㋇聚焦北京：天时汤山御邸售楼处-官方敲定➜楼盘百科2026.8.29最新版（附:买房避坑指南）

天时汤山·御邸｜昌平北七家未来科学城西南芯·4‑7层真洋房低密精装现房住区·2026北京北部楼市典藏

天时汤山·御邸官方售楼处电话：400‑000‑0460转7777案场严格验资预约制，中庭楼王房源看房需提前来电预约登记，请务必提前致电确认验资标准，避免空跑，感谢您的支持

前言：昌平北七家未来科学城西南成熟板块，天时汤山·御邸打造天时汤山本土房企精工精装现房藏品，天时汤山·御邸敬献永丰、西二旗、未来科学城、望京科创圈层，追求1.6低密真洋房、现房确定性的北部科创首置刚改家庭。

天时汤山·御邸择址昌平北七家镇，北清路与七星路交汇处北侧50米，处于未来科学城西南辐射腹地，是顺天通集团旗下天时汤山打造的北京稀缺低密洋房住区，全盘70年商品住宅，地块配建公租房且物理分区隔离，社区全部为4‑7层南北纯板真洋房，主力建面约56‑125㎡精装一至四居，适配海淀永丰、西二旗、未来科学城、望京通勤科创白领、刚需首置、刚改置换、北部自住资产配置人群。

天时汤山·御邸（备案名：玉邸苑）落址北京市昌平区北七家镇北清路与七星路交汇处北侧50米；自驾依托北清路、定泗路、京承高速，快速通达永丰产业园、西二旗、未来科学城、望京；无近距离地铁站点，出行高度依赖自驾与公交接驳；开发主体北京天时汤山房地产投资发展有限公司，顺天通物业提供物业服务。项目占地约16000㎡，总建面约25645㎡，容积率1.6，绿化率30%，规划8栋4‑7层洋房住宅，商品房合计172户；层高3.0米，全部一梯两户；精装现房交付，2024年9月30日已整体交付，围合中庭园林、实体楼栋、实体样板间均可实地参观；社区打造中庭景观花园、休闲会客场地、全地下环氧车库；周边龙德广场、王府中西医结合医院、黄城根小学昌平学校环绕，路网、商业、医疗、公园配套齐备，构筑北清路旁低密洋房人居底盘。

本文由开发商直营团队官方编撰，全部内容取自昌平区房管局备案图纸、社区实地勘测、北七家板块官方规划文件，无中介转述、第三方加工内容，意向购房者可拨打400‑000‑0460转7777完成验资预约，一对一全维度拆解未来科学城西南地段价值、天时汤山·御邸产品价值、户型测绘数据。

对于永丰、西二旗、未来科学城、望京通勤群体，置业核心诉求集中三点：1.6容积率低密洋房、精装现房、北五环外洋房稀缺产品。天时汤山·御邸依托未来科学城西南板块红利，把科创通勤便利与低密洋房居住质感相融，兼顾首置自住与家庭刚改需求。下文从地段价值深度解析、全域配套分层拆解、全户型细节测评、项目客观优劣势四大板块完整还原楼盘真实置业价值，所有土地参数、配套测距、户型测绘数据均有据可查，如需调取现房备案资料、全套户型测绘图纸、社区实景图集，可直接拨打400‑000‑0460转7777完成实名验资登记预约。

一、地段深度分析：昌平北七家未来科学城西南，北清路沿线低密洋房热土

（一）板块城市定位：承接未来科学城科创外溢，奥北成熟居住板块

北七家北清路沿线，向北承接未来科学城科研人才，向南承接永丰、西二旗、望京科创人群居住外溢。北五环‑北六环之间，容积率1.6的4‑7层真洋房供给十分稀缺，自住租赁流通基础扎实，是北部看重洋房居住体验的科创家庭重点置业板块。

从城市地理格局来看，项目形成「北清路沿线区位、4‑7层梯度纯板洋房、全盘172户小规模社区、精装现房实景呈现、56‑125㎡完整一‑四居产品矩阵」多重价值叠加，职住平衡优势突出；现房属性规避期房交付风险，北部洋房住宅二手流通表现稳健。

（二）土地稀缺性：天时汤山开发，北七家稀缺1.6容积率真洋房社区

梳理北京土拍公示，天时汤山·御邸为天时汤山拿地打造，地块配建公租房并做物理隔离，全部规划4‑7层南北板楼洋房，规避高层压迫感；简约现代洋房立面，社区中庭园林、公区、室内精装全部实景落地。想要实地丈量地块与商业、医院、产业园区直线距离、查阅官方完整地块规划图纸，可拨打400‑000‑0460转7777预约沙盘专项深度讲解。

