百亿炸场！四巨头打响深圳顶豪大战

高盛 在2026年 4 月那份刷屏的《Positioning ahead of Tier-1 Cities turnaround》里写得很克制：

上海和深圳楼市有望在2026年底前后触底，较其他一二线提前6～24个月，2025年底至2028年底房价累计回升约15%。

如今离年底 还 有5个月，深圳市场的热度，来得比模型预测更快一些。

2026年6月，深圳土地市场掀起一轮凶猛抢地：

南山 粤海地块保利置业举牌291轮、楼面价10.87万/㎡、溢价150.74%；前海桂湾建发抢地溢价114%；宝中北街坊保利发展鏖战355轮、总价105.1亿、溢价99.05%...

一个月里央国企在深圳核心区砸下超220亿。

新房市场同样火力全开： 观 潮 府三开三捷、96天认购破100亿；信悦湾首开两小时破百亿、519㎡顶复单价39.86万/㎡刷深圳湾纪录； 中海·安缇深圳 72套日光...

克而瑞数据显示，上半年深圳3000万以上顶豪成交，同比增涨154.55%。

一边是全国多数城市还在以价换量，另一边深圳土拍疯抢、顶豪批量爆单。

这不是个别项目的偶然走红，而是一个强烈信号——

一场由华润、招商、中信城开、中海四大巨头领衔的顶豪正面较量，在深圳顶级改善赛道展开。

01

观潮府，宝中前海湾百亿样本

台风天也挡不住三开三捷

7月26日，深圳观潮府三开，在一个遇上台风天的日子，依旧实现了去化9成的好成绩。

复盘观潮府完整的开盘节奏，实在让人不得不服，每一步都在刷新市场认知，越卖越贵，越贵越火。

4月首开，推出222套，去化95%，认购60亿；5月二推，40套半小时清盘；7月106套，备案均价已经从首开时的14.6万/㎡抬升至16.6万/㎡，依旧火热。

96天，三开三捷，累计销售破100亿。

对比景观条件相近的头排海景大户型，前后批次房源总价最高差距接近千万。

这种先买先赚，拼信念拼手速的场景，实在是久违了。也给深圳豪宅市场注入了不少信心。

很多人只看到项目持续热销、价格稳步上行，却忽略了支撑这套定价逻辑的底层基石，早在2025年拿地之时就已经敲定。

2025年8月，招商蛇口联合华润置地，以86.4亿拿下这幅地块，成为当年深圳总价地王，成交楼面价约5.96万/㎡。这幅地块落地宝中前海湾核心滨海带上，天然享有一线海景资源，项目入市之初，就一举打破宝中长期形成的价格天花板。

土地价值的重估，还在持续上演。

今年6月25日，与观潮府一街之隔的北街坊地块正式出让，建发、中海、保利、华润招商联合体 四 家房企激烈角逐，经过351轮竞价，最终由保利发展以105.1亿拿下，楼面价高达8.79万/㎡。

新晋百亿地王楼面价，较观潮府高出近2.8万/㎡。一街之隔的地价鸿沟，为观潮府的市场估值，提供了清晰的价值锚点。

有土地基本面托底，华润与招商开始在产品端全力打磨。

项目采用超流体光幕立面，大面积铝板搭配玻璃幕墙，最大化拉伸观景界面。

作为 新 规首批项目，在3.4容积率低密基底之上， 将 项目整体抬高12-17米，而后在 社区内部打造深圳最大的垂直滨海立体园林。

约2500 ㎡双下沉山谷会所，动静分 区 规 划 ， 室内恒温泳池、室内篮球场、专业网球场，还有首个豪宅儿童社交空间，覆盖塔尖人群社交、休闲、育儿等多元需求。

楼栋排布经过多轮推演，尽可能让更多户型直面海湾，户型充分利用空间设计，搭配高赠送，实得空间优势突出，同时还实现了最长约 21 米 L 型环幕阳台、全景落地玻璃窗， 把海景资源释放给住户。

