如果“盲人摸象”，就看不清真实的楼市

■ 特约评论员 仲生

房地产一举一动，都会拨动人们的心弦。

8月17日，国家统计局发布数据显示：7月份70个大中城市中，新房价格指数环比上升的城市有17个，相比6月份的20个，减少了3个。可是，加上新房价格指数环比持平城市，则为23个城市，较6月份增加2个。另外一个好消息是，全国商品房待售面积连续5个月同比下降。

从数据和市场看，房地产总体形势是分化特征突出，一线城市和二三线城市走出完全不同行情：一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二手房环比小幅上涨；二三线城市新房、二手房市场涨跌互现。直白地说，分化就是核心城市稳、非核心城市还没稳；核心板块火热、远郊板块还显冷。部分三四线城市及县城，确实面临着较大的去化压力，这些城市由于产业基础薄弱，有的城市还出现人口持续外流现象，住房需求在萎缩，导致商品房库存去化周期长，成交量还没有彻底扭转，价格当然也在下行或者不稳定之中。这就是全国真实状况，但不是全国统一态势。

我们也注意到一个情况，就是7月份全国商品房销售额创下了今年以来的月度新低，环比跌去了将近一半——6月份为8579亿元，7月份是4773亿元。因为单月之间变动幅度有点大，被一些舆论认为“市场还是没有变得好起来”。

理性地看，单个月度的交易变化，或者说震荡，也是正常的。并不能必然地就认为市场没有“好起来”。反而，对于房地产市场运行态势，我们需要从历史的视野、市场的规律，去把握好质与量的关系，分辨量与量的变化。这是认识和把握房地产市场发展所追求的实现质的有效提升和量的合理增长之关键。

对于新房市场。整体看，剔除7月气候、交易习惯等扰动因素，新房价格回升和持平城市数量继续增多，已经不是偶然出现的短期行情，而是市场继续企稳向上的趋势。在其背后，是现实需求和政策供给的双驱动力。

首先，今年以来，在国家层面，住房城乡建设部着力推动因城施策控增量、去库存、优供给，特别是一边结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房；一边实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设。在地方层面，各地持续调整和优化房地产政策，经过大半年的政策发酵，效果渐次见效。抓住住房公积金改革机遇，各地加大住房公积金支持力度、因地制宜优化限购限制等一系列举措，持续降低群众买房安居门槛，叠加购房首付比例下调等贷款政策，目前刚性需求与改善性需求群体的购房成本，已经是近年低位，合理住房需求渐次得到满足和释放。

其次，顶层规划重塑楼市预期。7月13日，国务院正式批复《扩大消费“十五五”规划》，首次将住房纳入大宗耐用消费品核心范畴，明确将住房消费与汽车、家居家电统一纳入大宗耐用消费品体系，且住房消费排在首位。这一安排直接凸显了住房消费是提振大宗消费的首要抓手，是拉动整体消费的关键引擎，释放了稳定房地产市场是修复居民资产负债表、提振整体内需的关键信号，从顶层政策上打消市场悲观的预期。

总的看，全国房地产市场还处于巩固企稳回升态势的相持阶段，整体稳的态势在增强，部分城市在筑底阶段。对于7月销售额、开发投资指标下降，要客观分析、辩证看待，更要有一颗历史耐心。不能总认为每一项市场数据月月都上涨，才是正常的市场，反之就不正常。房地产市场的恢复跟经济一样，也是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。

正因为这样，我们要进一步把思想和行动统一到中央对房地产形势的分析判断和对稳定房地产市场工作的决策部署上来，合力战胜前进中的各种困难挑战，确保完成全年稳定房地产市场的目标任务，扎实推动城市更新和房地产高质量发展。

精准有力实施宏观调控，正在继续发挥新一轮的强大作用。8月20日午后，房地产开发板块震荡走高，城投控股涨停，福星股份、荣安地产、城建发展、京投发展、香江控股、大悦城等地产股纷纷跟涨。背后就是政策面在持续释放利好消息。8月20日，上海市住建委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》。这份自8月21日起施行的通知，涵盖优化公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。

