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绿城向南，海信向西。

交集在张村河，本周二上午土拍——

118轮竞拍，绿城PK掉海信。

最终绿城竞得张村河南岸的辽阳东路地块，楼面价21172元/㎡，总价10.87亿竞得，总建面5万方左右。

提前一天，我写过一篇张村河房价回调，分析张村河的“病”。

以这次的成交地价，加上成本，绿城地块售价还是便宜不了，海信、金茂、张村河一级开发商等等都可以松一口气。

海信在张村河先后三个项目——君玺、璟悦、臻悦，各项目产品上有区别，但是说实话，风格偏沉稳大气吧，都很“海信”。我很“脸盲”的人，感觉辨识度并不高。

如果有第四个，可能还是很“海信”。

海信地产是青岛本地产品美誉度最好的开发商，绿城是全国最会做产品的房企之一。

绿城之前在青岛已经没有项目，这次绿城去而复返，张村河换人如换刀。

【壹】张村河的病，换绿城的药

过去二十年，除去深蓝中心，这应该是绿城在青岛拿到的最向南、最核心的地，且比深蓝中心更接“地气”。

分析下，绿城为什么能拿地？

首先，绿城在青岛的“遗产”。

必须承诺一点，绿城的产品在青岛高净值客户里，是有美誉度的，比华润、中海、保利这些深耕青岛的房企段位高。

并且很难想象，绿城在青岛的高品质形象，九成是在东李理想之城一隅攒的。

尤其是2014年前的绿城，理想之城的蓝庭、西子公寓、御园、玫瑰园这些组团，现在还是有“手搓”的光晕，产品的理想主义。

客户的忠诚度有多高？

2014年，绿城、融创合作，而后起分争的时候，全国最先站出来挺宋卫平的恰恰是理想之城这些高端、高改业主。

为此，宋卫平也曾亲赴青岛，在绿城喜来登酒店的宴会厅，宋先生亲自为身侧的御园业主夹菜，如邻家老伯，其乐融融。

虽然过去很多年，几多物事人非，但总还是有余韵，后续理想之城的产品虽然有些标准化，但放在青岛也还说得过去。

所以说，华润、中海、保利这些房企在青岛中心区的项目更多，更向南，但段位和绿城还是有距离。

其次，产品与地块的代差。

之前，绿城理想之城能用刚需地块，做首改、改善产品，吸引市区再改需求，用产品影响置业，产品影响地段。

御园、玫瑰园用城市二三圈层的地段，做一圈层的产品，吸引一圈层置业。

这个有代差的产品逻辑，在今天的辽阳东路地段能不能成立？

如果成立，那就是用高改地段，做豪宅产品，产品要突破王家村。

高改地段+顶配产品，绿城新一代产品是不是有稀缺性，能不能让青岛有钱人眼前一炸。

要有青岛市场认知框架之外的东西，新变量。

张村河+绿城是不是“新药”？

这两年，在杭州、南京等地调研，看到绿城产品“武库”里，是有新东西的，堆料、形式感在一线、强二线城市，有些专业人眼里是贬义词，在青岛是“产品补课”。

产品是有的，关键是成本、规划条件、营销能力，还有开发商的胆量。

第三，青岛与全国产品代差。

谁该为青岛的产品落后买单？

主管部门、开发商、地价？

每块地都贴着市场“头皮”做有限创新，短期看上去每次都是赢。但长期，与全国的同档产品，代差越来越大。

最后，客户看疲沓了，板块凉了，狼来了。

这是我猜的，可能绿城真的看到自身产品，与青岛高端产品之间的代差，有机会吧。

这次看绿城的诚意，是有限创新，还是可以向上冒出来。

【贰】此处不留爷

这次土拍，海信并不是输家，各有各的战略。

讲真，海信地产还那么热衷崂山吗？

海信地产是崂山客户基数最多、市场最大的开发商，它应该有最好的手感，最强的溢价能力。

但这一两年崂山土拍，海业颐和悦府、君一雲启、绿城地块、金茂璞逸崂山这些地，其实都没拿到，给出的地价都低，只拿了一个小地块海信安澜。

在房价上升期，销售速度慢，但货值是上升的，能覆盖财务成本。

在今天，这个房价不涨，流速慢的豪宅市场，崂山真像说的那么美吗？

冷暖自知。

向西看，市北的捷能南地块，正式定位海信望天境，挺出位的案名。

我能听的评论，都说这个案名费解，确实不能那海信，不那么四平八稳，也许是改变的动机。

其实，我很期待海信不那么“庄重”。

只要喻意是正向的，不绕口，喝醉了，能和出租、代驾报上家门，那就行。你看，这种场景下，咏叙森屿就比较有挑战。

案名背后是战略。

每个时代的语言环境，购买群体价值认知，都决定了案名。

比如最早是乡土系，村、城、大厦等，主打一个有地儿住；后来是欧陆风格的，波托菲诺、兰乔圣菲，这是慕外；现在新中式的，璟、玺、誉等等，主打文化自信。

望天境，意向还是多少跳脱一些，变总比不变好。

从2019-2023年，从2023-2026年，房地产翻烧饼一样的一番一番地变，企业战略要变，不能以不变应万变。

之前，海信最好的产品主要是君澜的开支散叶，也曾代表青岛最高的开发水准。

现在君一、金茂，预计新来的绿城都有变化，有突破。

海信境观开发的时候，就曾希望海信有新的产品系、新的产品突破，从中端而不是高端做产品突破。

希望，望天境不光是新语境，能做出新产品系。

海信新的视频号是海信在市北，已有三个项目。境观不是热销了吗，手感不比崂山差，要不是重仓，不知道。

高端市场如果有限、有困境，中间突破也行。

地价一万上下，房价2-2.5万，在青岛还是大有可为的。

把豆腐干做出火腿的味道，这是做产品的本事。

长远计，赚钱的时候，给客户留些溢价，是时代需要。

望天境后面，也许有个新海信，这是我掂着脚胡想的。

周二的土拍剧本是这样的——

城里的往外跑，城外的往里跑，

海信和绿城在张村河擦肩而过，互道一声……

四目对视，电光火石间，喉咙里挤出的两个字，没人听清。

一，教育：63中石牛山校区并非简单挂牌，原63中副校长亲自掌舵，九年一贯制，而且是就在家门口的目送式教育，2026年正式招生，周边生源也相对较好，63中还是今年全市自招第一。

二，人气和商业：加上目前在建的咏叙森屿，以及周边已经建成入住的森林公园、堂悦、珺台和早期的惠水和苑，周边已形成了超5000户的居住集群，除了目前已经投入实用多家中小型超市和底商网点，咏叙森屿的东侧还规划了商业塔楼和沿街商业。

三，小区大堂、会所和活动空间，相对于青特这两年走的生活馆（大堂、会所和活动空间集中化）路线，咏叙森宇除了半岛酒店式的入户大堂会让人耳目一新之外，各个功能区活动区做了空间拆分，做到了动静分离和年龄分区，没有集中起来让空间感觉拥挤，做到了各功能区，各年龄段互不影响。

·住宅产品规划

项目地址：李沧区石牛山路与九水东路交汇处南200米

占地：44320㎡

建面：158115㎡

总户数：774

容积率：2.5

绿地率：35%

产品规划：15栋13-17层小高层、1栋8层洋房，新规产品，全部一梯一户

户型面积：主力约120㎡/143㎡，少量约168㎡

交付标准：毛坯

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