传统房地产“已死”，机器人当立？

房地产行业的下行早已不是新闻，但每一个数字落在具体的企业账面上，都是切肤之痛。

国家统计局的数据为这场变局写下了最直白的注脚。2026年1-6月，全国房地产开发投资同比下降18.0%，新建商品房销售面积同比下降11.6%、销售额同比下降13.6%。

曾经那些在土地市场挥斥方遒的房企们，如今面对的是同一个问题：增量时代的土地红利正在耗尽，下一个十年的饭碗在哪里？

先来看看他们手里还剩下什么，场景、现金流、空间管理能力，以及一种近乎本能的求生欲。于是，一场集体性的产业迁徙悄然启动。一批传统房地产相关企业，不约而同地将目光投向了一个看似遥远却与自身基因深度耦合的领域——具身智能与机器人。他们试图把这艘科技感十足的救生筏，绑在自己正在下沉的主营业务大船上。

当然，2026年的这一轮房企跨界机器人，与十年前那场轰轰烈烈的房企造车有着本质区别，那时是资产荒下的财务投资逻辑，如今是主营业务坍塌后的生死突围。区别在于，这一次，他们没有退路。

01.

*ST九鼎：用旧曲线的血，养新赛道的命

*ST九鼎是观察这场具身智能迁徙季的最佳切片。

这家公司的传统业务正在全面撤退。2026年上半年房地产开发业务营收仅1136万元，同比骤降79.19%。这个数字甚至不及一线城市中一套改善型住宅的总价。

公开资料显示，公司对这部分资产的态度比较明确，计划在在完成现有项目开发、销售及盘活变现的基础上逐步退出。私募股权投资管理业务也是如此，这两项曾经的支柱，如今的关键词都已从“扩张”变成了“退出”。

唯一还在倔强增长的是建筑施工业务——上半年营收2875万元，同比增长346.15%，截至报告披露日累计新签合同金额7.57亿元。但即便加上这笔“救命钱”依然填不上亏损的窟窿。

退市的风险像达摩克利斯之剑悬在头顶，逼着*ST九鼎必须找到一条真正的出路。于是，它把筹码押在了人形机器人上。

转型的路径设计得很清楚。公司半年报首次将业务切成两块：传统业务（私募股权、房地产开发、建筑施工）负责输血，新业务（人形机器人核心零部件）负责造梦。而在机器人一侧，*ST九鼎摆出的是一套“控股经营+战略投资”的阵型。

第一步，卡位“触觉神经”。2026年2月，*ST九鼎完成对南京神源生的收购及增资，持股约53.3%，并将其纳入合并报表，直接切入六维力传感器赛道。这是一个极具技术门槛的细分领域，被称为“机器人手腕上的明珠”，直接决定机械臂的力控精度与柔顺操作能力。而南京神源生已围绕该核心部件形成了传感器产品销售及应用、测力阵列系统及抛光打磨力控模组三大产品线。

第二步，落子“关节模组”。三个月后，*ST九鼎与南京神源生合资设立了常州神动机器人科技有限公司，业务聚焦机器人关节模组的生产制造，规划年产能高达30万套，已在本月启动小批量试产。

第三步，战略参股“潜力标的”。除收购及新设子公司的方式外，*ST九鼎还将发挥股权投资领域的专业优势，以自有资金为主，重点对AI及人形机器人产业链上具备竞争优势及发展前景的优秀企业进行战略性参股投资。在今年3月，公司已战略投资北京灵足时代科技，持股19.8%。灵足时代作为全球人形机器人关节模组领域的重要供应商，已经具备现金流能力，今年上半年上半年营收已超7600万元。这一笔投资不仅是财务布局，更有望为常州神动后续导入订单资源。

