（18）老旧小区加装电梯无法规避的问题和风险（七）

副标题——老旧小区众多业主不清楚加建电梯项目潜藏有各类风险，懵懂参与其中。入局业主被动成为项目风险兜底责任人

笔者在《今日头条》上以相同标题，已分别发表了六篇小作文提出了八个问题。本文接着上篇。

问题九：

建设部推动老旧小区加建电梯，理由之一是：“积极应对人口老龄化，落实适老化改造”。说白了就是想帮助解决住在老旧小区里的老年群体上下楼不方便的困难。出发点没问题。

建设部推进这个项目过程，政府仅提倡议，给政策，给指导、给部分补贴，让各地老旧小区的居民以自治的方式去解决多层住宅楼里老人上下楼的问题。

政府在文件与宣传上，把人们的关注点引向：“老旧小区”、“老年群体”、“上下楼困难”，引导人们不自觉地进入这个情境，不自觉地想到最直接的解决目标问题的方式就是加建电梯，进而引发舆论让更多的人同情住在老旧小区里的老年群体，引导人们赞同、支持给老房加建电梯，最终将项目推向全国，建设部也可因这个项目的举动被认定为支持民族工业发展，支持电梯生产，引导市民直接投身国家大消费。

一番操作下来，各地老旧小区许多业主被忽悠入局，特别是家里住在多层往宅高层有老人的，因为确实有了电梯之后可以解决老人上下楼困难，都举着双手表示赞成。

老房加建电梯在政府的推动下，有序地快速推进，各地老旧小区的业主们积极参与其中，召开会议表决，填报各类表格，商议出资比例，提出项目申请，落实勘察、设计、施工、监理单位，自己掏腰包解决项目资金，自己当项目建设方……业主们的身份随着项目的推进也发生着晋级变化：

——首先成为电梯项目出资人；

——进而升级为电梯项目的建设方（甲方）；

——再升级为电梯产权人；

——再升级为保障电梯运营所需经费责任人；

——再跨越升级为旧楼房屋结构安全责任人；

——最终升级为电梯与老房质量与安全事故、损害的先行赔付兜底责任人。

随着项目推进，出资业主们终于妥妥地把项目责任人和风险兜底人的身份名片，醒目地贴在了自己的身上。

而出资业主们最初只想着加建电梯可以解决家里老人上下楼困难，根本没有意识，要主动去承担什么责任，更加不知道出资参与项目建设会给他们带来多少法律、安全与经济方面的潜在风险。特别是潜在其中的大风险，不暴雷则罢，不暴雷大的经济负担不发生，一旦暴雷出资业主则难以承担。

关于出资业主各阶段身份对应的风险，笔者将另文详述。本文仅对出资业主作为项目责任人与风险兜底人所附带的潜在风险予以提示：

1. 工程结构兜底风险

施工如造成原有房屋墙体开裂、圈梁受损、地基不均匀沉降。即便起诉设计、施工单位，若业主存在变更方案、省略地勘鉴定等情形，法院常认定业主负有主要过错，房屋加固维修费需要出资业主自行承担大头。

2. 安全事故兜底风险

施工阶段如发生人员伤亡、物体坠落伤及第三方；运营后电梯故障伤人。若施工方、维保公司无力赔付、未足额购买保险，出资业主作为电梯产权人和使用方，要承担连带赔偿兜底责任。

3. 行政合规兜底风险

项目建设初期，如缺少业主表决资料，或者表决方式不符合《民法典》的相关规定，项目规划审批资料不全等，这些情况属于程序瑕疵。行政部门可责令整改；严重时会要求拆除电梯，出资业主已投入的工程款付诸东流，还要退回政府支付的项目补贴款。项目运营阶段，出资业主如果违规自行管理，若发生电梯故障引发人员伤亡的，出资业主要承担全部责任。

4. 民事纠纷兜底风险

外部纠纷风险：项目施工阶段或者后期运营阶段，如遭到低层业主起诉撤销规划许可、起诉排除妨害；起诉邻里采光、通风、噪音侵权，出资业主需要承担侵权赔偿。

内部纠纷风险：项目运维阶段出资业主之间，容易出现出资分摊、维保缴费纠纷。比如大修费用的分摊，电梯更换（20年使用期限）费用的分摊，重大事故超出保险赔偿额度部分的分摊等。

5. 资金与诉讼兜底风险

工程款超支、施工方烂尾跑路，需追加的资金由出资业主共同承担。如项目出现维权诉讼情形，出资业主做为建设方（甲方），做为电梯产权人是诉讼当事人之一，而诉讼耗时漫长，时间、律师费成本高，如败诉出资业主将面临更大的损失风险，如胜诉也存在未必能够拿到足额赔偿的风险。

6. 后期运营遗留问题兜底风险

电梯老化大修、更换设备需要再次集体筹资，部分出资业主拒缴费用，其余出资业主需要先行垫付；因电梯运行产生的所有债务，全体出资业主作为电梯的产权人承担兜底连带责任。

7.第三者重大伤亡事故的兜底风险

高层电梯楼里的电梯法律上明确归属该栋楼全体业主共有，老房加建的电梯仅属于该单元出资业主共有，有趣的是如果电梯运行中发生事故致人伤亡，高层电梯搂的第三者受害人会找电梯运行管理人——物业公司理论，向物业公司提起诉讼和要求赔偿，从来没有发生过受害人找高层电梯的产权共有人——单元全体业主讨要说法和要求赔偿的。但老房加建的电梯如果发生同样类似的事故致第三者受到伤害的，电梯的产权人——单元楼栋出资业主必将与电梯运行的托管单位共同成为被告方和讨要赔偿的责任方。这个兜底的风险是很特别的。