北京首批抬板住宅曝光：华润的“面子”与保利的“里子”，谁更懂你？

2026年8月12日，对北京楼市来说，注定是个不寻常的日子。

这一天，土拍市场拍出了年度新地王，中国金茂以97.61亿元拿下海淀西冉地块，溢价率14.1%。而就在同一天，丰台两座豪宅盘的报规图同步流出，直接把行业目光拽到了另一个方向——华润置地的万泉寺0007项目和保利发展的太平桥0001项目，北京首批规模化落地的“抬板住宅”，在同一天公示了设计方案。

一个日子，两件大事。花姐注意到，网络上的讨论很快就从新地王转移到了这两个“抬板兄弟”身上。原因很简单：这种在上海、杭州早已成为改善新盘标配的产品形态，在北京一直因容积率和成本问题难以落地。如今随着“好房子”政策的推进，架空层、抬板平台等公共空间不计容的规则优化，终于让这类产品在北京主城核心区出现了。

但争议也随之而来——抬板高度到底是多少？图纸上没标。消防登高场超出了用地红线，压在了公共道路上。这到底是产品力的创新突破，还是为了“卷”而“卷”的营销噱头？

01华润的“景观派”打法

先看华润万泉寺项目。

花姐拿到图纸后仔细端详了一番。这个项目位于丰台区太平桥街道万泉寺片区，东侧和南侧紧邻莲花河与滨水公园，景观资源得天独厚。华润的规划思路很清晰：既然有河景，那就把景观优势做到极致。

项目规划了11栋住宅楼，约500套房源，整体采用西低东高的错落布局。东侧5栋为23-25层大高层，首层架空；西侧6栋为17层小高层，首二层架空。图纸显示，项目层高最高做到3.3米，这在当下的北京市场已经相当奢侈。

最让花姐印象深刻的是华润的“社区资源均质化”理念。简单说就是，不让少数楼王独占好资源，而是让每栋楼都有自己的看点。东侧高层赠送奇偶阳台，围合出空中庭院；东面临河的端户享受大尺度阳台赠送，可以俯瞰莲花河景与滨水公园；西侧楼栋面向城市景观，远眺丽泽SOHO等城市天际线；中部楼栋直接面对社区下沉庭院，观赏园林景观。用华润自己的话说，这叫“户户是景观楼王”。

户型方面，万泉寺项目的主力面积段在157-230㎡之间，少量130-150㎡入门户型，面向的主要是丽泽商圈的高净值人群。北向有两至三个设备平台赠送，南向为通面内嵌阳台，进深1.8米，半计面积。花姐目测了一下，这种设计加上全抬板带来的额外空间，实际得房率相当可观。

至于抬板本身，华润的做法是全域抬板，整个小区地面整体抬升。据业内消息，抬板高度大约在6米左右，抬板之下布置了阳光车库、设备用房、下沉庭院和公共服务设施。图纸上还标注了9处架空层，首二层局部架空，风雨连廊串联社区，地下通道连接金中都遗址公园。

一句话总结华润的打法：重金押注景观体验，用“面子”打动客户。

02保利的“实用派”逻辑

再看保利太平桥项目，画风就完全不一样了。

太平桥项目位于丰台区太平桥街道，向西100多米就是西城区界，步行到地铁9号线六里桥东站约600米。这个地块是保利在今年5月19日经过151轮竞价、以41.544亿元拿下的，溢价率15.4%，住宅楼面价高达6.67万元/㎡。

花姐测算了一下，太平桥项目的抬板比例高达95%以上，几乎做到了全域覆盖。但抬板的高度，图纸上同样没有标出数据。业内传闻抬板是6米，但有业内人士根据图纸上的参照物推算，真实高度可能在3.7米到4.68米之间。这个谜团，至今没有官方答案。

与华润的“宽大阳台+景观体验”路线不同，保利走的是“高得房率+实用主义”路线。具体来说，南向采用内嵌阳台（半计面积），北向配设备平台赠送，没有花池，没有奇偶阳台。保利把省下来的面积全部转化成了室内空间，主攻实用性。

户型方面，太平桥项目规划了9栋7-18层洋房和小高层，约450套房源，面积段以117-136㎡为主，全四居起步。其中120㎡和140㎡是主力户型，150㎡和180㎡的大户型只在两栋央景洋房里有，合计30多套。这个面积段，瞄准的显然是西城置换客群——对地段敏感、对总价敏感、对使用率敏感的那批人。

花姐注意到一个有意思的细节：太平桥项目采用了一种叫“塔连板”的设计，把塔楼和板楼结合起来，目的就是为了解决日照问题。楼王采用了全景舱户型，类似懋源騴橒臺的做法，在有限的地块条件下最大化采光和视野。这种设计手法，在业内还算比较少见。

