大宁土拍“梅开二度”，市场吃得消吗？

今年上海土拍市场，有一个趋势越来越明显：

供地数量在减少，但是质量却越来越精。

七批次的桂林公园、八埭头，八批次的真如之心，再到眼下九批次的金桥、老西门、大宁地块……今年几乎每个批次，都有自带流量的好地入市。

之前的批次我们都写过文章分析热点地块，九批次也不能例外。

九批次这3宗地里头，我最想和大家聊聊大宁。

一来七月份大宁刚成交过一块地，硝烟尚未散尽；

二来这次上架的体量，着实让人没法忽视——在静安腹地，已经很久没见过这种级别的“巨无霸”了。

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大宁黄金地段遇上10万方巨量纯宅地

这宗地块位于大宁南部。

交通方面，与1号线中山北路站直线距离大约750米，步行完全在舒适区间。内环线和南北高架几乎就在家门口，无论去浦西老牌市中心，还是跨江到浦东，通勤效率都相当能打。

图源：高德地图

生活配套方面，盛源生活广场撑起了日常的买菜、吃饭、遛娃这些刚需场景，往上走还有久光中心和大宁国际广场满足更高阶的购物需求。

医疗方面，距离第十人民医院驱车不过几分钟的路程，头疼脑热或是日常体检都很方便。

生态方面，大宁公园和闸北公园都在不远处。

对于追求主城通勤效率、又偏好安静居住氛围的改善家庭来说，这个位置的均衡性确实相当难得。

区位示意图，仅供参考

不过，如果把目光只盯在地段上，就小看了这宗地块的真正分量，它最令人瞩目的标签，是超过10万平方米的计容面积。

在静安区，这样大规模的宅地供应，已经断档了很长时间。

上一回出现类似体量的纯宅地还要追溯到2021年，保利发展拿下的灵石社区地块，也就是后来的静安天悦。

静安天悦，图源网络

此后，静安区的宅地供应主力大多是2到6万方的中小体量地块，而且不少都带有商办混合业态或风貌保护要求。

摘自网上房地产

五批次土拍中，建发摘得的那块大宁地，计容建面大约8.93万方，已经是近几年体量的天花板了。

这次上架的117a-09地块，直接跨过10万方的门槛。

地块示意图，仅供参考

在土地资源日益吃紧的内中环，这种“巨无霸”级别的纯宅地，本身就带着近乎绝版的稀缺成色。

而10万方级的体量，给操盘手留出的腾挪空间也大得多。

洋房、小高层、大平层，甚至条件允许的话还可以搭配一些低密产品，完全可以在一个社区里做产品矩阵，用不同的总价段去覆盖不同需求的客群。

并且这种大盘在园林景观、会所配置、社区氛围营造上的发挥余地也更大，这也是它在稀缺性之外，更深一层、更值得琢磨的价值所在。

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地块基本指标

可以预判，这宗地块的受捧程度不会低。

除了体量本身带来的想象空间，这宗地块还在指标上做了一轮关键优化。

根据最新规划调整，建筑限高从100米下调至80米，容积率从2.8降至2.4。

示意图，仅供参考

开发强度的收窄，直接导向一个结果——居住舒适度的提升。

更宽的楼间距、更充裕的日照条件、更少的人分摊公共资源，这些看似细微的指标变化，落到居住体验上都是实打实的加分项。

在当下的市场环境里，愿意主动为居住品质“让路”的规划调整，并不多见，也侧面反映出对这宗地块的重视程度。

更难得的是，地块是纯住宅用地。

这意味着没有商办自持的包袱，没有历史建筑修缮的拖累，也没有额外公共配套的配建压力，对于房企而言，开发门槛更低，资金节奏也更好把控。

热度方可以参考建发地块。当时那宗地吸引了保利、招商、中海、华润、建发等多家头部房企参与角逐。最终建发在168轮竞价后笑到最后，溢价率定格在29.6%，成交楼板价达到8.17万元/㎡。

现在这块地体量更大、指标更舒适，市场热度只会更夸张。

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价格和周边竞品

这块地起拍总价66.84亿，折算下来起拍楼板价约6.6万/㎡。

如果溢价率触及30%上限，楼板价有望突破8.5万/㎡，未来新房售价大概率站上13万/㎡的台阶。

不过就算这样，这个价格放在整个内中环的新房市场里，依然具备相当的竞争力。

数据来源网络，仅供参考

除了在场内举牌的房企，最为关心本场土拍的一定是大华、建发和中建。

理由很简单，这块地拍出什么价格、谁来操盘，直接关系到它们各自项目的销售情况。

玖上琅宸这几个项目里，地段最好，更贴近大宁核心区，周边城市界面和配套成熟度都是几个竞品里最优的。

但它的软肋也很明显，没赶上“3.5代宅”新规的红利，产品设计自由度和得房率上天然吃亏。

地段赢了，产品上却背着包袱。

建发地块的硬伤在于高架贴临，受主干道车流的直接干扰更大，居住氛围天然被削了一截。

大华项目在延长中路与沪太路交叉口，相比本次出让地块，距离内环更远，在几块地里通勤便利度上略显尴尬。

总体来看，这宗大宁地块的亮相，既是静安土地市场的一次重磅补货，也是下半年内中环改善置业格局的一次重要洗牌。

最终谁能拿下、会做出什么样的产品，值得持续关注。

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