女子贷款500万元法拍“精装别墅”，收房时傻了：地板、墙面等266处被拆毁，连马桶都被挖走！“还贷快2年了，仍无家可归”

日前，苏女士向记者反映，2024年10月，她以近600万元的价格竞得长沙市望城区一栋别墅。竞拍前，法院拍卖公告明确标注该别墅“精装”。

收房时，苏女士却发现别墅遭大面积破坏，房屋已丧失基本的居住使用功能。苏女士当即拒绝收房，并就收房现状与拍卖公告严重不符一事提出执行异议，要求法院撤销拍卖、退还购房款。

苏女士竞拍的“精装”别墅。图/受访者提供

2025年6月，长沙市望城区法院驳回其执行异议；经长沙市中级人民法院发回重审后，望城区法院再次驳回；2026年6月23日，长沙中院作出终审裁定，认定望城区法院拍卖公告存在严重程序瑕疵，撤销拍卖成交裁定，责令该院在裁定生效之日起十五日内全额返还购房款。

然而，截至8月26日，终审裁定生效已逾两月，苏女士暂未收到任何款项。苏女士坦言：“别墅首付款是我自筹的，另外500万是银行按揭，快两年了，我一直在还贷款，却无家可归。”

望城区法院解释称，“钱已经分配给债权人了”“案件并没有终止执行，一直处于执行状态”。

针对望城区法院“案款已分配给债权人”的说法及退款迟滞现状，北京市炜衡（广州）律师事务所郑政昊律师指出，长沙中院的终审裁定书已明确载明，返还购房款的主体是望城区法院，而非被执行人的债权人。且生效裁定并未设置“先向债权人执行回转、再退还买受人”的前置条件，望城区法院应当按照裁定要求，先行向苏女士履行返还款项义务，而不应将执行不能的风险转嫁给买受人。

中央空调、实木地板等被拆，连马桶都被挖走

2024年9月，望城区法院在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，对位于望城区金山桥街道金地三千府的一套别墅进行公开拍卖。公告明确标注房屋为“精装”，有占用，由被执行人居住，无任何瑕疵提示。

淘宝网司法拍卖平台展示的别墅照片。图/受访者提供

“买之前我专门联系了辅拍机构要求看房，对方告诉我被执行人在外地、没有钥匙。”苏女士告诉记者，出于对司法公信力的信任，加之法院负有现场勘查、查封保管等法定义务，她最终以596.27万元的最高价竞得该房产，并于2024年11月8日付清了全部款项。

2024年11月28日，望城区法院作出拍卖成交裁定，房屋所有权确认归苏女士所有。由于被执行人刘某以“家人需要居住”为由申请延期腾房，经法院协调，双方同意将交房日期延至2025年1月20日。

苏女士表示，过户之前，她曾多次向法官要求现场验房，“且被执行人已经将钥匙交到法院，从望城区法院开车到拍卖标的物处也仅需20分钟”，但对方始终以“已与被执行人充分沟通，不会出现问题”为由拒绝，最后她在未验房的情况下办理了过户。

苏女士收房时的别墅内景。图/受访者提供

2025年1月20日，苏女士在法官的陪同下前往收房，别墅内的景象却让苏女士大为震惊：别墅内的中央空调、灯具、实木地板、暖通设备等固定装修被大面积拆除，墙面、柜门、吊顶等亦遭损毁。“甚至连马桶都被挖走了，整个房屋支离破碎。”

据苏女士提供的现场照片和视频，别墅内多处天花板因中央空调管道被拆而裸露龙骨与电线，墙面墙布被撕毁，实木地板被大面积撬空，厨卫设备被整体移走，部分柜门、门框存在暴力拆除痕迹。

苏女士表示，经逐层逐间统计，损坏与拆除合计达266处，其中损坏149处、拆除117处，涉及固定装修、嵌入式设备、附属设施及庭院地上附着物等多个类别。

“我本意是想收房后拎包入住，但很明显，这套别墅已经丧失了基本的居住使用功能。”苏女士当即拒绝收房，并就收房现状与拍卖公告严重不符一事，向望城区法院提出执行异议，要求撤销拍卖、退还购房款并赔偿损失。

从自行承担瑕疵风险，到撤销拍卖

2025年6月18日，望城区法院作出执行异议裁定，驳回苏女士请求。该院认为，拍卖公告已明确“以实物现状为准，法院不承担瑕疵保证”，且苏女士竞拍前未实地看样，应自行承担风险；房屋损毁如系被执行人造成，苏女士应通过另行提起侵权诉讼解决。

苏女士不服，向长沙中院申请复议。2025年9月26日，长沙中院作出复议裁定，以“房屋内设施系何时被拆除或损坏的事实不清、证据不足”为由，撤销原裁定，将案件发回望城区法院重新审查。

重审期间，望城区法院另行组成合议庭，并于2026年3月6日对被执行人刘某进行调查。刘某自认房屋内部分设施系在拍卖成交、所有权转移后拆除。据此，望城区法院于2026年3月20日再次作出裁定，驳回苏女士异议。该院认定，拍卖公告与竞拍开始时房屋现状相符，设施损毁发生在所有权转移之后，此时拍卖行为已实施完毕，不构成撤销拍卖的法定事由。

苏女士再次向长沙中院申请复议。2026年6月23日，长沙中院作出终审裁定，彻底推翻了一审结论。

终审裁定结果。图/受访者提供

长沙中院认为，望城区法院在拍卖时未对房屋室内固定装修、附属设施等实际状况制作勘验笔录或现状调查笔录，拍卖公告所附照片系多年前的旧照片，并非拍卖启动时的实时现状影像。在未完全查明房屋真实状况的情况下即以“精装”标准对外公示，致使拍卖公告的文字描述及图片展示与房屋客观实际出现明显偏差，未能尽到法定义务，构成程序瑕疵。

据此，长沙中院终审裁定撤销望城区法院作出的拍卖成交裁定，并责令该院在裁定生效之日起十五日内向苏女士全额返还购房款596.27万元。对于苏女士主张的税费、贷款利息损失及资金占用费等其他请求，中院告知其可另行通过诉讼途径主张。

来源 | 九派新闻、都市快报

编辑 | 余凯扬

审读 | 吴秀玲

二审 | 蔡志军

三审 | 王 博

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