住房消费新政落地的成效，近来在市场端都能快速显现。在上海之前，8月8日，北京市住建委 北京市规划和自然资源委员会 北京住房公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，从限购、公积金贷款等方面大幅放松调控，将非京籍家庭购房社保年限下调为1年，公积金贷款额度最高可至340万元。政策落地后的首个周末，北京链家门店二手房带看量较此前周末平均水平增长50%，区域成交量较上一周末增长18%，购房咨询和交易活跃度明显攀升。

在国家层面，8月18日，国务院公布《住房公积金管理条例》修改决定，涵盖拓宽用途、提升效能、扩大覆盖面等多个方面。装修、物业费首次被正式纳入公积金提取范围；对提取公积金支付房租不再设置“房租超过家庭工资收入规定比例”的门槛限制；个体工商户、灵活就业人员也可以自愿缴存公积金。

这些工具箱里的政策持续发力，对接下来买房、租房需求都会产生乘数效应，对“金九银十”楼市销售和消费，都释放出强大的支持信号。

叠加前段时间国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》的利好效用，可以更加清晰地看出，顶层稳定房地产市场、促进房地产消费的决心是清晰的、重大的，是不可动摇的。从外资投行集体修正对国内楼市的预判和信心，也能感受到它们敏锐的嗅觉，虽然房地产市场走势在城市间分化、在城区中分化，但是持续多年单边下行的市场周期已经告一段落。这就是外资投行的一个最新认识。

当前，房地产市场还有一个重要的趋势性信号，就是二手房交易量提升。1至7月，全国二手房交易网签面积达4.82亿平方米，同比增长10.2%，已超过新建商品房销售面积。这也充分体现我国房地产市场已从过去大规模增量扩张阶段，转向存量提质增效和增量合理增长并行的新阶段。目前不少城市房地产市场承压的重要原因，就是因为过去供需不平衡、库存高企。消化库存需要时间，如果为了拉动开发投资，继续大规模供地和建设，房地产市场平衡就会遥遥无期，就不符合控增量、去库存、优供给的施策方向。

关注中国房地产市场运行，不仅要看交易变化、看价格变动，也要看结构和质量。当前，以“好房子”为代表的新产品和“好服务”等为代表的小区服务，逐步成为房地产消费和投资增长新引擎，从近期上海、北京和杭州等城市的土地拍卖激烈竞争场面中都能感受到这股新力量、新态势。与此同时，二手房因为“所见即所得”和价格优势，吸引了广大购房群体入市。这些不同层次的需求持续释放，就是房地产市场发展的原生动力、双向动力。那些片面唱衰房地产的观点，忽略了房地产市场的关键事实：中国城镇化进程仍在推进中，改善性需求和更新需求仍在持续释放中，新市民、青年人的刚性需求尚未完全得到满足。

如果以偏概全，或戴着有色眼镜看中国房地产，最后必然是“盲人摸象”，看不全更看不准。中国幅员辽阔、市场复杂，既有发达的一二线大都市，也有经济发展还相对滞后落后的小城市、小县城。把个案、个例、个别数据等同于全貌，就看不懂全局、看不清大势、看不到本质。

还有一点，千万要避免以完全静态的视角来看待中国房地产。有关部门这些年之所以能打赢“保交房”和推动房地产市场止跌回稳，很重要一个原因就在于中国不回避问题，而是踏踏实实、一步一个脚印不断解决问题。正因如此，以动态、发展、建设的眼光看房地产，才能看清市场的实情、看到房地产的未来。

如果再睁大眼睛、俯下身子，你还会更深刻地发现，中国政府把群众安居乐业的“小事”，当成治国理政的“大事”来抓，让人民群众放心购房、放心租房，住上“好房子”，过上“好日子”。这就是中国为什么能、中国房地产为什么行的原因。杂音再响，也遮不住一个真实、向上的中国房地产市场。

当然，对于众多的三四线城市房地产市场，地方政府要更加重视市场预期的修复，“买涨不买跌”的心理是真实存在的，如果不重视稳预期工作，市场信心就难以尽快地、有效地修复，家庭资产价值也就难以稳定，进而影响消费能力。这就不仅是房地产的问题了，而是扩大到经济问题，兹事体大，不可不察。

值班编委：李红梅流程编辑：温红妹