法答网：基于人民群众朴素的公平正义观念，借名买房人甚至可以排除抵押权人的强制执行

来源：民事审判

法答网：借名买房的案外人异议之诉中，案外人的生存权与申请执行人的担保物权应如何平衡？

问题编号：K2024012331190

【最高法民一庭回复意见】

案外人借用被执行人的名义购买不动产、机动车、投资入股等并办理登记，法院对登记在被执行人名下的财产进行查封，案外人提出执行异议之诉的，应当如何处理，存在重大争议。

执行异议之诉主要解决“名实不符”形成的权利与执行的实体冲突问题，一般而言，案外人对查封财产“名实不符”的现状不可归责，予以保护正当性更强。

如果“名实不符”系案外人与被执行人故意提供虚假材料申请登记的结果，有观点认为不应仅以当事人之间的所谓“内部关系”牺牲强制执行的权威和效率，不实（虚假）登记相比登记不能，更具可责难性（违法性），应当一律不支持排除执行，对此，有意见指出，“涉及问题在理论和实践中争议都比较大，具体情况也较为复杂，是否均适宜采取一刀切的方式简单化处理，建议慎重研究”，“对于这些问题，法律上未作明确规定，具体情况也较为复杂，建议在广泛征求意见、深入调查研究的基础上，慎重考虑，平衡好各方面的关系和利益”。由此，应当展开类型化研究。

对于借名买房能否对抗执行的问题：

一种观点认为，根据不动产物权变动登记生效和公示公信原则，借名登记的第三人仅享有请求被执行人返还该不动产所有权的债权而已，没有排除强制执行的权利[ 参见我国台湾地区“最高法院”97年度台上字第637号判决。转引自赵晋山、王赫：《“排除执行”之不动产权益—物权变动到债权竞合》，载《法律适用》2017年第21期。]。民法典物权编继受《物权法》明确规定的城市房地产登记生效的物权变动制度，是立法机关经过广泛征求意见，考虑到法理、实践效果、土地管理法、房地产管理法等系列法律制度连续性等各项重大因素，所做重大决定[ 黄薇（法工委民法室主任）主编：《中华人民共和国民法典释义》，法律出版社2020年版，第414-417页。]，不能轻易动摇。登记生效的情形，登记权利人才是物权人。此外，申请执行人为启动强制执行程序付出了时间、机会等成本，存在程序法上的信赖利益。同时，由于禁止超标查封，法院对被执行人名下不动产采取执行措施后，只要该不动产足以满足申请执行人的债权，法院就不会对被执行人其他财产采取措施，如案外人胜诉，执行债权人的信赖利益将受损。

另一种观点认为，购房属于重大的生活消费或投资，基于“重实际轻形式”的传统及外观主义边界的理论，借用他人名义购房并占有使用的案外人对该不动产享有事实上的物权，其权利应当优先于申请执行人享有的一般债权，即使案外人对于因限购、逃避债务、规避税收、获取贷款等原因而借名登记具有过错，但其所应承担的只是行政管理上的责任，而不致在私法上丧失如此重大之权益，故应予支持案外人。

上述观点各有道理，倾向于认为，对于隐性权利与执行债权的冲突问题应当全面考虑“名实不符”是否违反法律强制性规定、权利取得系登记生效还是登记对抗、交付占有情况、执行标的对案外人是否具有生存权意义、申请执行人信赖利益保护等问题综合处理：

一、借名行为违反“限购”等政策的效力判断。

一方面，本着民事领域法无禁止即可为的原则，参考九民会纪要第31条，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面审慎认定无效。另一方面，如果终审前地方限购政策已经取消，或者政策性房屋已符合上市条件，根据当前“保交楼、保民生、保稳定”的中央精神和鼓励交易的合同法原则，应当认定合同有效。

二、借名买房与一般金钱债权执行。

借名买房人因限购原因暂未取得物权登记，但符合《执行异议和复议规定》第28条第1、2、3项的规定，可以排除一般金钱债权的执行。借名买房人排除执行后，如申请执行人因查找执行线索产生成本或确有证据证明因禁止超标查封而丧失其他执行机会，似可以考虑由实际买房人承担相应赔偿责任。优先保护已占有房屋的债权人符合《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第1款、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条。在实际买房人合法占有房屋的情况下，不应排除其合法占有、破坏既有的稳定社会利益平衡。

三、符合生存权条件的借名买房人与抵押权的执行。

借名买房人符合《商品房消费者权益保护批复》的规定并已居住占有房屋，可以排除抵押权的执行。金融机构设定抵押时，已按商业银行法第三十六条的规定对抵押物实现抵押权的可行性进行严格审查且不知道房屋由案外人实际购买，抵押权人的信赖利益应予保护，借名买房人如因居住坚持主张排除执行的，应当以房屋上抵押价值为限，根据过错程度、经济条件承担赔偿责任。从价值判断和利益衡量上来看，如果其借名买房以居住为目的，即使借名人有规避限购政策等过错，也无违反“房住不炒”这一房地产公共政策定位之虞。除非将借名买房作为炒房的手段，否则不宜以违反公序良俗似是而非地剥夺其居住权。对于大部分普通人而言，房子可能是他们倾尽全家之力、用毕生劳动成果换取的最为宝贵的财产。仅仅因为借用他人名义，就导致自己的房子被用来偿还他人的债务，这显然是无法让人接受的，更与一般人民群众朴素的公平正义观念相去甚远。另一方面，无过错的抵押权人对实现抵押权享有信赖利益，案外人对“名实不符”有过错，如果基于生存权排除抵押权的执行，应当适当承担相应赔偿责任，以平衡各方权益，但赔偿问题不影响排除执行。赔偿数额和涤除抵押权事宜双方可以在执行异议之诉中协商解决，协商不成的，可以另行解决。

回复人：最高人民法院民一庭 万挺

回复时间：2024-07-08 09:12:33