越秀服务，摁下加速键｜中报风云⑦

文/乐居财经 徐酒眠

行业深度调整周期，过去那个“多接一个盘就多一份收入”的粗放增长时代，一去不复返了。在这场残酷的大分化中，越秀服务（06626.HK）走出了一条不太一样的路。

2026年上半年，这家国企物企主动撤场了540万平方米低效合约面积。

减法做完，跑得更快，期内新增合约面积暴增74.8%，非住宅业务占比冲到68%。砍掉的每一个低效项目，都被更高毛利的项目填上了。

减掉包袱，加上质量，乘出效率。西安ICC项目，越秀服务把租赁、装修、物业、设施管理打包成一套服务，一个客户贡献四种收入，从赚物业费升级到赚运营钱。

摊开越秀服务2026中期业绩报，不难察觉其正在悄然换挡：从追求规模数字，转向质量优先；从依赖住宅开发红利，转向非住赛道突围；从传统物业管理，转向城市空间运营。

在8月24日的业绩发布会上，越秀服务非执行董事兼董事会主席江国雄说得直接：“我们理解，物业行业已经从过去的房地产配套属性转化为关乎到民生福祉、资产价值和社会稳定的关键性服务。”

向优提速：财务基本盘稳健，品质精进调优结构

手里有粮，心里不慌。

聚焦财务底盘。截至2026年6月末，越秀服务现金及定期存款达49.70亿元，较2025年末有所增加，上半年经营性现金流净流入1.03亿元。

更值得关注的是，越秀服务保持零有息负债状态，没有银行借款。近50亿现金储备叠加零负债，在行业普遍承压的当下，这种财务结构本身就是一种竞争力。

派息是真金白银的诚意。

2026年中期，越秀服务建议每股派息0.089元人民币，同比提升12.1%，派息率从去年同期的50%提升至60%。

自上市以来，越秀服务派息率从35%提升到50%，现下进一步提升到60%。在行业盈利普遍承压的背景下，这种持续提升的分红力度，传递的是管理层对公司中长期经营的信心。

越秀服务管理层在业绩会上明确表示，将“保持稳定的派息政策，与股东持续共享经营成果”。

今年上半年，越秀服务整体毛利率21.5%，同比回升0.2个百分点。非商业物管及增值服务毛利率从19.9%提升至20.5%，其中社区增值服务毛利率大幅提升5.5个百分点至33.2%。

结构优化带来的利润质量提升，比单纯的规模增长更有含金量。

今年上半年，越秀服务基础物管贡献收入增长17.3%至8.4亿元，占总收入比例扩大至44%；基础物管加商业运营及管理收入为11.31亿元，同比上升10.1%，占总收入比例提升至59%。

物管基本盘收入占比已近六成，收入稳定性与可持续性进一步增强。

“整个基础物管的业务基本盘相对比较稳健，而且是在持续增加”，执行董事兼财务总监李慧婷在业绩会上表示：“预计公司全年的收入还是可以维持在一个稳中有升的趋势。”

品质是越秀服务最硬的底牌。

今年上半年，其四保一服月度分散调研满意度达88.1分，同比提升4.9分。在行业满意度整体承压的背景下实现逆市增长，核心在于数智化能力对品质管控的全面支撑。

值得一提的是，报告期内住宅物业费单价提升至3元/平方米/月，“优质优价”的市场正反馈正在兑现。

规模方面，截至6月30日，越秀服务在管面积7982万平方米，较2025年末增长8.6%，合约面积9502万平方米，增长5.6%。

“针对低效物管项目，主动撤场是一种合理的止损机制”，今年上半年，越秀服务‌终止合约面积约‌540万平方米，终止在管面积约‌493.5万平方米，分别较去年同期增长约141.66%、131.47%。

