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【咏叙森屿官方资料】：

咏叙森屿 | 森林公园大盘新风茂面市

东李主城·63中优教旁·改善人居力作

·开发主体

万科、金地、中海、越秀、城投五大开发商联合，均国央企背景

【产品规划解读】

✅新规产品 ✅高得房率高使用率

✅超配会所盒子 ✅招商先行家楼下商业

·住宅产品规划

项目地址：李沧区石牛山路与九水东路交汇处南200米

占地：44320㎡

建面：158115㎡

总户数：774

容积率：2.5

绿地率：35%

产品规划：15栋13-17层小高层、1栋8层洋房，新规产品，全部一梯一户

户型面积：主力约120㎡/143㎡，少量约168㎡

交付标准：毛坯

✨项目五大核心价值卖点梳理✨

✅家楼下目送教育，63中学区升级

✅高使用率&灵活改造的全能户型

✅真实用真运营，超配会所盒子

✅招商先行，家楼下丰盈业态商街

✅五载森屿生活城，配套升级兑现

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重点升级有三

一，教育：63中石牛山校区并非简单挂牌，原63中副校长亲自掌舵，九年一贯制，而且是就在家门口的目送式教育，2026年正式招生，周边生源也相对较好，63中还是今年全市自招第一。

二，人气和商业：加上目前在建的咏叙森屿，以及周边已经建成入住的森林公园、堂悦、珺台和早期的惠水和苑，周边已形成了超5000户的居住集群，除了目前已经投入实用多家中小型超市和底商网点，咏叙森屿的东侧还规划了商业塔楼和沿街商业。

三，小区大堂、会所和活动空间，相对于青特这两年走的生活馆（大堂、会所和活动空间集中化）路线，咏叙森宇除了半岛酒店式的入户大堂会让人耳目一新之外，各个功能区活动区做了空间拆分，做到了动静分离和年龄分区，没有集中起来让空间感觉拥挤，做到了各功能区，各年龄段互不影响。

本身优势有三

一，三区交界：地处李沧但南接崂山，西望新市北，而崂山和新市北既是青岛年轻人的聚集区，又是市区小高房价除市南之外的天花板。咏叙森徐绝对不是大对数人的终极改善，但对于很多年轻人而言，这个位置既保住了工作也守住了钱袋子。

二，青银高速高效通行：李沧北出入口的开通，很大的缓解了东李出入口的压力，理论上青银高速向南连接辽阳路快速路，跨海大桥高架，去往市南、市北、崂山、黄岛，北向去往机场、城阳、即墨都可以做到无红绿直达。

三，价格：卖房子不聊价格纯属耍流氓，虽然没有正式开盘，但市场预估价格和开发商宣导的价格（1.8-2.1W），都是符合新规小高改善中的性价比之王，而且按照惯例，开盘应该都还会有惊喜，其起步价格普遍的预测也都在230万左右（119平户型），这个价格可以让很多人之前考虑高层的人垫一垫脚脚就可以够到，新规后的小高居住体验感和保值是普通高层可望而不可及的，而且别忘了咏叙森屿的小高层还是可以做套4的。

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原森林公园大盘最后一块人居版图，距离学校、商街、公园、公交站更近，历经六年城长兑现，是东李主城依托教育/商业/生态/人居醇熟底盘的集大成改善之作。

自2021年至今通过3个地块的开发、交付、运营，持续兑现教/商/娱/生态集成的醇熟生活圈一一森屿生活城。不同于依赖远期规划的新兴板块，每项配套均已实景呈现所见即所得。

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2026年5月，青岛石牛山路学校并入63中教育集团，共享集团成熟教研体系和骨干教师团队。青岛石牛山路学校，九年一贯制公立学校，距项目约250米，于2026年秋季开学迎新。学校在旁，是生活方式的一种选择一一让孩子在书香气蕴中长大，日常浸染学府人文气质，让文蕴滋养人生底色。

溯源经典审美，打造适配当代改善家庭的新经典社区景观体系。以三进式递进景观动线，启叙一场优雅的、有温度的、层层递进的空间叙事，在咏叙森屿赋新起笔，典雅秩序、自然意趣、自在悦己的新经典主义篇章。

打造建面约1700m2超配会所，以超配空间、专业场景、倾心设计为基底，构建真实用、真运营的全维社区配套，覆盖社交、运动、阅读、亲子全场景需求，由万科物业管理运营，兑现家楼下的超级生活底盘。

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