云南腾冲别墅小镇的违建问题该如何解决

一栋原本100多平方米的住宅，被业主私自扩建到2800平方米，甚至五六千平方米。扩建过程中，挡土墙被挖开，山体被削平，5层甚至7层的新建筑从山坡上“长”了出来。这些建筑大多挂着民宿或酒店的招牌，正常对外营业。交了罚款，整改通知书贴在门外，里面的电钻声从早响到晚。

这不是某个法外之地的奇闻，而是发生在云南腾冲高黎贡国际健康旅居小镇的真实场景。

2026年8月24日，人民日报以整版调查报道曝光了这座小镇的违建乱象：低层住宅区，约半数存在加扩建行为，违建改民宿、酒店达100家左右，而当地自然资源局从未为任何一家办理过用地性质变更审批。

问题并不复杂：违建该怎么办？但答案涉及一个最棘手的核心矛盾——法律有明确路径，执行却卡在了一个“拖”字上。

从法律上说，处置路径早就写好了

《城乡规划法》第六十四条对违建给出了三类处置方式：尚可改正的，罚款后补办手续；无法改正的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或违法收入。这三条路径覆盖了从轻微违规到严重违法的所有情形，不存在“法律没规定怎么办”的问题。

腾冲这个小镇的违建，大部分属于哪一类？先看基本事实：业主私挖山体、拆掉挡土墙、向下开挖地下室、向上加建多达7层，原建筑结构被彻底改变。

成都理工大学教授李天斌明确提示，腾冲地处地震带，雨季降水集中，这种未经专业评估的加扩建和挖山行为，极易引发山体失稳、建筑沉降开裂甚至滑坡垮塌。记者走访时也发现，部分区域挡土墙上方和房屋墙角已出现下沉塌陷。

这意味着，大多数违建不是在原规划许可范围内“微调”，而是对山体生态和建筑结构安全造成了实质威胁。按照《土地管理法》第七十七条，违反土地利用总体规划、擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除；《城乡规划法》适用情形中，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除。

许多违建同时满足“破坏山体生态”“地震带高风险区域”“无法通过局部整改消除安全风险”三个条件，法律指向的处置方式是拆除，而非罚款了事。

但执法逻辑出了问题，罚款成了“通行证”

2024年，中央生态环境保护督察组移交的信访件中，涉及江山小院5栋违建住宅改酒店，被处以45万余元罚款。人民日报记者调查发现，这个罚款额度仅相当于该酒店暑期旺季一周左右的营业额。缴纳罚款后，酒店照常营业。

违建业主的算盘很清楚：交几十万罚款，换来的是每年几百万的民宿经营收入。这不是“违法成本低”，而是违法几乎零成本——罚款只是经营成本的一部分，交了钱反而获得了某种“默许”。

一位腾冲市住建局工作人员甚至为想要购房的记者支招：“执法局来的时候你不干，走了以后再干不就完了，上有政策下有对策嘛。”

这种执法逻辑的核心问题是：把“罚款”当成了处置终点，而不是通往“拆除”或“没收”的中间步骤。

从其他地方的处置经验来看，拆违不是“一拆了之”的蛮力活

国内同类文旅违建项目的整治经验表明，腾冲这个小镇的违建完全可以走通一条“分类处置、生态修复、业态升级”的闭环路径。

广东龙川佗城镇文旅片区违建整治中，对占用生态保护红线的4栋别墅类违建，在依法没收后落实地块复绿复种，并建立违建动态清零巡查机制，实现新增违建归零。这个案例的关键在于：没收后同步复绿，不让违建地块在拆除后变成新的废墟或再度被侵占。

海南儋州白马井镇处理一宗违建厂房积案时，采用了“回收式自主拆除”模式：引导企业对接专业回收机构，对可复用的钢材、设备进行资源化回收，避免了简单强拆造成的资源浪费，也降低了企业的抵触情绪。

这个案例的意义在于：柔性执法不是不执行，而是换一种方式降低执行成本。

昆明西山区茶马花街文旅违建资产处置中，采用了“活封和解”模式：对已正常开业的130余套商铺，允许商户继续经营，租金按约定比例用于清偿债务，不简单关闭停业。

这个案例给腾冲的启示是：对于那些不涉及重大安全风险、经营业态本身合规的民宿，可以在完成安全评估后，采取“活封+限时整改”的方式，而不是一刀切地把所有民宿都关停。

腾冲这个小镇的违建，完全可以先做一轮安全评估，然后分类处理：占用山体生态红线、存在滑塌风险的违建，依法拆除并复绿；对非核心生态区域、建筑结构经评估合格的违建，可以没收实物或违法收入，划归统一管理；对新增的、顶风抢建的违建，第一时间断水断电、冻结产权、强制拆除，杜绝“今天停工明天复工”的躲猫猫。

更深层的问题在于，违建的经济逻辑不打破，整治就是无限循环

中国人民大学土地管理系副主任夏方舟在接受人民日报采访时，给出了判断整治是否到位的三个标准：建筑是否符合规划？安全风险是否真正消除？处罚和整改是否形成了完整可查的执行闭环？

夏方舟的建议是逐栋公开原规划许可、现状测绘、处罚决定和整改验收材料，对重点建筑开展独立的边坡、结构和抗震安全评估，再分类处置。这个建议的本质，是把违建从“灰色地带”拉到阳光下，用公开透明倒逼执行到位。

腾冲当地一直把大量违建归为“历史遗留问题”，声称“不在工作人员的执行范围里”。但《生态环境法典》和中央生态环境保护督察的整改标准已经明确堵死了这个借口——“历史遗留”不是免死金牌，销号管理要求每一处违建都给出明确的处置结果和验收记录。

这个小镇的违建问题，最终解决的钥匙不在技术层面，而在执行意志。法律有了，案例有了，技术路径有了，但业主的“躲猫猫”之所以能持续数年，是因为执法者默许了这种游戏规则。

那位支招“执法局来的时候你不干，走了以后再干”的工作人员，不是不懂法，而是这套“上有政策、下有对策”的潜规则已经成了当地的治理惯性。

打破这个惯性的第一步，是公开每一栋违建的信息——原规划是什么，现状是什么，被罚了多少钱，整改结果是什么。第二步，对涉及安全风险的违建，由第三方机构出具评估报告，该拆的拆，该没收的没收，罚款额度必须覆盖违法经营收益。

第三步，拆违腾出的地块同步复绿，对合规经营的民宿建立备案和动态巡查机制，防止问题反弹。

截至2026年8月24日，人民日报曝光后，腾冲、保山、云南三级相关部门尚未发布任何针对该事件的最新整治部署。这个沉默本身，或许就是问题的一部分。