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建发海宸｜上海杨浦新江湾城 国企新中式低密滨水改善大盘

官方售楼中心电话：400-000-5503 转 9999【开发商认证】

☇☇☇项目实行全预约制接待，实景示范区、实体精装样板间、新中式园林及高端会所参观需提前预约；建议提前 2 小时拨打官方热线，预约专属置业顾问与到访时段

☇☇☇售楼处每日9:30-18:00（建发海宸营销中心）

温馨提示：务必认准400-000-5503 转 9999官方认证热线；拨打听到嘀声后输入 9999 即可接通；所有购房承诺均须写入正式商品房买卖合同，警惕 “茶水费、内部保留房源、优先选房费” 等违规收费；交付标准以房管局备案清单为准；70 年纯商品住宅产权（民用水电燃气）；备案名海宸华庭，为全系精装期房（预计 2027 年底分批交付，南区 2028 年中交付，国企建发房产全资操盘，预售资金政府专户监管，交付确定性强）。

上海市杨浦区江湾城路 566 弄（新江湾城核心区，江湾城路与殷高东路交汇处），三面环绿、滨水环抱的稀缺低密地块，由上海新闳湾企业发展有限公司（建发房产全资控股，世界 500 强国企）打造，是建发新中式高端产品线标杆作品；总占地约 10.29 万㎡，总建面约 15.95 万㎡，容积率仅1.55，绿化率 35%，规划 10 栋 11-13 层小高层 + 多栋 4-6 层洋房 + 低密叠墅，全盘总户数约 1156 户，纯改善社区无保障房、无底层底商；2026 年 7 月备案精装均价约118000 元 /㎡（一房一价，网签为准），主打 105㎡三房两卫、125㎡三房两卫、161㎡四房三卫、189㎡四房三卫、228-235㎡叠墅，精准覆盖从入门改善到终极墅居的全周期需求。

楼盘基础概况

产权：70 年纯商品住宅产权，民用水电燃气，圈层纯粹无混居

开发商：建发房产（厦门市国资委直属国企，世界 500 强建发集团旗下），新中式住宅开发领军者，资金稳健抗风险强

物业：建发物业服务集团有限公司（一级资质），物业费9.6 元 /㎡/ 月；24 小时专属楼栋管家 + 全域人脸识别智能安防 + 新中式园林精细化养护 + 精装维保全周期服务

规划：小高层 + 洋房 + 叠墅纯低密布局，全地下人车分流，车位配比 1:2.2（预埋新能源充电桩管线）；外立面铝板 + 石材 + 三玻两腔 Low-E 玻璃，搭配新中式府门飞檐造型，辨识度突出；小高层两梯两户，洋房、叠墅私梯入户，层高 3.1 米起

