没有物业公司愿意来？长宁这个58户“迷你小区”用“三圈”破局了！

来源：市场资讯

（来源：上海长宁）

新华路街道科达公寓建成年代久、规模体量小，是不少“迷你老旧小区”的缩影。如今这里已实现全方位暖心蝶变，门岗值守规范闭环，公共楼道每日清扫保洁，绿化植被常态化精细养护，居民报修诉求快速响应，电梯更新改造项目正稳步推进。这一系列喜人变化的背后，是东镇居民区以党建为核心抓手，依托“三圈工作法”推进连片化物业管理攻坚，为微型老旧小区破解物业治理共性难题蹚出的治理新路径。

蝶变：精管细护点亮小区新颜

“不一样了，每天下楼都能看到保洁阿姨在擦扶手，保安师傅见了面主动打招呼，家里灯泡坏了在群里说一声，半小时就有人上门来修。”老居民说起小区的变化满脸笑意。不少住户补充说，现在走在小区里，不用刻意去看，从脚下干净的路面、四周安静的环境、邻里间轻松的氛围里，就能实实在在感受到日子变舒心了。

走进科达公寓，外墙整洁清爽，车辆顺着新划的车位线整齐停放，绿植铺出连片绿意。门岗保安室内，访客登记本摆放得整整齐齐。便民工具区，钳子、螺丝刀、打气筒等物品一应俱全。电梯更新改造工程有序推进，居民区与物业建立联合巡查机制，全程盯守施工安全和进度，同步推出错峰收运垃圾、施工期间优先保障老人通行等便民举措，把工程对居民日常生活的影响降到最低。

每一处看得见的变化背后，都是物业服务从“缺位”到“到位”的真实写照。物业经理介绍，现在小区的公共楼道每日清扫擦拭，垃圾房、垃圾桶定时清洗消杀，从源头减少卫生隐患；安保力量严格执行“两白一晚”值守机制，外来人员进出全部实名登记，日常巡查通过相机打卡留痕；报修服务打通线上线下双渠道，居民提交申请后最快半小时即可响应；绿化养护专人专管，定期开展修剪补种、花盆整理与植被维护，让社区公共空间始终保持整洁美观。

破局：党建引领打通连片共治

科达公寓的蝶变并非一蹴而就。十余年来，小区物业费长期维持每月2.8元/平方米，随着人工物价上涨、房龄老化维修量陡增，原有标准早已无法匹配居民对高品质物业服务的期盼。原物业到期退出后，外部物业因单小区运营成本高、收益薄不愿进驻，直接提价又会加重居民负担，小区物业治理一度陷入“无人愿接、无人能接”的僵局。

破题的关键阶段，新华路街道没有简单推出调价方案，而是指导东镇居民区党总支以党建引领为核心抓手，建强自治骨干队伍，动员5名政治过硬、热心事务的党员组建新一届“红色业委会”，在物业选聘、合同审核、公共资金监管等方面全流程严格把关，让每一步治理都扎根民意。在街道城运中心的赋能指导下，依托“东镇红色业委会自治联盟”，推动科达公寓与毗邻的恒力公寓、平武小区“抱团发展”，落地连片化托管模式，由上海首诺物业公司统一提供服务。

在此过程中，东镇居民区党总支依托成熟的“三圈工作法”构建权责清晰、运转顺畅的治理闭环：内圈由党总支、党支部、业委会牵头把控重大事项方向，制定物业选聘、规约修订、服务标准等核心方案，锚定民生导向推进治理；中圈以楼栋党员为骨干，在业主群、楼组议事场景中收集居民诉求，通过线下答疑、上门走访消除误解、讲透政策；外圈由居民代表、志愿者组成日常监督队伍，全程跟踪物业质效、快速反馈民意，同步传播治理正向成效，形成全民参与的良性共治氛围。

为将群众期盼转化为可落地的服务标准，东镇居民区先后召开6次专题会议，通过上门走访、线下交流、线上答疑多渠道反复沟通，逐条梳理汇总居民关于安保、保洁、维修、绿化的46条诉求，最终形成《科达公寓物业治理改善说明书》，明确物业服务实操依据。同时设立居民接待日、编制常见问题答疑手册，逐项说明成本构成与人员配置，以全流程透明沟通消除信息差，筑牢民意基础。

据东镇居民区居委会主任介绍，三个紧邻小区连片托管后，共享专业维修、绿化养护、秩序维护团队，整体运维成本直接降低15%至20%，在物业费标准保持不变的前提下，服务品质实现全方位升级。遇到树木倒伏、水管爆裂等突发事件，还能快速调动周边小区安保力量协同处置，彻底补上了单小区人手不足的治理短板。

深耕：细节服务攒起暖心共识

2026年1月，首诺物业正式进场。最开始的那段时间，不少居民还抱着观望的态度，坚持要先看实际效果再表态。但物业团队没有说空话，而是把一件件实事做进了居民心里。

面对长期无人打理、植被荒芜的小区公共绿化，物业启动专项焕新行动，补植麦冬等耐活常绿植物，让荒废的公共绿地重新焕发生机；为进一步提升服务精细化水平，特意避开居民休息与早晚出行高峰，将垃圾收运时间调整为凌晨3点到4点、下午2点到3点，用细节调整把便民服务落到实处；换梯工程推进期间，保洁坚持上门收取垃圾，并优先保障老人和居民通行。

在日常治理中，东镇居民区党总支牵头建立起全流程透明化的管理机制，小区公共收支每一笔都定期在公告栏公示，“阳光账本”让所有公共资金的去向都清晰可查。针对独居老年群体，物业专门推出适老专属服务，工作人员定期上门走访慰问，台风、寒潮等极端天气来临前，上门提醒安全事项，不少老人都把常来串门的物业工作人员当成了家里的贴心人。如今，居民主动配合小区管理的意识越来越强，议事会上主动发声提建议的人也多了。

接下来，东镇居民区将结合街道物业治理提升赋能的底部抬升计划，为科达公寓更换锈蚀多年的铁栏杆，在入口处新增智能道闸系统，进一步优化小区硬件。同时，持续深化“三圈工作法”，完善多元共治长效机制，把可复制、可推广的治理新路径推广到辖区更多微型老旧小区。