白云千万级旧改备案，珠江新城9.85亿定标！广州楼市“两头并进”

8月20日，白云区四小区居住品质提升改造工程备案通过，总投资1022.12万元。

8月21日，同一天，珠江新城东区AT111323地块城市综合体完成定标，中建四局联合体以9.85亿元拿下总承包。

两条新闻，一东一西，一老一新，看似毫不相干。但我在地产圈混了18年，闻到了同一个味道——广州的城市更新，正在从"单点突破"转向"全域作战"。

一、白云千万级旧改：不是修修补补，是"片区统筹"的信号

1022万，四个小区，56.56万平方米。

平均下来，每平米改造投入不到20块钱。很多人一看数字就觉得"就这？"

别急，看清单：楼道修缮、供水排水改造、消防设施更新、道路铺装、绿化照明提升、公共空间及停车设施完善，还增设急救与公服设施。

这叫"微改造"，但微改造背后有大文章。

白云区2025年老旧小区改造完工215个，数量全市第一，2个项目还入选了住建部示范案例。

2026年白云区计划推动140个以上老旧小区改造项目加快建设，完成80个。

更关键的是，白云区明确提出"将小区微改造向街区多元连片改造转变"。

这句话什么意思？ 以前是一个小区一个小区地改，现在是整条街、整个片区一起改。平德苑、金御苑、民惠居、泽德花苑这四个小区打包备案，就是这种"连片改造"思维的体现。

白云区区长邱之仲在"十五五"规划发布会上说得清楚：白云要"统筹推进城中村、老旧小区、老旧街区改造，实现城区从'外延扩张'向'内涵发展'转变"。

我的判断：白云的老旧小区改造，正在从"民生工程"升级为"城市资产增值工程"。 改的不只是房子，是整条街的面貌，是整个片区的价值。

二、珠江新城9.85亿定标：马场地块的"第二只靴子"落地

如果说白云旧改是"润物细无声"，那珠江新城马场地块的开发就是"平地一声雷"。

9.85亿，不是土地款，只是勘察设计施工总承包的钱。

这个项目在哪？潭村路与黄埔大道交叉口西南侧，珠江新城、金融城、琶洲三大CBD的交汇点。

规划什么？一栋华尔道夫酒店及配套公寓、一栋甲级写字楼，裙楼商业，地下两层车库，还配建一条直连地铁站的通道。

华尔道夫什么来头？希尔顿旗下的顶奢品牌，广州第一家。SKP商场就在隔壁，未来这里将是珠江新城东区的顶级消费+商务+酒店集群。

工期1156天，计划2026年8月开工，2029年9月竣工。

这意味着什么？ 马场地块从2月土地成交，到7月多个地块连续定标，开发速度远超市场预期。

236亿拿下的绝版宝地，现在终于动真格了。

施工难度不小：整个地块处于地铁保护范围内，基坑开挖和桩基施工需全程进行沉降与振动监测。

但中建四局+广州城建开发设计院+广东省地质勘察院+广州市设计院集团，这个联合体阵容，放在全国也是顶配。

老陈说句实话：马场地块的开发速度，决定了珠江新城东区的天花板能抬多高。 SKP+华尔道夫+甲级写字楼，这个组合一旦成型，珠江新城的商务能级将再上一个台阶。

三、一老一新，看懂广州的"双轮驱动"

把这两条新闻放在一起看，逻辑就通了。

白云在"做存量"： 215个老旧小区改造完工，140个在建，从微改造转向连片改造。这是在盘活存量资产，提升存量价值。

珠江新城在"做增量"： 马场地块236亿土地款，9.85亿总承包，华尔道夫+SKP+甲级写字楼。这是在创造新的城市地标，拉升增量天花板。

这就是广州"十五五"城市更新的核心逻辑——"留、改、拆"并举，存量增量一起抓。

白云区"十五五"期间计划实施规模超30平方公里城市更新，预计完成固定资产投资超2000亿元，新增1000万平方米商业载体、万亩工业用地。

广州全市"十五五"期间谋划启动30个以上城市更新片区改造。

数字背后是一个趋势：广州不再只盯着卖地盖楼，而是在做"城市运营"。

四、对买房人的影响：三个信号

信号一：白云老城区的房子，价值在重塑

老旧小区改造不是白改。楼道修缮、消防设施更新、道路铺装、绿化提升，这些改完，小区面貌焕然一新。加上"连片改造"的思路，整条街的面貌都会变。

白云区已完成旧楼加装电梯902宗，燃气管道新覆盖用户73万户，改造用水户17.4万户。

这些改造完成后，老房子的居住体验大幅提升。对于预算有限的刚需客，白云老城区的二手房，性价比会越来越高。

信号二：珠江新城东区的价值，还在涨

马场地块的开发，补的是珠江新城东区的短板——高端酒店和顶级商业。以前珠江新城的商务配套集中在西区，东区相对薄弱。

华尔道夫+SKP+甲级写字楼，这个组合一旦落地，珠江新城东区的商务能级将追平甚至超越西区。现在东区的房子，3年后可能更值钱。

信号三：广州的城市更新，进入"深水区"

从"单点改造"到"片区统筹"，从"修修补补"到"整体运营"，广州的城市更新正在升级。这意味着：

• 老城区的价值会被系统性重估
• 核心区的土地稀缺性会进一步凸显
• 城市发展的红利，会向"运营能力"倾斜

做了18年地产，我见过太多"政策来了房价涨"的论调。但这次不一样。

白云的旧改和珠江新城的新建，不是简单的"刺激楼市"，而是城市发展的底层逻辑在变。

广州正在从"外延扩张"转向"内涵发展"，从"卖地盖楼"转向"城市运营"。

这种转变，对买房人意味着什么？

刚需客： 关注白云、荔湾、越秀的老旧小区改造片区，改造完成后居住体验提升，性价比凸显。

改善客： 珠江新城、金融城、琶洲三大CBD的交汇地带，未来3-5年价值会持续释放。

投资者： 别只盯着房价涨跌，要看城市运营的效率。运营能力强的片区，资产保值增值的能力才强。

最后说一句：

1022万和9.85亿，数字差了两个数量级，但背后的逻辑是一样的——广州在用真金白银，重塑城市的价值版图。

看懂这个趋势的人，已经在行动了。

（本文仅为个人分析，不构成购房建议。具体政策以官方解释为准。）