直击业绩会｜越秀服务管理层：针对低效物管项目，主动撤场是一种合理的止损机制

“物管行业不再是房地产下游配套服务，而是升级为社区消费生态的核心运营者。”8月24日，在越秀服务集团有限公司（以下简称“越秀服务”，HK06626）2026年中期业绩媒体电话会上，公司管理层表示，当前物业管理行业正迈入高质量发展的新阶段，虽然整体面临着监管趋严、竞争加剧、盈利承压等多重压力，但行业基本面长期向好，民生刚需属性稳固，政策支持持续强化。

同日，越秀服务发布的2026年中期业绩显示，公司上半年实现营业收入19.15亿元（人民币，下同），同比减少2.41%；毛利率为21.5%，同比上升0.2个百分点；公司拥有人应占盈利2.24亿元，同比减少6.6%；每股盈利0.15元，拟派发中期股息每股0.103港元。

展望下半年，越秀服务非执行董事兼董事会主席江国雄表示，公司将继续落地服务标准体系，聚焦核心城市与非住赛道，同时强化科技赋能。“尽管外部环境复杂，但机会与挑战并存，我们对越秀服务的未来充满信心。”

越秀服务非执行董事兼董事会主席江国雄（左二）、执行董事兼财务总监李慧婷（右一）、执行董事徐健辉（左一） 图片来源：企业供图

预计全年收入稳中有升

具体来看，2026年上半年公司实现总收入19.15亿元。其中，基础物管收入增长17.3%至8.4亿元，占总收入比例扩大至44%；基础物管+商业运营及管理收入为11.31亿元，同比上升10.1%，占总收入比例提升至59%；整体毛利率21.5%，同比回升0.2个百分点。

“整个基础物管的业务基本盘相对比较稳健，而且是在持续增加。”越秀服务执行董事兼财务总监李慧婷表示，尽管近几年行业面临物管费定价政策变化、业主支付能力波动、人工耗能成本增加等多重挑战，但公司始终将服务满意度放在首位，围绕业主去延伸开展增值服务，通过数字赋能提质增效，“预计公司全年的收入还是可以维持在一个稳中有升的趋势”。

值得注意的是，今年上半年越秀服务新增合约面积约1042万平方米，同比大增74.8%，其中非住业态占比达到68%，同比提升22个百分点。

“这主要是在去年底公司成立了非住的事业部，重点拓展高附加值的非住项目。”江国雄表示，公司先后斩获无锡霞客湾国际文旅项目（超百万平方米）、中国联通广东省级总部、广深城际快速铁路、广商中心等标杆项目，并成功突破北京、成都、西安三大核心战略城市。“非住已经成为行业发展的基本盘，专业化和综合服务能力是关键。”

对于后续的收并购问题，公司管理层表示，越秀服务总体策略是审慎积极、聚焦协同，对收并购持积极留意、审慎出击的态度。在当前行业调整期，公司希望通过并购实现规模与收益的双重增长，但更看重安全与协同，核心逻辑是不盲目求大，只求质与效的匹配。重点关注能与公司产生高效协同效应、经营质量优、财务规范且估值合理的标的。

在重点赛道和区域布局方面，越秀服务主要考虑三个方面：第一，核心协同业务，重点锁定商办、公建、大交通等细分领域，发挥公司在非住业态的专业优势；第二，增值服务转型运营，关注智能家居、能源管理等领域，推动业务向运营型转型，构建更高竞争壁垒；第三，区域策略，继续深耕广州、佛山等五大核心城市，提升管理力度，积极向深圳、成都等经济活力强的城市外拓，优化全国布局。

在并购项目的筛选标准上，以风控为先，设定了严格的四维标准：一是经营质量，标的需具备可持续盈利能力，财务规范透明，估值处于合理区间；二是协同效应，必须与业务互补，优先考虑非住业态、科技赋能及产业链上下游企业，拒绝为并购而并购；三是风险控制，坚守现金流安全底线，严禁高杠杆与高波动资产，确保经营稳健；四是战略适配，并购须服务于非住高质量拓展与增值业务再孵化两大核心战略，切实提升组织效能与人效。

理性出清低效项目

2025年下半年开始受到行业关注的物业撤场，在2026年上半年并未褪去。

来自克而瑞的监测数据显示，2026年上半年共统计物业撤场项目112个，其中主动撤场项目86个，占撤场总量的76.8%，已成为最主要的退出方式；合同到期不续聘8个，业主方或产权方推动更换物业13个，弃管5个。

具体到越秀服务而言，上半年越秀服务主动退出多个低效项目，累计退出合约面积540万平方米，而在去年同期该数值为220万平方米。

在业绩会上，江国雄坦言，公司选择退场总的逻辑是“理性出清，良币驱逐劣币”。

在他看来，当前主动撤场潮是行业回归理性的必经阶段，也是一种合理的止损机制。针对过往低价竞争、质价矛盾突出、业主要求降费提质、收缴率低及运营亏损的项目，主动撤场是合理的经营止损行为。

江国雄强调，越秀服务坚持质量优先，公司约八成主动撤场的项目源于运营亏损和回款风险，此举长远有利于行业健康发展。在规模与营收的平衡上，尽管有部分项目退场，但公司整体依然保持高质量增长。

半年报数据显示，截至6月末，越秀服务合约面积达9502万平方米，在管面积7982万平方米，较2025年末分别增长5.6%和8.6%，95%的项目位于一二线城市，整体稳固。

最后，江国雄表示，越秀服务对在管项目实施三个动态评估：一是进场严控，确保新进项目全盈利且收缴率高；二是过程评估，对运营亏损或预期欠费超过两个合同期的项目，启动退场评估；三是精准退出，针对少数长期无法改善的亏损项目，在不影响规模稳定性的前提下，单独进行退出处理。

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