从传感器到关节模组，从控股经营到战略投资，*ST九鼎在半年之内搭建了一条“感知-执行”的产业链雏形。这家曾经靠投资赚钱的公司，如今正在亲手打磨机器人的核心零件。

公司半年报显示，未来*ST九鼎将长期扎根传感器、关节模组两大细分领域的生产经营，并在条件成熟时围绕上述两大细分领域开展横向并购整合，进一步扩大公司在人形机器人核心零部件领域的竞争优势与业务规模。

当然，就目前来看，*ST九鼎的机器人故事，目前还写在PPT和工厂图纸上，尚未写进利润表。毕竟新业务仍处于“投入期”，以南京神源生为例，其上半年营收仅248万元，净利润-476万元，距离真正的产出还有距离。

02.

港仔机器人：一个上市壳，装下了一个独角兽的“尸体”

香港市场则上演了另一出戏码。

主角之一是国华集团，一家业务庞杂，涉及国际航空、海上货运代理及物流服务、交易证券、室内设计服务、项目管理服务、房地产等，但却连年亏损的港股上市公司。自2018年起便深陷亏损泥潭。

主角之二是达闼科技，这家曾经的云端机器人独角兽，估值一度逼近200亿元，背后站着软银等明星资本，却在赴美上市折戟、被列入实体清单后，于2025年初陷入裁员、欠薪、融资断裂的绝境。

一个急需转型续命，一个急需资本续命。国华集团因此将将公司业务转向了机器人领域，并与曾达闼科技达成战略合作。双方成立合资公司“香港仔机器人”，国华集团持股51%并实现财务并表，达闼科技持股49%，主要负责技术与业务。

随后，为更精准地概括此次转型历程，强化市场定位，增强投资者信心并吸引重要的战略合作伙伴，同时将公司形象与机器人业务紧密融合，国华集团决定将公司名称变更为“港仔机器人”。

如今，一年多的时间过去了，公司的亏损情况仍未得到明显改善，但也与华为云、通宏护卫、美年健康等企业达成合作，拿下了部分订单。

当然客观来看，双方的合作也不失为资本与科技的精准互补。港股上市公司的壳、并表能力与融资通道，遇上一家带着完整机器人技术栈却现金流枯竭的公司，两者互相补上了对方资产负债表上的短板。

问题在于，达闼的技术资产是否足以支撑一家上市公司的新叙事？毕竟达闼的教训本身就写在这门生意的底色里，烧钱型机器人公司一旦融资节奏断裂，技术再性感也只是纸上资产。

这场双向奔赴的救赎，最终能否变成可持续的现金流与正向循环，还需要时间来交出答卷。

港仔机器人的模式与*ST九鼎形成鲜明对比，一个是平地起高楼，自建产业链；一个是借壳上青云，买现成的产业链。但两者共享同一个底层逻辑——用资本换时间，用股权换技术，试图在机器人版图上钉下自己坐标。

03.

场景派下场：用亿平米管理面积，换机器人入场券

地产资本在机器人行业的下半场，其实在社区，更多房地产企业选择了一条更符合自身基因的路径，将机器人请进了自己的地盘。

碧桂园服务是这一派系中最坚决的执行者。2026年3月，其成立零号居民（深圳）机器人有限公司；同年7月，又成立了佛山境行机器人有限公司。半年内连设两家机器人公司，法定代表人同为赵晓光，节奏密集而清晰。碧桂园服务依托自研机器人，已落地了1000台服务机器人，今年计划落地超1万台。

华发股份则更具未来气息。其已在香山湖壹号等社区已陆续引入人形机器人、巡逻机器狗、清洁机器人等多品类机器人。据悉这些机器人由华发联合智元、数智等企业进行二次开发，应用场景覆盖安防巡逻、居家服务、康养辅助、社区清洁、儿童科教等。