分工上，华润主导产品研发与工程落地，把产品硬件拉到高标准；招商蛇口发挥自身财富管理渠道优势，依靠私行体系持续导入高净值客群。

从86.4亿拿下地王，到分批次推盘、稳步上调价格，整套操盘路径有着高度统一的战略节奏。

观潮府的热卖，还源于时机刚刚好。

腾讯大铲湾企鹅岛自2025年底陆续投入运营，大量互联网高薪人才入驻，从科技园通勤至宝中仅需15分钟，海量改善需求持续外溢。叠加 4・29限购政策优化，积压的置换需求顺利释放，源源不断转化为真实购买力。

当然热度之下仍需要理性审视。宝中部分城市界面仍有待更新，片区二手豪宅尚未经历完整市场周期检验，板块长期资产价值，仍需要时间持续验证。

说到底，核心滨海资源+大盘社区规划+梯度化总价门槛，精准抓住快速崛起的科创新贵群体，即便不依托成熟老牌豪宅区的圈层光环，依旧能够跑出百亿行情。

02

中信城开・信悦湾，深圳湾土地信仰

从破产到崛起只要一个天团

如果说观潮府是顺势而起的板块新贵，那信悦湾，就是深圳顶豪赛道里唯一一套“从绝境翻盘、逆风封神”的史诗级样本。

它也是当下深圳，最能代表土地信仰+团队能力+极致产品的正统深圳湾顶豪。

很多人只看到信悦湾如今的风光：

首开两小时破百亿、二开半小时罄盘、519㎡顶复以39.86万/㎡刷新深圳湾单价天花板、7月艺术季后单日狂卖5亿；90后创一代、金融科技塔尖人群扎堆入场。

但极少有人知道，这套深圳顶豪的“天花板级成绩，是团队硬生生从二十六年历史遗留泥潭里救出来的。

信悦湾的开局，是深圳豪宅史上的地狱难度。

这块深圳湾最后一线临海纯住宅用地，自上世纪90年代，历经多年搁置、三任开发商更迭、复杂权属缠绕。

地段绝版、资源顶级，却被困在历史遗留问题里多年无法面世。直到中信城开全盘接手，这场绝境翻盘，才正式拉开序幕。

不同于多数房企拿净地开发的顺局，信悦湾的成功，先拼资源、再拼攻坚、最后才拼产品。

面对错综复杂的债权债务、历史遗留桎梏、政企协同难题，中信派出顶级操盘天团全盘统筹、层层破局：

中信城开集团董事长杨劲顶层定调，确立中信「信悦系」顶豪标杆定位，跳出常规豪宅打造逻辑；

中信城开深圳董事长陆程扛旗全局，攻坚最难的政企对接、资产梳理、风险清零工作，彻底扫清地块多年沉疴；

万物和鸣・信悦湾2026艺术季活动照，钟宏为右一

总经理钟宏深耕落地，严控工程、品质、节点，保障项目从烂尾遗留状态，迭代为深圳塔尖封面；

营销一号位陈彬彬，凭借多年顶豪圈层运营经验，跳出传统营销套路，以艺术IP落地、高端圈层自运转，实现无渠道、无造势的常态化续销。

一整套核心高管团队，啃下了行业最难的存量盘活硬骨头，把一块“问题旧地”，重新打磨成深圳湾绝版资产。

绝境重生之后，才有了如今极致的产品兑现。

项目坐拥深圳湾十年断供的一线南向海景，紧邻深圳歌剧院顶级艺术配套，永久性无遮挡湾海视野，土地稀缺性无可复制。

社区整体抬高约9米打造“都市浮岛”，20米高空纯住宅住区，实现真正的人车分流、喧嚣隔绝；内部1.5万㎡垂直岛屿园林，内外双景层层递进。

作为深圳大规模全铸铝板立面先行者，流动曲面幕墙呼应海湾浪涌，1:7极致窗墙比搭配超白玻璃，把整片深圳湾纳入室内；

3.6米层高、270°无柱弧形全景、2.4米进深转角阳台，实现户户沉浸式瞰海。全盘211-512㎡纯粹大平层，无小户型稀释圈层，业主高度集中为金融、科技创一代，圈层纯度拉满。