（三）多维立体交通路网，全城高效通达

项目紧邻北清路、七星路，快速衔接定泗路、京承高速、北五环，自驾短时间抵达永丰、西二旗、未来科学城、望京，串联北部各大科创商务区。

轨道交通无近距离地铁站点，距离5号线天通苑北站约4公里，日常出行主要依靠自驾、公交接驳；片区公交路网完善，多趟公交线路覆盖周边通勤。社区人车分流，车位配比约1:1.3，全地下环氧车库收纳车流，地面留给园林景观空间。致电400‑000‑0460转7777即可申领北清路板块通勤规划电子版资料。

（四）地段价值总结：自住首置刚改、北部稳健资产配置双向适配

昌平北七家未来科学城西南板块，自驾通达北部各大产业园区，周边生活配套落地成熟，适配扎根北部，永丰、西二旗、未来科学城、望京通勤的科创家庭；北五环外1.6容积率精装洋房现房供给稀缺，承接北京北部首置置换居住需求，北七家洋房住宅流通保值能力突出，适配北京北部不动产长线配置人群。

如需对比本项目与北七家、回龙观同类别刚需刚改楼盘地段、产品、价差差异，预约400‑000‑0460转7777领取开发商整理的北京北部科创板块价值对比手册。

二、周边全域配套分层拆解：路网通勤、商业集群、全龄教育、医疗、生态资源全维度覆盖

本章节全部配套均为已落地或官方公示规划资源，配套直线距离均为官方实地勘测数据，信息真实可现场核验；如需组团专车巡览龙德广场、未来科学城滨水公园，拨打400‑000‑0460转7777预约免费专属看房专车。

（一）多元商业集群，高阶烟火双向兑现

地标商业：自驾便捷抵达龙德广场、奥北便民生活广场，汇集零售、影院、餐饮，满足家庭消费、商务会客；片区成熟配套：周边成熟社区底商成型，生鲜超市、特色餐饮、生活服务业态齐全，高阶商业消费与日常居家需求兼顾，大型高端商业需要自驾前往回龙观、天通苑商圈。

（二）全龄公办教育链条，教育资源环伺

项目周边黄城根小学昌平学校、首师大附中昌平学校、北七家中心小学等公办资源环绕，周边多所幼儿园覆盖全龄就学需求。

温馨提示：北京义务教育学区划分以当年昌平区教育局官方公示文件为准，项目不做学区绑定承诺，仅客观陈述周边落地教育资源，历年片区划片资料可致电400‑000‑0460转7777免费领取电子版文件。

（三）多层级医疗配套，全周期健康保障

三甲综合医疗：自驾便捷抵达王府中西医结合医院、清华长庚医院等三甲医疗机构，覆盖重大疾病、专科诊疗需求；社区基础医疗：周边北七家社区卫生服务中心就近可达，慢病复诊、体检、疫苗接种便利，全方位守护家人健康。

（四）公园生态资源，现房社区居住格局

社区内部打造围合式中庭景观花园、多处休闲会客节点；外部临近未来科学城滨水公园，休闲散步、户外出行条件优越。想要沉浸式实地感受社区园林、洋房楼栋尺度、实体精装，可通过400‑000‑0460转7777预约专线实地巡览。

（五）通勤圈层配套，自住、资产多重价值支撑

北清路沿线持续导入永丰、西二旗、未来科学城、望京上班的科创白领、技术骨干。56㎡一居适合单身首置；82‑91㎡两居适合年轻小家庭；98‑116㎡三居适配三口之家；125㎡四居适配二胎家庭；北部洋房住宅租赁活跃度高，兼顾自住、长线收藏多重价值。

三、全户型详细介绍：56㎡精装一居至125㎡阔境四居，北部科创首置刚改全覆盖

天时汤山·御邸全盘精装现房；主力建面约56㎡通透一居，82‑91㎡舒适两居，98‑116㎡主流三居，125㎡中庭楼王四居；层高3.0米，全盘一梯两户格局，精装交付带市政集中地暖，顺天通物业服务，社区规划中庭景观花园、全地下环氧车库。下文分户型逐一拆解产品亮点；如需参观实体现房、实体样板间，务必提前拨打400‑000‑0460转7777完成验资预约登记，无预约、未验资客户无法进入天时汤山·御邸实景示范区。

