四川
每经记者：陈荣浩 每经编辑：杜,宇
8月20日晚间，中洲控股（SZ000042）披露了2026年半年报。半年报显示，公司上半年实现营业收入45.01亿元，同比增长168.35%；归母净利润9.89亿元，同比增长421.76%；扣非归母净利润同比增长822.59%。房地产业务毛利率冲到69.02%。
但亮眼的财务数据背后，是经营基本面的深层矛盾。《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，本期高额利润并非来源于当期新房销售，而是深圳核心区存量项目中洲迎玺一期集中交房结转所致，该项目拿地成本较低，直接抬升了结算毛利水平。
与之形成鲜明对比的是，公司上半年签约销售金额仅12.44亿元，经营活动现金流净额同比回落近9成，报告期内没有新增拿地。
存量项目集中交房结转
财报数据显示，2022年上半年，公司实现营业收入46.75亿元，归母净利润2.58亿元，经营表现相对平稳。2023年上半年营收回落至36.46亿元，归母净利润转亏0.197亿元。2024年上半年经营压力进一步加大，营收23.43亿元，归母净利润亏损扩大至4.16亿元。到2025年上半年，营收16.77亿元，归母净利润1.89亿元，实现小幅扭亏。
2022年至2024年上半年，公司营收、利润持续下行，2025年上半年小幅修复，直至2026年上半年业绩出现明显修复。其中归母净利润已经远超2022年同期水平，营收也回升至接近2022年的规模。
业绩为何出现明显修复？
2026年半年报披露，项目开发主体深圳市黄金台项目开发有限公司上半年实现净利润10.89亿元，占上市公司归母净利润比例达110.10%，是本期利润的核心来源。
公开资料显示，该项目地块早在1993年完成出让。2001年，中洲控股以2.58亿元收购华电地产，间接取得中洲迎玺项目90%权益。市场测算，不计股权收购、诉讼、拆迁补偿等隐性成本，项目账面楼面价不足3000元/平方米，而深圳北站板块周边新房备案均价大多在6万元/平方米以上。成本端形成的巨大价差，意味着项目只要正常开发销售，就能贡献极为丰厚的利润。
从季度盈利曲线来看，公司2026年一季度归母净利润仍亏损6622.70万元，半年报录得9.89亿元盈利，盈利变化主要来自二季度中洲迎玺一期集中交房结转。
与此同时，上半年该公司房地产业务毛利率高达69.02%，不仅远超公司自身历史水平，也显著高于当前行业平均毛利率区间。
目前中洲迎玺花园已进入尾盘状态。据深圳房地产信息平台数据，截至8月21日，项目累计推出2659套房源，已网签2357套房源，整体去化率接近九成。
针对市场关注的公司高毛利依赖早期低成本土地储备、下半年项目推售计划、暂停拿地等问题，每经记者向中洲控股发送采访提纲，截至发稿暂未获得回复。
担保规模远超净资产
利润表好看，不代表房子卖得动。
每经记者注意到，上半年中洲控股结转营业收入约45.01亿元，但同期房地产销售签约金额仅12.44亿元，对应销售面积4.81万平方米。结转收入是签约销售的三倍还多。
从会计逻辑来看，房企报表盈利天然存在滞后性，当期确认的结转收入，本质是过去1年至2年项目签约销售的兑现，房源完成交付后方可确认收入。
从这个维度看，公司的“蓄水池”正在快速收缩。45亿元结转收入靠的是历史签约项目的集中交付，而当期只卖出12.44亿元，在售项目整体去化节奏偏慢。
现金流数据进一步印证上述矛盾。半年报显示，2026年上半年，中洲控股经营活动现金流净额为3.97亿元，较上年同期37.26亿元回落89.34%；2024年上半年该指标为22.89亿元，近三期半年报数据先升后降，波动幅度较大。
存货指标同样反映存量项目转化偏慢。报告期末，公司存货余额176.93亿元，占总资产比重53.76%，较期初仅减少5.24亿元，存货半年降幅不足期初的3%。
土储方面，报告期内，公司累计土地储备总建筑面积160.21万平方米，剩余可开发建筑面积同样是160.21万平方米。今年上半年，中洲控股未在公开市场获取新土地储备，虽曾披露项目收购意向，但报告期内未完成落地。
债务端压力同样不容忽视。截至上半年末，公司资产负债率91.29%，仍处于高位；一年内到期的非流动负债33.15亿元，短期到期债务规模不小，在外部融资环境偏弱背景下，再融资存在较大不确定性。剔除购房人按揭担保后，期末公司对外担保余额89.94亿元，占净资产比例高达270.81%，担保规模远超净资产覆盖能力，相关或有负债风险值得关注。
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