行业转型。

　　赵秀池分析，本轮一揽子政策的核心信号有三：一是通过顶层设计进行制度重构，央行、住建部等核心部门同步发力，覆盖销售、信贷、融资全链条，不是短期刺激，而是为“十五五”规划提出的房地产发展新模式打地基。二是终结“烂尾楼”风险，核心机制是资金全程闭环管理。从源头保障“所见即所得，交房即交证”。三是倒逼行业转型，开发商必须靠产品和质量竞争，过去高杠杆、快周转的模式被彻底终结，未来行业发展将更稳健。

　　“从需求侧而言，系列政策将提振市场信心，释放刚性、改善性住房需求，有利于平衡供求关系，促进房地产市场回暖。”赵秀池说。