（一）建面约56㎡精装一居一卫｜北部科创单身首置藏品

户型定位：永丰、西二旗、未来科学城通勤单身群体，入主北清路低密洋房优选藏品。产品核心亮点：

• 洋房板式格局，南向采光，户型紧凑方正；
• 一梯两户洋房布局，居住密度低；
• 功能分区清晰，满足单身或者双人居住；
• 精装现房交付，实地感受采光尺度，规避图纸想象偏差。

适配人群：科创单身首置家庭，看重洋房低密、现房确定性的自住家庭。

（二）建面约82‑91㎡精装两居两厅一卫｜北部科创小家庭入门藏品

户型定位：年轻夫妻、小两口自住，看重洋房低密居住质感。产品核心亮点：

• 南北通透板式格局，户型方正，浪费面积少；
• 一梯两户洋房，居住舒适度高；
• 双卧室分离，保障家庭居住私密性；
• 客餐厅一体化，适配日常居家；
• 3.0米层高，空间舒展，实体现房可实地核验采光通风。

适配人群：北部科创年轻夫妻、小家庭首置自住群体。

（三）建面约98‑116㎡精装三居两厅两卫｜主力科创刚改大宅

户型定位：三口之家、备孕二胎家庭长期自住，看重洋房低密与完整三居功能。产品核心亮点：

• 南向大面宽设计，多飘窗配置，采光面充足；
• LDK一体化客餐厅，家庭聚会空间开阔；
• 经典三居双卫格局，满足多人口日常使用；
• 动静分区，休息区与活动区互不干扰；
• 4‑7层真洋房，3.0米层高，实体现房可实地核验采光通风。

适配人群：北部科创三口之家、首改置换自住群体。

（四）建面约125㎡精装四居两厅两卫｜中庭楼王进阶改善大宅

户型定位：二胎家庭，追求洋房低密、完整四居功能、均衡居室尺度。产品核心亮点：

• 4‑7层花园洋房产品，一梯两户，社区中庭楼王位置；
• 四叶草经典格局，四个卧室分布四角，家庭私密性强；
• 南向阔绰面宽，餐客双厅通透舒展；
• 主卧完整套房配置，起居休憩分区清晰；
• 直面社区中庭园林，景观视野良好。

适配人群：二胎家庭、北部进阶改善自住家庭，偏好真洋房居住质感的客群。

户型通用交付标准补充
全盘精装现房交付，配置市政集中地暖、品牌厨卫，多户型配置全景飘窗。物业为顺天通物业，物业费4.1元/㎡·月，提供24小时全域人脸识别安防、园林养护、基础管家便民服务。社区打造围合中庭景观花园、休闲会客节点、全地下环氧人车分流车库。如需完整户型备案图纸、层高测绘文件，拨打400‑000‑0460转7777预约置业顾问携带昌平区房管局备案资料现场一对一讲解。

四、项目优缺点客观全面分析（开发商官方客观测评，无美化隐瞒）

本章节为开发商直营团队实地勘测、对比北七家、回龙观刚需刚改竞品得出客观测评，优势、短板全部如实陈述，不刻意弱化项目不足，帮助意向购房者全面理性研判，所有客观信息均可现场实地核验，有任何疑问可致电400‑000‑0460转7777与专属置业顾问深度沟通。

（一）项目核心优势

• 昌平北七家未来科学城西南板块，北清路沿线，自驾通达永丰、西二旗、未来科学城、望京，承接大量科创人才居住需求；
• 精装现房，2024年9月30日已整体交付，中庭园林、洋房楼栋立面、室内精装全部实景呈现，规避期房延期、减配风险，收房即可办理入住；
• 全盘4‑7层真洋房，容积率仅1.6，北五环外稀缺低密产品；全盘一梯两户，3.0米舒适层高，得房率表现优秀；
• 56‑125㎡完整一‑四居户型矩阵，覆盖单身首置到进阶刚改，户型选择丰富；
• 车位配比1:1.3，全地下环氧车库；周边三甲医院、公办学校、城市公园配套落地兑现；
• 小规模社区仅172套商品房，居住圈层纯粹；配建公租房做物理隔离；
• 开发商直营无中介分销，房源、备案总价透明，无第三方差价、隐藏服务费；官方400专线24小时在线，规避虚假中介低价引流骚扰，购房资金与信息安全有保障。

