“沪八条”背后的十年轮回

作者：梁云风

来源：秦朔朋友圈（ID：qspyq2015）

京沪两市的地产风向标又来了。

8月20日，上海市住建委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，自8月21日起施行。这份被坊间称为“沪八条”的文件，主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面、8项政策措施。

消息公布当天，房地产板块应声反弹。

回想七八年前，上海还在严格执行限购限贷，外地户籍购房需五年社保、二套房首付七成、认房又认贷。而今，不仅所有打压政策基本废除，还开始降首付、给补贴、收购二手房，鼓励大家买房。河东河西都不用三十年，十年就切换了。

让人叹息的不仅是政策的变化，同一日，央视新闻公布了司法机关对恒大及许家印的一审结果，昔日地产江湖大佬白发苍苍出现在公众视野，只让人感慨，恒大事件成了一个房企暴雷时代落幕和一个政策救市时代开启的典型。

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从“史上最严”到“全面松绑”

从条款来看，“沪八条”的靶心很清楚——外环外新房去库存。主要涉及公积金、信贷和补贴等方面。

公积金方面，政策将支付购房首付款的公积金支持范围从2025年8月“沪六条”的预售新建商品住房，扩大至购买新建商品住房现房;购房提取公积金的频次从不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”;同时新增支持缴存人提取公积金支付购房契税和购买住房配套车位(库)、储藏室。

信贷方面，对购买外环外(含宝山、嘉定区全域)住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”;外环内则维持不低于25%。

补贴方面，实施“以旧换新”购房贷款补贴，在本通知实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在外环外购买新建商品住房，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可按购房贷款总额的1%申请补贴，单套最高5万元，补贴总金额2亿元用完即止;若出售的是外环内二手房，还可叠加3万元补贴，最高可达8万元。

此外，政策还提出在城中村改造和旧城区改建中推行房票安置，以及各中心城区(含浦东外环内区域)推进收购二手住房用作保障性租赁住房。

这套政策的核心逻辑很清楚，公积金激活购买力、信贷降低门槛、补贴刺激置换、收储消化存量，目标精准指向外环外新房去库存。

2016年到2017年，上海楼市调控堪称“史上最严”，限购、限贷、限价、限售全面铺开，外地户籍社保满五年、二套房首付七成。彼时的逻辑是“房住不炒”，要给过热的楼市降温。这样的紧周期一直延伸到2022年左右。

2023年到2024年，限购开始逐步松动，“认房不认贷”落地。进入2026年，政策转向加速，2月25日，上海出台“沪七条”，进一步调减限购政策，非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限缩短至1年，符合条件的非沪籍居民可在外环内增购1套住房;首套公积金最高贷款额度从160万元提高至240万元。政策实施两个月，一、二手住房累计成交6.2万套，比去年同期增加7%。

仅仅半年后，“沪八条”接踵而至——降首付、给补贴、收二手房，力度更进一步。

短短十年，政策方向从“堵”到“疏”再到“拉”，折射出房地产行业从“经济引擎”到“风险化解”的角色转换。政策的急转弯说明什么?说明楼市已经不需要“打压”了，需要的是“托举”。

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政策背后的数据真相

“沪八条”出台的背后，是房地产市场的冷暖失调。

“暖”的一面，二手房市场最是明显。数据显示，2026年7月上海二手房累计网签23078套，日均744套，同比上涨约19.3%，创下近五年7月份成交新高，也是近十年同期第三高点，仅次于2020年和2021年。今年1至7月，上海二手房累计网签成交约17.04万套，同比增长约14%。除去春节所在的2月，其余6个月成交量均稳定在2.2万套以上。

虽然很多地方二手房都是以价换量，但成交量放大本身就代表一部分人已经认可价格触底，是信心的修复。

价格方面也出现修复。国家统计局数据显示，上海二手房价格自2月起环比由跌转涨，至7月已连续6个月保持正增长。据上海链家数据，价格指数较2025年年底累计上涨约8%，房价出现一定企稳态势。

新房数据其实也还不错，早在“沪八条”出台前，上海就已出现近年来罕见的抢房热潮。中指研究院数据显示，8月以来上海新房成交环比增长10.2%，同比增长18.1%，环比增幅位居一线城市首位。8月12日，位于青浦徐泾的绿城·悦海棠首次开盘，均价约6.2万元/平方米，228套房源吸引946组客户认购，认购率约415%，平均约4组客户抢1套房源，最终实现“日光”。

三天后的8月15日，嘉定新城象屿金茂·满嘉首推115套房源，同样当日售罄，认购率超过400%。其实，不仅上海，杭州、深圳、成都、北京等地今年都出现了“日光盘”，这说明市场的热情正在逐步恢复。

