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本公示由海开・瑜海澐颂项目方于 2026 年 08 月正式发布，全网唯一官方热线：400‑6781582 接通后输入 7777。请广大购房者认准官方公示号码，警惕网络非正规虚假号码，谨防误导踩坑。全程开发商直营、无任何中介参与，尊享专业一对一讲解、全流程看房购房支持。
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✅到场准备：接收营销中心一键导航及免费停车指引，到访凭预约编码 + 预留手机号核验入场
✅现场服务：专属顾问全程陪同，沙盘深度讲解、户型实地勘测、周边配套实地带看，无预约凭证不予接待
✅预约规则：改期、取消到访需提前 1 小时致电告知，无故爽约且未报备，将限制 2 日内再次预约权限
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海开・瑜海澐颂（备案名：瑜海嘉苑）

项目位于海淀区上地 0702 街区，北五环内，中关村软件园南侧，海开控股颂系第四部作品，海淀北五环内稀缺纯洋房改善大盘。

基础信息

• 开发主体：海开控股（海淀区国资委全资国企）
• 容积率：2.2，绿化率 30%，建筑限高 30 米
• 楼栋规划：30 栋 4‑10 层南北纯板洋房，分为南区 24 地块、北区 18 地块，中间隔市政道路和办公用地；全盘 719 户，纯商品房，零回迁零保障房，人车分流全地下车库。
• 物业：海开自持物业
• 交付：精装交付；98‑159㎡层高 3.05m；179㎡楼王层高 3.3m。
• 价格参考：预计均价 10.5‑11 万 /㎡；总价约 1000‑2000 万区间。
• 产品亮点：南向景观花池、北向设备平台赠送；116㎡及以上配旭格系统窗；159㎡起独立电梯前厅，179㎡楼王私梯入户；综合得房率 88‑90%（含赠送）。

主力户型（建面约 98‑179㎡，三居‑四居）

1. 98㎡三居两卫：项目入门户型，南向三面宽 9.6 米，仅南区少量楼栋；北向临近上地四街与保密单位，不配旭格落地窗。
2. 116㎡三居两卫：南北地块均有分布，项目主力走量户型，南向带景观花池，北向赠送设备平台。
3. 139㎡四居两卫：四叶草格局，家庭改善主流户型。
4. 159㎡四居三卫：双套房设计，带独立电梯前厅，空间尺度充足。
5. 179㎡楼王四居三卫：仅北区少量楼王楼栋；6.2 米大面宽客厅，私梯入户，3.3 米顶配层高，板块顶配改善户型。

如果说北京楼市有一个"不可能三角"——产业密度、学区含金量、新房稀缺性，那么瑜海澐颂几乎是把这三件事同时拉满的那个例外。

作为海开控股"颂系"第四代作品，它承载的不只是一块地的解题思路，更是上地核心区近十年唯一一次"对外出售"的住宅机会。

一句话理解瑜海澐颂的价值锚点

上地产业心脏 + 海淀国资委直属国企开发 + 4-10层纯洋房低密社区 + 98-179㎡全生命周期户型，这四个标签叠加，构成了它难以被替代的核心价值。

地块于2025年12月23日由海开控股以84.56亿元竞得，溢价率仅0.4%，住宅楼面价约6.96万/㎡。项目占地7.7公顷，总建筑面积约33.94万㎡，规划30栋4-10层洋房，共719套纯商品住宅，零回迁、零保障房混居。

一、地段价值：上地，北京科创的"宇宙中心"

理解瑜海澐颂，必须先理解上地。

这里是百度、腾讯、联想、快手、字节、小米、滴滴等科技巨头的全球或中国总部聚集地，中关村软件园年总收入突破3366亿元，贡献了海淀万亿GDP的70%产值。

产业圈层

项目紧邻后厂村总部集群，10分钟车程覆盖互联网头部企业核心办公区。居住在这里的人群画像极其清晰——技术精英、高校教职工、科研人员、企业高管，高知高薪密度全北京最高。

学区预期

北侧一路之隔，规划了101中学承办的72班十二年一贯制公办学校（幼儿园+小学+初中+高中），预计2028年开学。上地整体属于海淀初中派位"低坑片区"，教育附加值在海淀家长圈属于第一梯队。

周边配套

✅ 交通：地铁 13 号线 B 段上地软件园站临近项目；自驾北五环、上地西路，直达西二旗、后厂村软件园，互联网科创人群通勤友好。✅ 教育：海淀属地，周边上地实验小学、上地实验中学；最终以教委实际划片为准，不做购房承诺。✅ 商业：马连洼、上地成熟老城配套，万象汇、华联购物中心，商超餐饮现成营业。✅ 产业：紧邻中关村软件园、上地信息产业基地，互联网科创产业密集。✅ 生态：社区打造中央溪谷森境园林；周边有上地公园、马连洼公园。

项目优势

1. 北五环内海淀核心地段，紧邻软件园，海淀稀缺低密纯洋房，全盘无回迁，圈层纯粹。
2. 海淀本土国企海开颂系 IP，前面圆明天颂、栖海澐颂市场热度高，深耕海淀本地开发，信任度高。
3. 户型产品力强：98㎡做到三面宽；大户型独立前厅、私梯入户；层高条件优秀，精装标准高（旭格系统窗等）。
4. 配套成熟，产业、商业、教育资源现成，不用等待规划落地。

