15.9亿元！上海杨浦滨江“九宫格”终局之战一触即发

来源：市场资讯

（来源：瞰华东）

8月26日，上海杨浦区政府网站一则公告引发市场关注，定海社区I11-01地块（大桥街道89街坊）历史风貌保护项目正式启动实施主体公开遴选。

这是杨浦滨江“九宫格”片区的最后一宗待出让住宅用地，底价15.895亿元，报名截止9月22日，遴选评审将于9月24日举行。

随着这块最后“拼图”进入遴选流程，杨浦滨江“九宫格”历时三年的开发版图即将完整闭合。

“九宫格”的收官拼图

杨浦滨江“九宫格”因地块布局横平竖直形似火锅九宫格而得名，是当前上海滨江开发中最受关注的热点板块之一。本次公告的I11-01地块位于杨浦滨江南段，建设用地面积18735.37平方米，规划为二类住宅组团用地，容积率1.4，建筑限高12米，地上计容建筑面积26229.51平方米。

最值得关注的是其风貌保护属性。该地块位于规划肌理保护范围内，约1.5万平方米为里弄建筑，风貌保护用地占整个地块出让范围的100%。按照出让要求，后续开发需以风貌建筑规模不变为原则，可采取保护性修缮、保留性改造、恢复性修建、肌理性延续等保护更新方式。全装修住宅比例要求100%，装修标准不低于4000元/平方米。

区位上，I11-01地块北侧紧邻中建壹品外滩元境，东侧为中铁云绣外滩，与美团、B站总部一路之隔，距离黄浦江极近。

这样的位置条件加上1.4的超低容积率和12米限高，意味着这宗地块将延续“九宫格”片区低密度、风貌别墅的产品基因。

15.9亿元底价贵不贵？

要判断I11-01的地价水平，需要将其放入“九宫格”已出让地块的价格坐标系中审视。

从“九宫格”片区此前的成交记录来看，2023年7月，中建壹品以38.62亿元拿下I14-01等地块；2024年11月，保利发展与上海建工联合体以28.71亿元竞得I5-01地块，成交楼面价8.19万元/平方米；同年12月，中铁置业通过遴选以14.2641亿元拿下I15-01地块，楼面价约7.5万元/平方米。

到了2025年7月，中建壹品以22.57亿元底价成为I9-01地块，楼面价约7.6万元/平方米；同年9月，中铁置业经过75轮竞价以27.36亿元拿下I4-01地块，溢价率28.09%，成交楼面价高达9.22万元/平方米，刷新杨浦区楼面价纪录；一个月后，中建壹品又以28.465亿元成为I10-01地块实施主体，楼面价约7.65万元/平方米。

对比之下，I11-01地块底价15.895亿元，对应楼面价约60600元/平方米，是“九宫格”已出让地块中楼面价最低的一宗。

这一价差背后有多重因素：遴选出让方式本身不同于公开竞拍，底价设定本身包含了风貌保护的隐性成本考量，溢价空间受限；约1.5万平方米风貌建筑的保护要求增加了开发难度与成本；地块规模相对较小，建筑面积约2.62万平方米。

I11-01地块虽然体量小、底价低，但作为“九宫格”最后一块拼图，其稀缺性不言而喻。当前杨浦滨江板块在售项目售价已站稳13万元/平方米以上，如中铁云璟外滩均价约13.26万元/平方米，保利海玥外滩序BUND98均价12.64万元/平方米。

有市场人士预计，参考片区此前溢价情况，I11-01地块最终成交楼面价预计在7万～8万元/平方米，对应未来售价有望达到12万～14万元/平方米。

上海中原地产资深分析师卢文曦认为，结合近期八埭头地块超10万元/平方米的楼板价测算，区域未来入市价格有望进一步突破。以I11-01约60600元/平方米的楼面价计算，即便考虑风貌保护带来的额外成本，项目仍具备可观的利润空间。

谁将接下“最后一棒”？

遴选公告设置了一道关键门槛：申请人或其关联企业需具备2023年至2025年上海市历史风貌保护项目开发经验，联合方数量不超过两家，且主要投资人投资比例须大于70%。

这一条件几乎将战场锁定在已在杨浦滨江深耕的几家头部央企之间。

实际上，当前“九宫格”的开发格局已形成清晰的势力版图。

中建壹品无疑是头号热门，其已在“九宫格”片区连落四子，即浦江之星、外滩元境、外滩元境二期及华忻坊。其中，外滩元境定位上海首个全精装风貌洋房社区，首开112套47天清盘。若再拿下I11-01，中建壹品将在“九宫格”占据五席，形成显著的规模效应和品牌壁垒。

中铁置业同样野心勃勃，拿下I15-01和I4-01两宗地块，其中I4-01地块以92225元/平方米的楼面价成为区域“单价地王”。不过中铁云璟外滩今年6月首开，140套房源网签去化表现值得关注。

保利发展也有布局可能，其与上海建工联合体竞得I5-01地块（保利海玥外滩序BUND98），两次开盘认购率均超200%。今年7月，保利又与华润联手以161.2亿元拿下八埭头地王，重仓杨浦滨江的决心可见一斑。

市场人士认为，除了已在“九宫格”深耕的央企之外，华润置地、招商蛇口、中海等在上海土拍市场活跃的头部房企，均具备风貌项目开发能力，可能借机切入这一黄金板块。在杨浦滨江板块热度持续攀升的背景下，也不排除有实力的地方国企与头部房企联合竞标。

随着I11-01进入遴选，“九宫格”的开发叙事将从“拿地竞赛”转向“产品较量”。对于最终得主而言，真正的挑战在于：如何在1.5万平方米里弄建筑的保护框架下，做出既能传承历史文脉，又能打动高端客群的产品方案。这不仅是谁来接最后一棒的问题，更是谁能在这块最后的拼图上建立起自己的产品辨识度的命题。

9月24日，答案即将揭晓。

值班编委：李红梅

责任编辑：禾苗