但另一组数据，就没那么好看了。

第一，结构性分化严重。热销的是少数优质板块的品质项目，比如绿城·悦海棠、象屿金茂·满嘉等项目之所以“日光”，关键在于价格相对合理、产品力突出。大量普通项目仍在艰难去化。所谓“回暖”，是结构性行情，而非全面回暖。

第二，均价走高≠市场回暖。7月上海新房均价达到81423元/㎡，环比上涨7.3%;8月进一步升至89886元/㎡。但2026年1至8月整体成交均价75236元/㎡，低于去年同期的80987元/㎡。均价走高是因为低价刚需盘成交占比下降、高价改善盘占比上升，也是我们前面说的很多都是以价换量，其实整体的价格中枢实际在下移。

第三，库存压力仍大。克而瑞数据显示，上海新房去化周期(12个月口径)从2025年8月的38.9个月一路走高至2026年7月的54.7个月。54.7个月意味着即使不考虑新增供应，现有库存消化也需要4年半以上。分环线看，外郊环与郊环外库存压力尤为突出，库存分别为27191套、22177套，去化周期分别为18.1个月和36.5个月。

第四，二手房挂牌虽有下降但仍处于高位。据网上房地产数据，2026年年初上海存量房为33.6万套，到5月底降至刚过30万套，较年初减少约3.6万套，降幅约10.7%;与去年同期相比，降幅接近20%。但30万套的存量规模仍十分庞大。

所以，这算不上全面回暖，更准确的说是分化了，少数优质资产受追捧，大量普通房产仍在探底。政策刺激的是“点”，而非“面”。

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为什么还要不断出政策？

这一轮房地产下行周期开始后，各地救市政策不断，市场底和政策底相互试探，总体来看有效果，效果也有限。

今年7月进入传统淡季后，楼市热度有所回落。7月底中央政治局会议定调“稳定房地产市场”。赶在“金九银十”传统销售旺季前夕出台新政，意在将政策利好转化为交易动能。

背后的深层逻辑则更为复杂，核心还是土地财政依赖尚未根本扭转，楼市下行直接影响地方财政收入。财政部公布的数据显示，2026年上半年，全国地方政府性基金预算本级收入为12847亿元，同比下降了25.6%。其中，作为核心支撑的国有土地使用权出让收入为9778亿元，同比下滑了31.5%，对应的土地出让相关支出也同步缩减了17%。

此外，房地产链条长、波及面广，稳楼市就是稳经济、稳就业。也直接促使各地进一步加大房地产支持政策出台。第一财经数据显示，今年上半年地方楼市政策超560条、仅公积金政策便超300条，可以说，上半年各地在“稳楼市”上力度不减。

但政策效力也在递减。2026年2月“沪七条”出台后，3月二手房成交冲上3.1万套，创近五年单月新高。但到了7月，即便有“沪七条”红利的持续释放，二手房成交也已回落至2.3万套。“沪七条”之后市场虽有起色，但未根本逆转，于是“沪八条”接踵而至。

摩根士丹利发表报告指出，新政或有助于非核心区域新盘去库存及增加土地销售，但对整体房屋销售的提振作用可能有限。该机构认为，下调首付比例意味着买家将承担更高杠杆及更大按揭供款，在宏观经济环境下居民增加借贷意愿有限;购房补贴金额也相对较小。

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购房者怎么办？

所有的政策分析，回到消费端，那就是购房者怎么办?

对上海来说，限购仍有放松空间，非沪籍购房门槛已从5年降至1年，未来不排除进一步降低;利率仍有下调可能。

上海目前仍有54.7个月的去化周期、30万套以上的二手房挂牌、郊环外36.5个月的去化周期，消化这些库存需要时间，而时间站在买方一边。

补贴到2027年3月截止、总额2亿元用完即止，带有限时促销性质。

对刚需自住群体来说，我一向的观点是可以多加关注，但也不必追高。多比较，在买方市场中拥有更从容的议价空间。

对改善置换群体来说，政策利好明确，补贴实实在在有吸引力。但“卖旧”环节仍是关键，所以我的建议是先完成卖出再看买入，避免两头被动。

最后是投资需求群体，在当前库存高企、去化承压的背景下，房地产已不再是好的投资标的，即使是上海。当然，也还是有例外，一些真正具备“长板”(地段、产品、价格)的优质项目在市场中呈现稀缺性，这放在任何时候都是投资的好标的，一些“日光盘”被追捧就是这个逻辑。

在库存高企、去化承压的背景下，买方最大的筹码就是不用太着急。

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