中报观察 | 万科经营基本面有了修复迹象

观点网 7月31日，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）完成董事会换届，徐恩利当选新一任董事长，黄力平卸任后留任董事，黄宇任总裁。

随后，这家正处于调整期的房企交出了新任董事长任内首份半年度答卷。

8月27日晚间，万科发布2026年半年度业绩报告，上半年实现营业收入701.7亿元，同比下降33.4%；归属于上市公司股东的净亏损为149.5亿元，较上年同期扩大25.2%；经营活动产生的现金流量净额则同比大增116.28%至49.48亿元，经营性“造血”有所恢复。

对于这份承压的半年报，市场早已有所预料，在不久的股东会上，万科管理层表示，受到多重因素影响，当前的经营指标尚未有实质性改善，债务和流动性依然承压，控亏、减亏仍然是公司今年核心经营目标之一。

经营指标

从财报来看，上半年万科实现营业收入701.7亿元，期内亏损总额134.9亿元，其中归母净亏损为149.5亿元，上年同期为亏损119.47亿元。

亏损从何而来？主要源于三方面：其一，房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位，直接压缩了利润盘子。

收入结构中，房地产开发及相关资产经营业务收入487亿元，占总营收的69.4%；物业服务业务收入184.6亿元，占比26.3%。开发主业仍是基本盘，但结算规模的下滑拖累了整体营收表现。

上半年，万科实现签约销售面积293万平方米，销售金额358亿元。其中南方区域贡献销售金额110.52亿元、上海区域98.17亿元，是主要来源区域。

交付方面，上半年交付88个项目，合计2.3万套房屋，交付节奏整体平稳。

来源：企业公告截图

毛利率方面，房地产开发及相关资产经营业务6.1%，较上年同期下降2.6个百分点，不过在补回折旧摊销后毛利率回弹至12.1%。

其二，结合行业、市场和经营环境变化，公司新增计提资产减值；2026年上半年公司共计提或因合并范围变动而增加的各类减值准备合计42.73亿元，转回或转销各类减值准备合计20.89亿元。

来源：企业公告截图

截至2026年6月30日，各项资产减值准备余额合计946.07亿元，较上年末增加21.84亿元；期内计提各类减值准备对归母净利润的影响规模为31.64亿元。

其三，成本法核算下部分经营性业务及非主业财务投资出现亏损。

资金面的改善是本期中报亮点之一。上半年经营活动产生的现金流量净额为4.95亿元，同比增长116.28%，显示回款能力增强、经营性“造血”有所恢复。

此外，为了日后经营能够回到正轨，万科还保留着不少“家底”。截至期末，合并报表范围内已售未竣工资源为961.6万平方米，合同金额约915.1亿元。

而且在存量资源盘活为主导的投资策略指引下，该公司上半年主要通过土地盘活等方式累计获取新项目8个，总规划计容建筑面积75万平方米，权益计容建筑面积36.3万平方米，权益地价约27.1亿元，新增项目平均地价为7448元/平方米，主要分布在上海、成都、郑州、青岛等核心城市。

来源：企业公告截图

截止期末，万科在建项目总计容建筑面积约2472万平方米，其中权益计容约1636.5万平方米；规划中项目总计容建筑面积约2841.1万平方米，权益计容约1804.8万平方米；还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件总计容建筑面积338.6万平方米。

业内人士分析，万科新班子任务艰巨，董事会换届后多元互补的专业配置，以及管理力量的充实强化，有助于万科在化险关键阶段持续攻坚克难，稳步推进风险缓释与经营优化。

下一阶段任务

今年7月，万科进行了新一轮董事会换届，徐恩利当选为新任董事长。

当时万科方面表示，徐恩利长期从事企业管理工作，深耕房地产领域多年，并担任过A股、港股两地上市公司负责人，与总裁黄宇的搭档组合契合万科的企业特点和当前形势需要，有利于持续推进化险与发展。

在七月底召开的临时股东会上，黄宇称万科下一阶段的工作任务将重点放在优化资产结构与质量、以客户需求为导向深化迭代好房子体系、深耕城市更新业务、探索创新业务模式以及依托数字化科技化手段赋能业务共五个方面。

最重要的化险工作中，万科将重点稳存量融资，有序缓释到期的偿付压力，全力维护存量债务整体平稳，同时积极探索多元市场化解决路径，结合实际情况灵活推进债务优化，维护各方长期利益。

今年上半年，万科已完成了“21万科02”、“22万科MTN004”、“22万科MTN005”等10只债券的展期工作，通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释。

上半年，万科多措并举推进房屋交付，持续提升开发业务产品力。

1-6月，万科综合运用多种创新技术，加强工程品质全周期管理，并深入推进“城市兴交付”，以“最后一公里”为切入点，围绕场景、服务、体验、品质维度加强系统化的产品检视与闭环管理，按期保质完成上半年交付计划，并持续提升交付认可度，集中交付期整体收房率近90%，长春、武汉等城市10个项目集中收房率100%。

在全力做好交付的基础上，万科从多个维度提升综合住区产品竞争力，更新迭代405项产品技术标准，围绕大盘配套、户型设计、精装景观等维度深挖产品细节，同时持续迭代产品系列，以标准化产品体系提升新项目的均好性，上半年新项目整体首开去化率达60%。

代建业务方面，报告期内万科在管项目79个，管理面积1360万平方米，项目主要分布在深圳、南京、武汉、合肥、石家庄、无锡等城市，项目类型涵盖商品住宅、保障房、人才房、学校、产业办公、城市更新、康养医疗、物流仓储等。

另外，万科借力政策窗口、强化政企联动，通过土地收储、资源置换、规划条件优化等路径破解项目困局，其中福州星澜花园项目是依托属地政策完成工业用地收储，并以收储款置换获取的计容建面3.23万平方米住宅项目。报告期内，公司累计盘活优化及新增产能155.8亿元。

经营服务业务则呈现“多点开花、规模企稳”的态势。其中，万物云上半年收入191.9亿元，住宅服务底盘稳步扩张，新签约住宅项目207个，商企和城市空间综合服务收入同比增长，并运用人工智能技术提升管理效能，推动行政费用率持续下降。

泊寓累计运营管理22万间，出租率94.3%，服务企业客户超7900家，同比增长超25%，保持规模优势的同时持续巩固客户口碑，上半年客户满意度96.5%，续租率进一步提升。

商业业务销售额及客流稳健增长，合作品牌超12000家，多个存量项目改造后坪效明显提升；万纬物流全口径收入同比增长6.9%，可租赁仓储面积1053万平方米，其中多块业务实现快速增长，冷链收入同比增长23.6%，物流服务收入同比增长29%。

面向下半年，万科在半年报中表示，将从五方面推进相关工作：优化资产结构与质量，争取实现资源结构逐步调整；以客户需求为导向，持续深化“好房子、好服务、好社区”产品理念，迭代升级“三好”产品体系；积极响应城市更新的政策导向，深耕城市更新业务；探索创新业务模式，逐步构筑差异化竞争优势；依托数字化、科技化手段赋能业务，全方位提升运营质量与经营效率。

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