中海的三个“新动能”

文丨乐居财经 曾树佳

中海发展的中期业绩，有两个看点：销售、营收规模稳中有升；财务安全垫进一步筑牢。

2026年上半年，该公司实现合约物业销售额1,343.5亿元，同比增长11.8%，权益销售规模则位居全行业第一，成为了唯一实现销售双位数增长的TOP10房企。

期内，它收入976亿元，同比增长17.3%。

此外，中海发展的债务结构持续优化，期末资产负债率51.6%，净借贷比率为27.2%，有息负债规模较年初减少101.5亿元。

上半年，其经营性现金净流入285.2亿元，期末在手现金1,211.0亿元，占总资产13.7%，流动性较为充裕。

中海发展董事局主席颜建国，道出了公司内生发展驱动力呈现出的三个“新动能”：一线城市优质资产增值，重点二线城市结构性机遇兑现，商业资产价值释放。

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深耕聚焦

中海发展销售规模的保持，背后的核心逻辑，在于极致的城市聚焦策略，该公司主动将资源倾注于安全性、确定性最高的一线城市。

期内，它在香港及北上广深五个城市，实现合约销售额789.9亿元，占集团系列公司（不含中海宏洋）合约销售额68.6%，其中北京、深圳销售额超200亿元，香港全口径销售突破150亿港元，创历年新高，于中资发展商中排名第一。

而下半年，安澜上海、杭州海潮玖序、北京酒仙桥等高确定性项目，还将集中推售。其中，仅安澜上海项目的货值，就超过 520亿元。

深耕高能级城市，给了中海更大的动能。

颜建国认为，市场对于一线城市率先筑底回升的预期持续强化。上半年，中海在上海、深圳等城市的多个项目量价齐升；香港启德跑道区项目延续自2025 年以来的热销态势，成交价格稳步上升。

随着一线城市的市场进一步企稳向好，其依托一线城市核心地段的高质量土储，有望受益于资产价值回归，从而提升相关项目的回报水平。

此外，重点二线城市结构性机遇，也持续兑现。该公司有效抓住重点二线城市改善型需求释放窗口，坚持“核心地段 标杆产品”策略，在沈阳、长春、石家庄、厦门、海口等城市精准投资，打造多个区域标杆项目。

上半年，相关项目实现逆势热销，销售去化率与盈利水平显著高于所在城市均值，结构性布局红利加速释放，成为其销售规模与盈利质量的重要支撑。

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商业资产价值释放

中海的商业资产价值，同样也在释放。

它持有运营商业资产涵盖写字楼、购物中心、星级酒店及长租公寓等多元业态，依托多业态协同运营能力与丰厚的存量商业资产，商业物业租金及运营收入稳步增长。

同时，随着写字楼、酒店、租赁住房等纳入商业不动产REITs范畴，其存量商业资产价值兑现迎来明确的政策与市场窗口。

中海将通过REITs等证券化工具，有效释放多元商业业态的资产价值，提升资产运营效益。

上半年，中海商业物业运营收入为35.8亿元。期内，中海康养北京锦宸项目开业，成为公司在银发经济浪潮中探索新型康养模式、拓展多业态经营性业务的标杆产品。

3

把握拿地机会

在扩储方面，上半年，中海发展新增购地9宗、权益地价76.6亿元。

而7月初至今，它在北京、深圳、香港、太原等城市，新增购地9宗、权益地价256.8亿元。其中，在深圳、太原获取的项目为收并购、城市更新方式，项目均为净地，可快速进入开发销售阶段。

整体算下来，年初至今，中海发展新增购地18宗，权益地价333.4亿元。

据颜建国披露，目前公司在一线及重点二线城市跟踪多个优质大项目，未来几个月，将把握好投资机会，达成全年投资目标。

同时，以提升投资确定性、提升回报水平为目标，中海将进一步拓展拿地渠道，抓住收并购、城市更新等机遇，获取优质项目。

4

分化中的确定性

中海发展行政总裁张智超，在业绩会上表示，当前房地产市场呈现“三个分化”特征。

一是市场呈现 K 型分化，这种分化同时发生在城市之间和城市内部，修复次序由核心向外围传导。

城市之间看，一线与强二线率先显现积极信号，供给端主动收缩是这轮改善的主因，上半年一线城市商品住宅供应同比收缩 25%，供求关系持续修正，库存压力实质性缓解；需求端的回暖也在跟进，上海、北京一二手成交总量均实现正增长，香港市场量价超预期上涨，成交量增长 33%。

相比之下，二三线城市整体仍在筑底，修复节奏还要观察。城市内部同样如此，核心地段的抗波动能力明显更强。

二是需求分化。我国住房发展已进入从“有没有”向“好不好”的转型期，改善型需求成为主力。城市更新行动提速，将进一步撬动存量置换链条，释放改善型需求。

与此同时，一二线城市人口持续净流入，青年群体首次置业的刚需依然庞大，形成“高端改善 刚性首置”两头强、“中间过渡型”相对承压的需求结构。

三是企业分化。市场机会当前集中在核心城市、核心地段，各家企业过往的城市布局选择直接转变成今天的业绩表现。

头部房企凭借资金实力与专业能力，市场占有率持续提升，行业集中度因此进一步提高；中小房企经营规模承压，但依托本地化优势，仍将在局部市场拥有相应空间。

中海多年的布局高度聚焦核心城市优质地段，与本轮市场企稳的机会高度契合，这让它在分化中握有确定性，为业绩持续稳健提供了支撑。

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