经济学家曾发出预警：中国房地产出清过快，触底或快于当年的日本

进入2026年下半年，楼市的走向再次成为经济圈的热议话题。国家统计局2026年8月17日公布的最新数据显示，7月70个大中城市新建商品住宅价格环比、同比继续处于收敛区间，而结构性分化的特征越来越突出。

围绕这一轮调整，不少经济学家早前发出过一个颇具争议的预警:中国房地产的出清速度被压得过快，如果按目前的走势推演，触底节点可能会明显早于当年的日本。

日本上世纪90年代初的地产泡沫破裂，是全球公认的经典样本，那一轮价格调整前后跨越了大约二十四年，才在低位企稳。

中国这一轮从2021年下半年起步，到2026年6月，70个大中城市新建商品住宅价格已经连续36个月同比下行，累计跌幅按主流机构测算，大致相当于日本泡沫破灭后前八年才走完的深度。

用日本三分之一左右的时间，把日本前八年的跌幅走完，这就是所谓＂急跌路线＂。急跌不是坏事，前提是＂真出清＂。

这一点上，恒大、碧桂园、融创等头部房企的债务处置，基本走的是市场化程序。

恒大的境外债务清盘、境内债务重组自2024年推进以来，进入了核销与资产处置的实操阶段；融创的境内债重组方案早在2025年就获得通过；碧桂园的境外债务重组方案在2025年内也获得香港法院裁定认可。

这一系列动作意味着风险被＂暴露出来＂，而不是被埋进地毯下面。相比日本当年商业银行长期背负不良资产、迟迟不愿核销的做法，中国房企的资产负债表被以更快节奏清理干净。

国家统计局数据显示，2026年上半年房地产开发投资同比继续下行，新开工面积处于近十年低位，但商品房销售面积的降幅已经明显收窄，一线城市和部分强二线城市的销售同比开始转正。

市场正在从＂高杠杆增量扩张＂切换到＂低杠杆存量运营＂的新阶段。这个切换如果压得过慢，风险会在体系里不断累积；压得过快，则可能让部分开发商和金融机构承受更大的短期压力。

2026年7月的国家统计局数据表明，一线城市新建商品住宅同比表现明显强于二线、三线，其中上海保持了正增长，广州、深圳、北京的新房价格降幅也在持续收窄。

跌幅最深的区域，反而集中在部分产业单一、人口净流出的二线和三四线城市。这种分化，过去讲的是＂城市之间＂的差别，而现在已经细到一个小区里的不同户型。

上海外环外不少次新小区出现了这样的行情:同一栋楼，两房折价成交，三房反而溢价。原因很朴素，住在这里的家庭已经习惯了周边配套，孩子上学、老人就医、日常通勤都不愿意打破，只是随着家庭结构变化，需要一套更大的房子。

于是，置换动作全部发生在小区内部，户型之间的价差被拉开。产品力的进化，是另一条隐形分化线。

近两年，成都、武汉、广州等城市在土地出让环节给开发商更高的得房率优惠，一些新盘的赠送面积让实际使用系数超过百分之百二十甚至一百三十。

而在存量市场里，2013年至2015年那一批具备人车分流、社区营造和现代外立面的商品房，依旧是硬通货；更早的老破小，则要看所在的老城区能否借助城市更新政策焕发新的价值。

2026年住建部持续推进的老旧小区改造和＂城中村＂更新，是这一逻辑背后的政策支撑。买家画像的变化也在同步发生。

年轻的自由职业者和远程办公群体开始把大理、大同、桐庐等旅居目的地纳入置业清单，退休的中老年群体也把＂候鸟式＂生活当作真实的需求。

老城的复兴则来自另一股力量，政府投入大量资金修缮老街区、点亮夜经济，成都玉林片区的老破小价格逆势回升，就是最直观的例子。

回到那句预警，中国触底为什么可能快于当年的日本，关键得看三个变量。第一是出清的彻底性。

中国头部房企的债务处置，已经进入到市场化破产、市场化重组、市场化核销的阶段。银行体系的房地产贷款不良率虽有上升，但金融监管总局2026年上半年公布的数据显示，商业银行整体资本充足率仍维持在15%以上，拨备覆盖率处于安全区间。

这与日本当年＂僵尸企业＂迟迟无法清理的困局有本质区别。第二是承接方是否在场。

日本1990年之后，中产收入曲线走平，人口结构快速老化，置换链条断裂，新房无人接盘。中国的情况则不同，新能源、人工智能、半导体、跨境电商这些新赛道在过去几年迅速壮大。

以新能源汽车为例，中国汽车工业协会数据显示，2025年新能源乘用车年销量突破1300万辆，渗透率超过50%，行业里三十岁至四十岁的核心从业者群体规模庞大。

几十万个高薪岗位，就足以撑起一线豪宅的成交量，这也是2025年至2026年上海、深圳单价过千万豪宅频频成交的底层支撑。第三是政策姿态。

中国的房地产政策工具箱依然充裕，从降低首付比例、下调房贷利率、取消限购，到设立3000亿元保障性住房再贷款、推进＂白名单＂融资协调机制，再到2026年国务院常务会议多次强调的＂稳定房地产市场＂，政策空间和执行力度都远超日本泡沫破裂后的应对节奏。

中国央行在2025年至2026年多次下调LPR，五年期以上LPR已经处于历史低位，居民按揭成本明显下降。综合起来，一个可以合理推演的时间窗口是，中国房地产从＂跌＂到＂稳＂的调整周期，大概率不会拉到日本时间轴的四分之一到三分之一以上。

见底节点可能落在未来12到18个月之间，也就是2027年下半年至2028年上半年附近。但见底不等于反弹，更可能出现的是＂L型底部长期平移＂的形态。

因为过去支撑房价上涨的三大引擎已经进入新常态:2025年末中国常住人口城镇化率达到67%左右，M2同比增速处于个位数区间，居民杠杆率保持在60%上方。房子重新回到＂住的属性＂，这既是这一轮调整的终点，也是新阶段的起点。

对普通家庭而言，现在需要看的已经不再是简单的城市均价指数，而是更细的结构指数。核心区指数、租售比指数、改善户型指数、老破小指数，各自讲着不一样的故事。