保利的逻辑很清晰：压缩阳台面积，做高得房率，用“里子”打动客户。

03抬板背后的规范空白

两个项目虽然同一天公示、同一天获批，但图纸上藏着的“秘密”，让花姐觉得有些不安。

先说抬板高度。万泉寺项目和太平桥项目的报规图上，都没有标出抬板的具体高度。在报规图出来之前，业内传闻抬板高4.15米；报规图出来后，又有人说抬板是6米。至于到底是多少，图纸上没有任何数据。

花姐仔细翻阅了万泉寺地块的土拍文件，里面只提到“首二层共享开放”，但没有直接出现“抬板”字样。也就是说，北京目前还没有出台针对住宅建筑抬板的明确规范。开发商敢这么干，花姐相信他们有自己的道理，但规范空白带来的隐患，确实让人捏一把汗。

再说消防登高场。这个问题的严重性，可能比抬板高度更值得关注。

万泉寺项目的图纸显示，沿规划莲花河西路，有四个“消防登高场地”超出了用地红线，且压在公共道路上。花姐分析了一下原因：如果这些消防登高场地也设在抬板之上，会导致扑救场地不足，必须在楼栋侧边补足，这样做会影响整个园林设计，甚至导致绿地率不达标。但把登高场设在红线之外、占用城市道路，合规性存疑。

根据《建筑防火通用规范》GB55037-2022和应急管理部相关文件，消防登高场地有明确的硬性规定：必须保持畅通，范围内不应设置隔离桩、栏杆、绿化等障碍物。北京市规划与绿化计算规则也说得很直白：消防登高场地必须硬化，不得用草坪、植草砖替代，否则审图、验收不予通过。

花姐还注意到，这两个项目的建筑高度也存在一些微妙之处。万泉寺项目的最高建筑高度是89.99米，恰好卡在90米这条线下面。如果从抬板面算起，局部高点与规定数值之间的关系，就变得耐人寻味了。此外，应急消防通道需要穿过架空层，地下通道实际在地面……这些设计细节，都指向同一个问题：抬板设计带来了全新的规范挑战，而现有的规范体系，似乎还没有做好准备。

有条件要上，没条件创造条件也得上——这句话用来形容当下的北京楼市，再贴切不过了。

04创新还是噱头？

聊到这里，花姐想说说自己的看法。

华润万泉寺和保利太平桥，与其说是“双雄对决”，不如说是两种产品哲学的碰撞。华润走的是“面子”路线，主打景观体验和空间尺度，用奇偶阳台、空中庭院、高挑空层来制造视觉冲击力；保利走的是“里子”路线，主打实用性和得房率，用内嵌阳台、设备平台赠送、全四居起步来满足刚改需求。两条路线，没有绝对的对错，关键在于谁更懂自己的客户。

但抬板本身，到底是创新还是噱头？

从积极的一面看，抬板确实解决了传统住宅的一些痛点：低楼层采光差、隐私差、人车混行、公共空间零散。把整个小区抬高几米，首层住户就拥有了三层楼的高度，视野和采光大幅提升；车走底盘、人走平台，人车分流一步到位；抬板之上释放出纯粹的景观和公共活动空间，社区的品质感确实上了一个台阶。

从消极的一面看，抬板设计也带来了不少新问题。规范空白、消防隐患、高度计算方式的模糊……这些都不是小问题。花姐也好奇，如果抬板真的这么好，为什么北京市场上只有这两个项目在做？是因为成本太高，还是因为政策还在试探阶段？

花姐观察到，主管部门在这件事上的态度很有意思。两个项目同时公示、同时批准抬板，一碗水端平。你有抬板，我也得有，尽管土拍文件上没写明；你有奇偶阳台，我也必须跟进；你今天公示图纸，我今天也得露面。这种“公平对待”，某种程度上也说明了，抬板这件事还处于政策试探期，主管部门也在“摸着石头过河”。

至于抬板是否会像“四代住宅”一样，成为北京豪宅的新门槛，花姐觉得现在还不好说。毕竟，这两个项目能够落地，很大程度上得益于“好房子”政策对架空层、抬板平台不计容的规则优化，以及地块本身特殊的地理位置和条件。换了其他地块，能不能复制，还真不一定。

但有一点可以确定：北京主城改善产品，正式告别了平面时代，进入了立体空间竞争的新阶段。

你更看好哪种产品路线？是华润的“面子”还是保利的“里子”？欢迎在评论区聊聊你的选择。