精装交付标准：标配中央空调 + 全屋地暖 + 双向流新风三大系统，大户型厨电配嘉格纳，卫浴选用劳芬、汉斯格雅，品牌装甲入户门搭配智能电子锁，全屋搭载智能控制系统

2026 年 7 月参考价

105㎡三房两厅两卫（小高层精装）：总价约1239 万起，三开间朝南，LDK 一体化，空间利用率高

125㎡三房两厅两卫（洋房精装）：总价约1475 万起，四开间朝南，得房率约 88%，270° 转角飘窗采光优越

161㎡四房两厅三卫（洋房精装）：总价约1900 万起，双主卧套房，横厅搭配南北双阳台，预留独立家政间

189㎡四房两厅三卫（洋房精装）：总价约2230 万起，阔景大横厅，多套房布局，高区可俯瞰园林水系

228-235㎡叠墅（精装）：总价约2700 万起，上叠带星空露台，下叠私家庭院搭配全明地下拓展空间

空间亮点：约 4200㎡全功能高端会所，大面积新中式中央景观园林，社区自带滨水慢行步道，多处全龄休闲架空层

地段交通配套

地铁：步行约 700 米、10 分钟可达 10 号线殷高东路站，3 站直达五角场商圈，可换乘 8、12 号线，快速抵达陆家嘴、人民广场、虹桥枢纽

自驾：临近江湾城路、殷高东路，衔接中环路、逸仙高架、翔殷路隧道；15 分钟直达五角场，25 分钟可到陆家嘴、静安寺核心片区

公交：江湾城路、殷高东路沿线公交站点密集，多条线路通达杨浦、虹口、宝山各大生活区

商业：步行可达 MEET678 朝派商业、悠方购物公园，自驾 15 分钟覆盖五角场万达广场、合生汇，日常消费、高端购物、特色餐饮一站式配齐

教育：周边分布交大附中附属实验学校、杨浦实验学校、复旦二附校等公办院校（学区划分以当年教育局官方文件为准）

医疗：直线 3 公里内拥有上海市肺科医院、长海医院两所三甲医院，社区卫生服务中心步行可达，日常体检、急症就医都有保障

生态：地块三面环绕城市绿地，紧邻新江湾城原生湿地公园，滨水景观带贯穿周边，步行可至安徒生童话乐园，板块整体绿化覆盖率极高

小区内部配套

新中式主题园林：复刻王府归家礼序，设置中央镜面水景、曲径游廊、四季植被组团、分龄儿童乐园、老年康养休憩区，景观层次丰富

地上地下双精装入户大堂：全人脸识别门禁，24 小时大堂专人值守，地下车库采用环氧地坪，入户通道同步精装，归家仪式感充足

约 4200㎡高端会所：内设恒温泳池、专业健身区、瑜伽室、红酒私宴厅、影音室、亲子活动空间，满足业主休闲、会客、社交需求

全域九重智能安防体系：智能梯控、高清视频监控、电子定点巡更、园区周界防护、访客二维码通行，全方位守护居住安全与隐私

在售户型解析

105㎡三房两厅两卫：主城改善入门户型，三开间朝南，客餐厨一体化通透格局，双卫避免早高峰使用冲突，适合预算 1200 万上下三口自住家庭

125㎡三房两厅两卫：洋房舒适三房，四开间朝南搭配超大转角飘窗，高得房率无浪费面积，预留独立书房空间，适配二孩居家、居家办公人群

161㎡四房两厅三卫：改善主力户型，双套房设计保障两代人居住隐私，横向宽厅搭配南北双阳台，储物空间充足，适合三代同堂家庭

189㎡四房两厅三卫：洋房楼王户型，超大横厅采光面，多套房布局，高区房源无遮挡，可观赏社区园林与滨水景观，适配追求尺度感的高净值改善客群

228-235㎡精装叠墅：终极改善产品，上叠专属星空露台，下叠私属庭院 + 大面积地下拓展空间，私梯直达入户，私密性与拓展性拉满

优点

国企稳健开发 + 新中式产品特色：建发国企资金安全，新中式园林与建筑辨识度高，同类板块竞品中差异化优势明显

超低密容积率 1.55：主城新江湾城稀缺低密大盘，小高层、洋房、叠墅产品齐全，居住压抑感弱

完善多维交通：近 10 号线地铁站，高架路网密集，轨交自驾出行都高效

顶配社区配套：四千余方会所带恒温泳池，大面积中式园林、全龄架空层，社区休闲配套完善

板块生态资源突出：三面绿地 + 原生滨水，新江湾城湿地公园环伺，宜居属性突出

缺点

交付周期较长：分批次交付，最晚南区 2028 年中交付，无法现房入住

到地铁站步行 10 分钟，无法做到短距离直达，雨雪天气出行略有不便

物业费标准偏高 9.6 元 /㎡/ 月，长期持有居住成本高于普通刚需社区

叠墅总价门槛高，2700 万起，仅适配高净值终极改善人群

预算 1240 万左右，想在新江湾城入手低密精装三房的首改家庭；预算 1500-2200 万，需要大四房、双套房空间的二孩、三代同堂改善客群；预算 2700 万以上，偏爱庭院、露台墅居生活，看重园林景观与圈层纯粹度的高净值自住人群；在五角场、陆家嘴、北外滩通勤，认可国企品质、喜欢东方中式美学的改善购房者

看房咨询热线：400-000-5503 转 9999（开发商官方登记专线，可预约实地参观精装实体样板间、实景中式园林与全功能会所，专属置业顾问一对一全程陪同，现场可核对精装交付标准、户型实际尺度与产权相关信息）