“不盲目追求规模数字，优先保障项目质量与现金流安全”。这种“理性出清、良币驱逐劣币”的逻辑，让越秀服务的在管项目组合持续优化。

向新提速：非住业务突围，从物业服务到城市空间运营

如果说稳健的财务是压舱石，那非住业务就是越秀服务摁下的加速键。

今年上半年，越秀服务新增合约面积1042万平方米，同比大增74.8%。其中非住宅业态占比达68%，同比提升22个百分点。

这个成绩单背后，是战略卡位的精准。

2025年底，越秀服务成立了非住事业部，重点发力高附加值非住项目。今年上半年，其相继中标无锡霞客国际文旅中心、联通广东省总部、穗深城际、广商中心、广州白云机场T1贵宾室等一批标杆项目。

外拓版图进一步突破北京、成都、西安三大核心战略城市。

国企信用背书与高端商写标杆能力的叠加，构筑了越秀服务在非住赛道的竞争壁垒。

依托广州IFC、广东科学中心、广州白云站等地标项目积累的高端服务经验，以及国企背景带来的政企客户信任优势，高信用等级的B端客户合约周期长、付费能力强、服务需求多元。

江国雄直言：“非住已经成为行业发展的基本盘，专业化和综合服务能力是关键。”

更值得关注的是服务边界的突破。

2026年7月，越秀服务承租西安环贸中心6至11层，与汇丰签订一站式服务协议，将场地租赁、办公室装修、物业管理和设施管理纳入同一套方案。

这是越秀服务第一次以承租人身份进入写字楼租赁环节。

传统物业管理的收入模型简单直接，即管理面积乘以物业费单价。但西安环贸中心这个案例改变了这套逻辑：物业公司不再只是受托管理设施，而是介入了空间的招租、定价和收益。

一个原本单纯的物业项目，延伸出空间、工程、运营和资产四类业务。增长方式从增加管理面积，转向提高一栋楼、一个客户、一项资产所能产生的收入。

越秀服务正在把非住宅增值服务归纳为“4 X”产品矩阵，覆盖定制服务、空间运营、工程服务、能源服务四大维度，梳理出56项可落地业务场景。

天津西站采用“物业管理 工程改造”，工商银行全国研修中心采用“物业管理 综合后勤”，无锡旌阳湖科创园把物业、商业和产业运营放在一起。

从传统物管向综合服务模式转型，越秀服务的生意逻辑正在改变。

向智提速：数智化赋能，智慧系统链接服务底座

品质的稳定输出有赖于系统而非个人。越秀服务深谙此道。

今年上半年，越秀服务面向AI时代的智慧物业操作系统全面落地。

系统以H-R-A（人/机器人/AI）资源动态混编为核心，横向打通项目及设施设备全周期业务，纵向实现运营场景的人机AI协同。

客户满意中心、智慧劳动力中心、集成指挥中心三大中枢协同运转，管理穿透至项目一线，打破了传统物业的信息孤岛，实现了服务全流程的可视化、可追溯、可优化。

最硬核的数据是：AI品控系统覆盖8大场景，AI质检检测超3.46亿次。系统已全面覆盖全国209个服务项目，依托智能视觉技术全天候开展自动化巡检，精准识别电动车违停、垃圾满溢等八大类风险场景。

在业绩发布会上，越秀服务管理层表示，将“全面深化数智化科技全域赋能”，推动增值业务“通过科技系统从单平台竞争到生态级竞争进行跃迁”。

行业卡位：战略选择决定未来

2026年是“十五五”开局之年。“物业服务质量提升行动”首次纳入国家“十五五”规划。

今年7月，《扩大消费“十五五”规划》明确提出实施物业服务质量提升行动、拓展物业服务内容，物业服务首次被纳入扩大消费顶层设计。行业定位从“物业管理”正式更名“物业服务”，服务品质与经营质量被提到前所未有的高度。

与此同时，自然资源部等部门印发38号文，要求年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。增量开发的通道收窄，写字楼、产业园区、交通枢纽、企业总部等既有资产进入更长的存量运营周期。

存量运营升级，成为物业行业的新战场。而越秀服务提前卡位的非住赛道、城市空间运营、数智化能力，恰好踩在了这两个政策节点的交汇处。

当行业从规模竞赛转向质量竞赛，越秀服务选择用主动的减法，换取经营质量的加法。如管理层所言：“走得好与走得稳，比走得快更适配公司的发展节奏。”

越秀服务摁下的不是短期的油门，而是长期的结构性加速键。

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