中报观察 | 招商积余加快了扩张步伐

观点网 尽管行业增长叙事正在翻页，但目标“十五五”期间“保五争三”的招商积余今年以来明显加快了规模扩张的步伐。

在8月26日公布半年报前一天，招商积余官微通告了市场拓展情况，近期新拓37个新项目，覆盖住宅、高校、园区、商业等多元业态，持续书写着市场化拓局篇章。

中报也显示，2026上半年，该公司新签年度合同额20.93亿元，相较去年同期的17.64亿元同比增长18.65%；期间新增了126在管项目，在管面积由2025年末的3.77亿平方米增长2990.11平方米至4.07亿平方米，增速为7.93%，较上年同期增速0.98%大幅提速。

探索商业不动产REITs

据2026半年报，招商积余上半年实现营业收入97.71亿元，同比增长6.64%；归属于上市公司股东的净利润4.98亿元，同比微增0.15%；基本每股收益0.4725元。

扣除非经常性损益后，该公司归上净利润约为4.87亿元，同比增长5.23%。较去年同期11.87%的增速，本期增速有所回落。

从现金流量表来看，上半年，招商积余经营活动产生的现金流量净额为-15.37亿元，去年同期为-11.89亿元，净流出规模扩大29.26%，这是公司业务快速扩张期的资金现象。

公司解释称，这一方面是处于年底集中支付阶段，集中兑付了上一年度的绩效奖金和供应商款项；另一方面是新入场项目尚未进入结算期，当期现金流入不足。

数据来源：招商积余2026年半年度报告

客观而言，这种阶段性的“失血”在物管行业中具有一定普遍性，主要受行业特有的回款周期、季节性结算规律以及非住宅项目结算滞后等宏观因素叠加影响。

当然，这组数据也反映出在高速发展中对资金精细化管理的要求更高，而平衡新拓项目的资金垫付与存量项目的回款效率，是公司提升运营质量的关键环节。

数据显示，截至2026年6月30日，招商积余应收账款余额43.39亿元，占总资产的比例升至21.04%，年初这个数字是24.4亿元；应收账款的增长与业务快速扩张的节奏相匹配，主要系新拓项目尚在结算周期内的阶段性占用。

同期末，该公司货币资金40.61亿元，较年初56.22亿元减少约15.6亿元，主要用于支持业务拓展和项目履约。

管理层表述，主要系业务规模扩大、新项目未到结算时点所致。面对行业环境的变化，公司正积极采取措施，加强应收账款管理，保障资金安全与回款质量。同时，亦持续跟踪下游客户尤其是关联房企和非住宅业主的资金状况，依托完善的信用评估与管控机制，为业务的长期稳健发展保驾护航。

数据来源：招商积余2026年半年度报告

同时，招商积余资产端仍持有较多的投资性房地产，这也符合该公司物业资产管理运营商的核心定位。该部分业务主要由招商商管负责商业运营、持有物业出租及经营。

截至今年6月末，招商积余持有物业涵盖酒店、购物中心、零星商业及写字楼等多种业态，总可出租面积为46.89万平方米；并且整体出租率保持94%的较高水平。而招商商管在管商业项目达73个（含筹备项目），管理面积395万平方米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个；在管项目集中商业销售额同比提升12.4%，客流同比提升14.6%，会员总数累计达889万。

凭借着自持物业的租金和运营收益，招商积余可部分对冲物业服务合同波动带来的不确定性，也为商业不动产REITs的申报提供了底层资产。

半年报提到，公司正以首单商业不动产REITs申报发行作为探索多元化融资路径的重要抓手。

多元业态扩张

作为拥有央企背景的上市公司，招商积余已是行业龙头企业，尤其在机构类物业领域占据领先地位。今年初，更是明确了“十五五”期间要“保五争三”的中长期目标。

2025年，该公司更进一步发力市场化住宅业态，将其定为为一条重要赛道，并专门成立了“住宅发展专项组织”，由总经理亲自作为召集人，拉通公司上下资源，建强整个市场团队。

目前，招商积余已实现“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，管理物业涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态。服务内容已涉猎基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。

从上半年拓展情况来看，第三方项目和非住宅项目已然成为规模增长的主要驱动力；而且，千万级项目的贡献能力仍然稳定。

这类高能级项目的持续落地，不仅是对公司政企综合设施全链条服务能力与专业壁垒的高度认可，更因具备更高的客单价、更强的抗周期属性及更高的客户粘性，为公司带来了稳定的盈利贡献，能够有效夯实未来业绩增长的确定性。

数据显示，2026上半年招商积余实现新签年度合同额20.93亿元，其中第三方项目新签年度合同额20.31亿元，同比增长28%（千万级项目贡献新签年度合同额占比58%）。截至2026年6月末，公司在管项目2599个，管理面积4.07亿平方米。

从住宅与非住宅业态来看，招商积余目前在管住宅项目759个，在管面积1.54亿平方米，较2025年末增长了4.55%；上半年住宅业态新签年度合同额2.63亿元，同比下降了22.19%。

在管非住宅项目达到1840个，在管面积约2.53亿平方米，较2025年末增长了10.10%；新签年度合同额达到18.3亿元，同比快速增长了28.33%。

以创收情况而言，该公司住宅项目贡献营业收入约21.7亿元，占物管业务比例为22.90%，毛利率为10.58%；非住宅项目贡献营业收入达53.6亿元，占物管业务比例为56.57%，毛利率为10.26%。

在物业管理业务多领域拓展持续发力同时，招商积余的增值服务赛道也在深化布局。

半年报介绍，该公司立足社区生活场景，聚焦到家服务、租售、美居等高频率、高价值赛道，同步推进宠物服务、充电桩业务、康养业务的规模化与社群运营模式创新。其中，清洗空调服务覆盖60余个核心城市；租售业务落地“社区店”模式，“招商余房网”完成品牌焕新，构建了线上线下一体化的“房产交易+服务”模式。

在“物业+康养”方面，招商积余于全国多城进行差异化试点，其中长沙佳馨园、上海康城聚焦高老龄化成熟社区落地了康养配套，武汉公园1872项目打造了15分钟社区康养实景服务场景的可参观标杆，三亚招商臻园打造了政企社三方资源融合的红色“物业+康养”样板。

2026年1-6月，该公司围绕物业强相关社区生活服务场景的平台增值服务实现收入1.65亿元，录得毛利率12.46%；为客户提供专业化配套与增值服务的专业增值服务实现收入17.82亿元，录得毛利率为7.30%。

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