荣万家于2026年6月，与北京可安可智能科技签署了一份为期10年的股权战略合资协议，合资设立荣安智能机器人公司，持股60%，合约管理面积超1亿平方米。其中，可安可负责技术研发与设备运维，荣万家开放物业场景与运营通道。首批机器人已于2026年8月正式进场部署。管理面积是房地产企业最核心的生产资料之一，当它被用来作为合资公司的谈判筹码时，本质上是在进行一场“场景换股权”的交易。

红星美凯龙则在2026年6月与国内首个世界模型“独角兽”极佳视界达成合作，双方将联合打造具身智能家居生活落地解决方案，并在红星美凯龙商场落地首个试点场景。

这几家房地产企业的共同之处在于，它们手里握着机器人行业最稀缺、也最被低估的资产——场景。数以万计的社区、数以亿计的管理面积、数以千万计的业主，构成了一张覆盖千万家庭的“具身智能地面分发网络”。

巡逻、清洁、快递末端、老人陪护、设备巡检，每一项都是机器人商业化的真实作业面。卖场是机器人的展厅，社区是机器人的训练场，而物业费的收取通道，则天然是机器人服务订阅制的计费入口。

04.

宏润建设：施工侧的机器人想象

还有一条路径藏在工地里。

宏润建设2025年投资镜识科技和矩阵超智，并与矩阵超智合资成立宁波星际动力。一家以建筑施工起家的公司，把资本押在机器人本体与动力系统上，逻辑同样自洽：它既是机器人的投资人，也可能成为机器人在建筑场景的第一批大客户。

建筑工地是机器人渗透率长期偏低的场景，环境复杂、非结构化程度高、安全要求严苛，但同时建筑业的劳动力缺口与安全生产压力，又使其成为具身智能最现实的买单方之一。

投资、采购、场景运营三合一，这是地产资本进场的又一种独特姿势。

05.

迁移图谱：上游抢零件，下游抢场景

将所有这些切面拼合起来，一幅完整的产业迁徙图浮出水面：中国房地产相关企业，正在以不同的深度和姿势，扎入机器人产业链的各个节点。

上游，抢的是零件。*ST九鼎拿六维力传感器和关节模组，宏润建设投本体和动力。这是硬科技逻辑，拼的是工程化、量产和良率，检验标准是订单与产能的剪刀差。

下游，抢的是场景。碧桂园服务、华发、荣万家、红星美凯龙圈占的是社区、商场、家居空间。这是渠道与运营逻辑，拼的是在管面积、服务密度和付费意愿，检验标准是机器人在真实环境中的开机率与故障率。

中间，抢的是叙事与平台。国华与达闼的香港仔机器人，本质是将“技术资产+上市平台”打包成一个可交易的资本故事。

驱动这三路资本的是同一条暗流。中国地产的资产负债表正在经历一场“锚的迁移”。过去二十年，资本锚定的是土地和房子；当增量开发见顶，同一批资本开始重新定义“空间”——从钢筋水泥的物理空间，到物业服务的运营空间，再到机器人进出的具身空间。

房地产的账本正在合上，机器人的账本正在打开，中间由同一条现金流贯通。

但需要保持清醒的是，这些动作中，有些是真正的战略转型，有些是保壳的资本腾挪，有些则是市值管理的叙事包装。判断标准其实很简单，看它是否愿意为机器人业务支付持续性的组织成本，包括研发团队的建设、供应链的磨合、真实场景的试错迭代。

如果一家公司只是完成了一次股权层面的交易，而没有在组织能力和产业认知上发生实质性的改变，那么它只是换了一套马甲来面对同一个退市问询函。

房地产行业曾经信奉“地段、地段、地段”。而在机器人行业，新的信条正在形成——场景、场景、场景。

那些每天有真实的人、真实的流程、真实的问题需要解决的物理空间，才是最后一批房地产相关企业手中最稀缺的资产。而那些空间，正在等待真正能干活的机器人走进去。在那之前，所有的合资、入股、战略合作，都还只是岸边的热身动作。

房地产的尽头，未必是机器人。但至少，它们正在向彼此狂奔。