中报观察 | 宝龙地产赢得喘息之机

观点网 宝龙地产交出了一份喜忧参半的业绩答卷。

8月28日，宝龙地产（01238.HK）披露2026年中期业绩，报告期内合约销售额约34.2亿元，合约销售面积约33.22万平方米；收入约81.84亿元，较2025年同期下降约38.2%；公司拥有人应占亏损约5.92亿元，同比收窄77.7%。

亏损收窄的主因并非经营改善，而是期内确认了约31.06亿元的债务重组收益。

剔除这项一次性收益后，宝龙地产核心亏损19.89亿元，较去年同期的16.32亿元有所扩大。

在总量持续收缩的行业大背景之下，宝龙地产收入端持续承压，但债务重组的阶段性突破为其赢得了宝贵的喘息空间。

收入下滑

上半年，宝龙地产四大业务板块中，物业开发仍是收入主力，期内已出售及交付项目收入约58.5亿元，同比下降45.3%，住宅及商业物业交付量减少是主因。

中报披露，宝龙地产投资物业租金收入约8.18亿元，同比下降14.3%，该公司归因于可租赁面积减少。

商业运营及住宅物业管理服务收入约10.95亿元，同比下降8%，因部分零售商业物业管理合约终止。

以酒店运营为主的其他物业开发相关业务收入约4.21亿元，同比微增1.7%，是唯一录得增长的板块。

收入端的萎缩压低了盈利质量，报告期内，宝龙地产毛利约5.48亿元，同比下降72.9%；毛利率从去年同期的15.3%大幅收窄至6.7%。

宝龙地产解释称，持续承压的房地产销售价格是毛利率恶化的主要原因。

投资物业公允价值变动是另一项重大拖累，期内录得公允价值亏损约26.51亿元，较去年同期的17.21亿元扩大54%。

房地产市场持续下行、购物中心租赁需求下降，导致宝龙地产持有的投资物业估值进一步缩水。

至于亏损能够大幅收窄，核心变量在于一笔约31.06亿元的债务重组收益。

期内，宝龙地产附属公司上海宝龙实业发行的六笔境内公司债券及资产支持证券完成重组，相关债务的展期及折价清偿在账面上确认为一次性收益。

剔除这项收益后，该公司拥有人应占核心亏损约19.66亿元，较去年同期的17.6亿元进一步扩大。

换言之，若没有债务重组的贡献，宝龙地产的账面亏损仍在加剧。

经营端，宝龙地产销售及营销成本与行政开支合计约5.18亿元，同比下降36.3%，主要是销售及管理项目规模缩小所致。

值得关注的是，报告期内，宝龙地产雇员总数从2025年末的7446人减少至5893人，降幅20.9%，员工成本总额约6.46亿元。

裁员缩编在一定程度上缓解了压力，但也反映出宝龙地产的业务规模或在持续收缩。

债务重组

上半年宝龙地产最关键的进展出现在债务端。

该公司境外债务整体解决方案于5月12日获得债权人批准，454名持有投票计划债权的债权人出席会议，所持债权本金及应计利息约32.56亿美元，占投票计划债权总额的96%；其中445名投票赞成，赞成债权金额约29.13亿美元，占出席并投票债权总额的约89.5%。6月17日，香港高等法院批准了该计划，6月22日生效。

重组方案包含三重安排：出售1.607亿股宝龙商业股份，代价约3.61亿港元；保留2.08亿股宝龙商业股份供债权人以每股15港元进行债权置换；发行本金最多12亿美元的强制可转换债券，转换价每股2.3港元。

上述交易完成后，宝龙地产持有宝龙商业的股权将从约30%降至约5.6%，宝龙商业不再纳入合并报表。

然而，重组的推进并未彻底解决流动性困境，截至6月30日，宝龙地产借款总额约497.75亿元，其中一年内到期借款约322.32亿元，占比达64.8%；现金及现金等价物与受限制现金合计约75.21亿元，较年初的72.42亿元微增3.9%；现金短债比为0.23，短期偿债缺口较大。

更严峻的是，宝龙地产约248.99亿元的债务已出现违约或交叉违约，涵盖优先票据、公司债券、商业按揭支持证券及银行借贷；报告期内，该公司录得流动负债净额约202.41亿元。独立核数师中瑞和信会计师事务所明确指出这是“与持续经营有关的重大不确定因素”。

资产端同样面临压力，宝龙地产投资物业账面值从年初的745.28亿元降至694.22亿元，减少51.06亿元，在建物业及持作销售竣工物业合计约374.50亿元。

中报披露，宝龙地产土地储备约1300万平方米，其中55.6%分布于长三角地区。不过，这些资产能否在短期内有效变现，仍存较大不确定性。

积极的一面是，宝龙地产净负债比率从年初的119.1%降至107.7%。实际借款利率从5.30%降至5.06%。该公司称将继续推进资产盘活，包括加快销售回款、寻求项目公司股权出售机会等。据悉，杭州滨江宝龙城已于2月完成出售，初步代价10亿元。

对宝龙地产而言，境外债务重组的落地为其赢得了宝贵的喘息时间，但经营端的造血能力仍是终极考验。

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