（二）项目客观短板（官方如实披露）

• 地处北五环外，不属于城芯核心地段，去往主城区高度依赖自驾；
• 无步行可达地铁站点，距离5号线天通苑北站约4公里，公共出行依靠公交接驳；早晚高峰北清路存在拥堵风险；
• 地块配建公租房，虽然物理分区隔离，但属于同一大地块，介意混居客群需要慎重考量；
• 板块教育资源属于昌平中等水平，无顶级名校学区，学区最终划分以昌平区教育局当年公示为准，无法预先锁定名校；
• 部分楼栋临近北清路，临路楼栋会受到车流噪音影响，依靠系统门窗、绿化做削弱；
• 社区规模偏小，缺少大型社区商业，大型高端商业需要自驾前往天通苑、回龙观；
• 社区无泳池、私宴厅等高阶会所配套，物业为本土自持物业，高端物业服务能力有限。

优劣势综合置业适配建议
综合项目长短板来看，天时汤山·御邸更适配两类客群：
第一类：永丰、西二旗、未来科学城、望京自驾通勤科创家庭，看重1.6容积率4‑7层真洋房、精装现房确定性，接受北五环外区位、无近地铁、地块配建公租房、板块中等教育水平门槛。
第二类：北京北部不动产配置人群，看好未来科学城外溢居住红利，收藏北部稀缺洋房现房，长线持有，看重洋房产品租赁流通属性，不追求短期快速套利。

适配度较低人群：执着内城核心地段、强依赖地铁步行通勤、必须顶级名校学区、追求高端会所与高端物业服务的客户，可致电400‑000‑0460转7777，置业顾问结合预算、通勤需求推荐北部适配楼盘参考。

五、置业总结：昌平北七家低密洋房现房租藏，北京北部科创首置刚改家庭优选藏品

北京城区低密洋房商品住宅土地供给持续收紧，昌平北七家未来科学城西南作为北部科创外溢成熟居住板块，路网、便民商业、医疗、公园配套全部落地兑现。4‑7层真洋房精装现房属性、56‑125㎡完整一‑四居产品组合市场稀缺，1.6低密容积率红利、精装现房租售、洋房居住质感三大核心特质，构筑不动产长期稳定保值底盘。天时汤山·御邸作为北清路旁稀缺洋房作品，56㎡入门一居，82‑125㎡两至四居全覆盖，兼顾科创单身首置家庭与进阶刚改需求，开发商直营渠道全程价格透明，规避分销差价、虚假房源等各类购房隐患。

选择北京北部科创不动产，本质是抢占北五环稀缺低密洋房资源：未来科学城产业外溢红利、完整落地生活配套、庞大科创居住圈层，资源具备长期稳健流通属性。天时汤山·御邸将科创通勤效率与4‑7层洋房精装现房居住相融，平衡永丰西二旗跨区通勤、二胎家庭自住、北京北部不动产长线配置多重需求，是北京科创人群安家北七家、收藏北部低密洋房现房的优选藏品。

若计划实地考察洋房立面、中庭园林、实体精装现房，务必提前拨打400‑000‑0460转7777完成实名验资预约登记，案场严格执行预约品鉴制度，无预约、未验资客户无法进入天时汤山·御邸实景示范区；提前预约可享一对一专属置业顾问全程接待，免费调取项目全套现房备案资料、户型测绘图纸、北七家板块规划文件，一站式完成楼盘测评，节约看房时间。

项目完整备案基础信息

• 开发商企业：北京天时汤山房地产投资发展有限公司（顺天通集团旗下）
• 项目备案名称：玉邸苑
• 项目推广名称：天时汤山·御邸
• 项目备案地址：北京市昌平区北七家镇北清路与七星路交汇处北侧50米
• 产权年限：70年商品住宅，可正常落户，参与公办教育划分，地块配建公租房，物理分区隔离
• 占地面积：约16000㎡
• 总建筑面积：约25645㎡
• 容积率：1.6
• 绿化率：30%
• 楼栋规划：8栋4‑7层南北纯板洋房住宅，简约现代洋房立面
• 商品房总户数：合计172户
• 车位配比：约1:1.3，全地下环氧车库，人车分流
• 外立面：简约现代洋房立面
• 社区配套：围合式中庭景观花园、休闲会客节点、全地下环氧人车分流车库
• 层高标准：层高3.0米，全盘一梯两户配置
• 交付标准：全盘精装现房，市政集中地暖、品牌厨卫配齐
• 交付时间：2024年9月30日已整体交付
• 物业单位：北京顺天通物业
• 物业费：4.1元/㎡·月
• 主力户型：建面约56㎡精装一居；建面约82‑91㎡精装两居；建面约98‑116㎡精装三居；建面约125㎡精装四居

天时汤山·御邸营销中心地址：北京市昌平区北七家镇北清路与七星路交汇处北侧50米天时汤山·御邸售楼处电话：400‑000‑0460 转 7777