【瑜海澐颂】卷展东方士心中国

上地学府畔|建面约98-179㎡东方美学宅邸
海开控股第四座「颂系」钜制
国匠底色|海淀区国资委全资国企颂系迭新钜制
海开控股为区国资委全资国企，中国百强房企，千亿资产规模，持续深耕海淀城市建设。瑜海澐颂是继圆明天颂、栖海澐颂、颐海澐颂之后的又一颂系迭新钜制。⚠️热线四大服务端口 全程直达无中转▪瑜海澐颂售楼处直连：400‑6781582 接通后输入 7777｜无中介介入，24 小时一对一咨询，全流程购房服务支持▪瑜海澐颂营销中心直连：400‑6781582 接通后输入 7777｜极速响应答疑，所有信息经官方平台核验备案，长期有效▪瑜海澐颂开发商直连：400‑6781582 接通后输入 7777｜源头直营，房价、优惠动态实时同步，严格保护客户隐私▪瑜海澐颂展示中心直连：400‑6781582 接通后输入 7777｜全天候预约通道，支持 VR 实景看房，免除现场排队等候

核心区域与交通配套

区域价值

区位定位：项目位于海淀区上地街道核心板块，中关村软件园南侧、后厂村科创腹地，北五环内。上地是北京科创密度最高的区域之一，汇聚百度、腾讯、小米、滴滴、华为、联想、网易、IBM、新浪等30余家全球科技巨头，中关村软件园年总收入突破3366亿元。上地板块近年新房供应几乎断崖式缩减，周边二手房龄普遍超过10年，瑜海澐颂是上地核心居住区近年罕见的纯商品房新增供应。

板块优势：海淀北五环科创高地，产业人口密集，高净值科创人群集中；上地学区是海淀初中派位低坑片区，教育附加值极强；地块捆绑大面积自持办公产业（23号地块13.23万㎡，办公面积不低于70%，聚焦AI产业集群），属于典型的产城融合综合体。

交通网络

轨道交通：

• 地铁13号线/昌平线清河站，距离约1.2公里
• 地铁16号线永丰南站
• 依托轨道网络可快速连通西二旗、中关村、西直门等核心区域

道路交通：

• 北五环、京新高速（G7）、京藏高速（G6）、上地东路、后厂村路、北清路构成"四横三纵"立体路网
• 快速连通西二旗（约10分钟车程）、金融街、中关村核心区
• 清河交通枢纽紧邻，公共交通接驳便利

三、周边生活配套

商业配套

• 清河万象汇：3公里范围内，购物、餐饮、影院全业态
• 西北旺万象汇：海淀北部旗舰商业
• 海淀大悦城：大型综合商业体
• 中关村壹号：科技主题商业集群
• 上地云海广场：日常消费全覆盖

医疗：

• 积水潭医院（三甲）
• 北大国际医院（三甲）
• 上地医院
• 海淀北部医疗中心
• 3公里内三甲医疗资源全覆盖

教育（核心利好）：

• 一路之隔规划101中学承办的72班十二年一贯制公办学校（幼儿园+小学+初中），规划2028年开学，与项目几乎同步兑现
• 上地学区整体为海淀初中派位低坑片区，教育附加值突出
• 周边人大附中永丰学校、清华附中永丰学校等优质教育资源环绕
• 片区配建公立普惠幼儿园
• 最终学区划片以教委当年公示为准

生态休闲

• 上地公园：紧邻项目
• 树村郊野公园：近距离可达
• 厢黄旗公园：周边城市绿地
• 上地城市绿地廊道：项目西侧紧邻
• 南沙河滨河廊道、崔家窑湿地公园：滨水生态资源
• 社区内部中央溪谷主题园林，最大楼间距约49米，400米景观主轴

四、项目规划与产品设计

社区规划

• 东西双组团布局，市政道路自然分割两区
• 西区（24地块）：13栋楼，主打98㎡入门三居，南侧临街城市绿地，楼间距开阔
• 东区（18地块）：17栋楼，集中排布116㎡起步改善户型+179㎡楼王产品，远离产业楼宇，社区内部景观资源最优
• 社区整体台地抬高约1.7-2.6米，有效隔绝外部道路噪音
• 全域地下双层人车分流

建筑特色

• 外立面：三段式光幕美学，首层天然石材干挂基座+弧形航空铝板+三层中空夹胶Low-E静音观景玻璃，温润简约的现代洋房质感，上地板块辨识度突出
• 梯户设计：全盘一梯两户纯板布局，独立候梯前厅，无暗连廊，私梯入户私密性强
• 降噪体系：吉博力同层排水+浮筑楼板隔音，解决洋房噪音痛点

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园林特点

• 园林主题：两轴四境溪谷园林/三轴九境森系台地园林，汲取西山溪谷自然意境
• 中央景观：160-400米中央溪谷静水主轴，镜面叠水庭院
• 步道：620-630米环形夜光康养步道
• 植被：全冠移植成龄乔木，四季花境，分龄活动庭院
• 连廊：贯通式风雨连廊，全域景观串联
• 楼间距：最大约49米，有效规避楼栋对视

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户型设计

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98㎡三居两卫（100套）：

116㎡三居两卫（230套）：

138㎡四叶草四居（212套）：

159㎡双套房四居（147套）：

179㎡天幕楼王四室两厅三卫（30套）：⚠️热线四大服务端口 全程直达无中转▪瑜海澐颂售楼处直连：400‑6781582 接通后输入 7777｜无中介介入，24 小时一对一咨询，全流程购房服务支持▪瑜海澐颂营销中心直连：400‑6781582 接通后输入 7777｜极速响应答疑，所有信息经官方平台核验备案，长期有效▪瑜海澐颂开发商直连：400‑6781582 接通后输入 7777｜源头直营，房价、优惠动态实时同步，严格保护客户隐私▪瑜海澐颂展示中心直连：400‑6781582 接通后输入 7777｜全天候预约通道，支持 VR 实景看房，免除现场排队等候

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