REITs市场跟踪双周报：本期获批REITs增多 二级市场小幅反弹

来源：市场资讯

（来源：上海证券基金评价 上海证券基金评价）

孙桂平 分析师
执业证书号：S0870519040001

摘要

1）发行市场

本期华安锦江商业REIT完成发行，发行规模为18.7亿元，平均配售比例为53.88%。截止目前，今年已发行13只REITs，发行数量比去年同期下降-7%，发行规模合计430亿元，较去年同期增长55%，其中商业不动产REITs发行8只，合计发行规模为296亿元。今年来产权REITs发行数量和规模占比为70%左右，明显多于特许经营权REITs。目前基础设施和商业不动产储备项目共计40单，其中获批项目6单，本期新增项目3单。

2）二级市场

目前REITs市场产品数量为92只，REITs规模为2406亿元，其中产权REITs数量和规模都明显领先特许经营权REITs。本期REITs市场小幅反弹，整体上涨0.73%。其中产权REITs上涨1.16%，仅消费设施下跌-0.82%%；特许经营权REITs微涨0.15%，其中清洁能源上涨1.32%。今年以来REITs整体下跌-7.50%，其中特许经营权REITs微跌-0.13%，产权REITs下跌-12.45%，两者差异明显，且不同资产类型业绩出现明显分化。而过去一年REITs整体下跌-11.33%，明显不及股票市场。

3）分红情况

本期REITs分红数量为9只，分红金额为5.72亿元，较上期明显增加。今年以来REITs市场共分红74.63亿元，分红收益率为3.23%，略低于中证红利。过去一年REITs市场分红收益率为5.49%，其中产权REITs过去一年分红收益率为3.82%，特许经营权REITs为7.96%。由于REITs强制分红的特点，不同类型REITs成立以来分红比例都较高。

4）估值情况

全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为20.65，较上期略升，其中保障房REITs估值相对较高。而产业园REITs估值（P/EBITDA）在所有资产类型中最低。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期供热设施REITs和清洁能源REITs内部收益率较高，其次为生态环保REITs和水利设施REITs，最后为收费公路REITs。

风险提示：本报告仅为信息参考，不构成任何投资建议。REITs 作为权益类产品，存在市场风险（受宏观经济、利率等因素影响价格波动）、流动性风险（可能面临交易不活跃导致的变现困难）、底层资产风险（如运营不佳、估值缩水等影响收益）及政策风险（监管、税收等政策调整可能带来不利影响），投资者需结合自身风险承受能力审慎决策，自行承担投资风险。

正文

一、发行市场

1、本期发行情况

本期华安锦江商业REIT完成发行，发行规模为18.7亿元，平均配售比例为53.88%。截止目前，今年已发行13只REITs，发行数量比去年同期下降-7%，发行规模合计430亿元，较去年同期增长55%，其中商业不动产REITs发行8只，合计发行规模为296亿元。今年来产权REITs发行数量和规模占比为70%左右，明显多于特许经营权REITs。

2、项目储备情况

目前沪深交易所共有基础设施REITs储备项目23单，其中获批4单。产权项目共12单，包含4单扩募项目，其中保障房2单、产业园4单、仓储物流3单、消费设施2单，数据中心1单。特许经营权项目11单，其中清洁能源6单、收费公路3单、供热设施1单，水利设施1单。本期新增项目2单。

商业不动产项目共受理17单，获批项目2单，储备项目经营业态为购物中心、办公楼、酒店、公寓及水上乐园等，其中多单项目涉及多种业态。本期新增项目1单。

二、二级市场

目前REITs市场产品数量为92只，其中产权REITs共62只，特许经营权REITs共30只。最新REITs规模为2406亿元，其中产权REITs规模为1448亿元，特许经营权REITs规模为958亿元，两者规模差距接近500亿元。

本期REITs市场迎来“V型”反弹，整体上涨0.73%，好于沪深300和中证500，略弱于中证红利。本期产权REITs上涨1.16%，反弹力度较大，其中产业园大幅上涨3.69%，仅消费设施下跌-0.82%。特许经营权REITs本期微涨0.15%，其中清洁能源上涨1.32%，而生态环保则下跌-1.51%。

今年以来REITs市场整体下跌-7.50%，明显不及股票市场，且不同资产类型出现明显分化。其中产权REITs下跌-12.45%，各资产类型均不同程度下跌，其中保障房和消费设施跌幅较小，而仓储物流和产业园跌幅超-16%；特许经营权REITs今年微跌-0.13%，明显好于产权REITs，其中收费公路下跌-0.65%，其他资产类型都小幅上涨。

过去一年来看，REITs整体下跌-11.33%，明显不及股票市场，且各资产类型均下跌，其中跌幅较小的资产类型是生态环保，下跌-0.88%，而跌幅超较大产业园超过-26%。

本期各类型REITs活跃度出现分化，其中产权REITs活跃度有明显提升，仅保障房下滑，而特许经营权REITs则有大幅下滑，而水利设施有大幅提升。本期REITs整体换手率较上期略低，高于中证红利，低于沪深300，其中数据中心换手率相对较高。近期REITs市场与股市的正相关性继续减弱，而与债市呈现出负相关性。

三、分红情况

本期有9只REITs分红，分红金额为5.72亿元，较上期有明显增长。2026年REITs市场共分红74.63亿元，分红收益率为3.23%，明显高于沪深300和中证500，略低于中证红利。

今年特许经营权REITs分红金额为42.18亿元，主要来源于收费公路和清洁能源，2026年分红收益率为4.70%；产权REITs今年分红金额为32.45亿元，主要来源于消费设施和产业园，分红收益率为2.24%，明显低于中证红利。

从过去一年分红情况来看，REITs整体分红收益率为5.49%，高于中证红利。特许经营权REITs分红收益率为7.96%，其中水利设施和供热设施分红收益率相对较低；产权REITs过去一年分红收益率为3.82%，低于中证红利指数，高于沪深300指数，其中保障房和消费设施相对较低。

由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都高，特许经营权REITs略高于产权REITs，目前分红比例高于95%的有数据中心和清洁能源等，低于80%的有供热设施。未来或将迎来密集分红期。

四、估值情况

1、产权类REITs

从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为20.65，较上期略高，明显高于沪深300和中证红利，也明显低于中证500。其中保障房REITs估值相对较高，平均为31.16，接下来是消费设施，估值为22.19，仓储物流为19.22，产业园为16.80，估值最低的是数据中心，为15.81。

从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为20.27，略低于P/可供分配金额，其中保障房REITs估值仍然最高，而产业园REITs估值相对较低。值得注意的是，数据中心的P/EBITDA明显高于P/可供分配金额，可能与可供分配金额计算过程中存在应收和应付项目的大额变动有关。

由过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.87%，REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于过去一年分红收益不一定全部来源于过去一年的可供分配金额。

考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权REITs的股息率为5.19%，其中数据中心股息率最高，为6.50%，其次为产业园REITs，为6.11%，而保障房REITs股息率为3.22%。

2、特许经营权REITs

特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。

在相同收益增速情况下，本期供热设施REITs和清洁能源REITs的内部收益率较高，其次为生态环保REITs和水利设施REITs，最后为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。

五、重要政策及资讯

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