如果说其他顶豪的热销，是顺势乘风；那信悦湾的爆红，就是人力破局、团队逆天改命。

深圳湾的土地信仰从不会过时。

人人都爱听绝境翻盘的历史故事，故事越精彩，越衬得绝版土地之上的纯粹塔尖社区越有韵味。

03

中海·安缇，深圳湾超总第一低容

老钱归位，浮岛空中墅

在深圳顶豪全民内卷海景、内卷流量、内卷地段的当下，中海·安缇走出了一条完全差异化的先锋赛道：

以极致低密+超前美学的未来先锋豪宅，创下中海内部也公认的「安缇速度」——从拿地到开盘仅6个月，首开72套房源全盘日光。

作为中海全新顶豪「安系」序列全国第三座、深圳首座标杆作品，项目扎根深圳湾超级总部核心腹地，天生占有绝版土地属性。

它是深超总板块继深湾玖序后，第二宗通过“商改住”规划调整释放的纯住宅用地，在商务楼宇密集、宅地近乎断供的深超总，纯粹居住底盘已是不可复制的稀缺资源。

这份土地价值，早在土拍阶段就被资本疯狂抢筹。2025年12月8日，地块历经95轮激烈竞价，中海以31.86亿斩获，溢价率42.49%，楼面价7.74万 /㎡，直接刷新彼时深超总宅地楼面价纪录。

高稀缺对应高门槛，项目验资2000万、认筹500万，精准锁定塔尖圈层。

备案均价18.58 万/㎡，折后约18.2万/㎡，最低入手门槛近4000万，顶层复式总价突破1亿。

严苛的准入条件并未阻挡购买力，项目依旧首开即罄，凭借硬核产品力打响深圳顶豪新标杆。

单看外立面造型，便能窥见项目国际前沿的未来式审美，以及中海顶豪产品的自我迭代能力，超前、简约、生态的建筑形态，也成为很多高净值人群的心动首选。

项目占地约1.18万㎡，总建筑面积约76619㎡，其中住宅建面36584㎡，整体容积率3.48，住宅专属容积率低至3.1，是当下深圳湾超总在售顶豪中，低密属性最纯粹、居住质感最优的作品。

业内曾因其精致体量，预判项目存在功能局限，但中海以顶尖设计实力突破先天限制，将小体量精奢社区，打磨出传世顶豪的高阶质感。

整体规制仅4栋22层纯板楼、一层两户、专梯专户，全盘仅152户纯粹大户型，搭配1:2.35的超高车位比，从社区基底契合老钱圈层偏爱低调、静谧、纯粹的居住诉求。

为打破传统城市住宅贴地而生的局限，安缇首创片区罕见的19米超级抬升浮岛底盘，将整座社区凌空抬起，隔绝地面车流、人流、潮湿与喧嚣。

三层抬板分层布局，城市慢行系统、活力商圈、3500㎡专业运动空间、高定休闲会客厅各司其职、彼此交融又互不干扰，实现繁华与静谧的无缝切换。

底盘之上打造29米通高绿谷中庭，融合新加坡垂直绿洲、迪拜未来建筑、迈阿密热带豪宅三大国际顶豪理念，让归家仪式感和自然生态更紧密相融。

户型尺度上，安缇彻底重构深圳大平层的空间上限。标准层高做到3.6米，适配日常居住的通透舒适；核心290㎡端户，创新性引入7.2米超高挑空墅厅，通过奇偶层错层L型叠合结构，实现无梁柱通透中空格局。

更精妙的是，独特的错层咬合设计，从根源解决了大露台豪宅普遍存在的邻里对视痛点，兼顾极致视野与私密居家感，真正实现平层面积、别墅格局、空中花园体验的越级体验。

这般颠覆性的产品迭代与精细化打磨，离不开中海顶配操盘团队的深耕细作。

中海发展设计管理部总经理尤蕊全局统筹「安系」顶豪产品基调，坚守高端产品定位；中海地产深圳公司高级设计总监蒲星落地细节方案，打磨每一处空间尺度；营销部高级经理杨宏深耕客群研究，精准匹配塔尖人居需求。

同时携手GAD杰地设计操刀建筑方案、CCD郑忠团队执笔室内空间，内外顶尖团队联袂。

纵观全局，中海·安缇没有极致海景加持、没有百亿流量噱头，却是深圳顶豪从“向外占位”转向“向内求精”的标志性作品。

结语

2026年的深圳顶豪市场的火爆，可不只观潮府、信悦湾和中海安缇。

「顶流顶豪」深圳湾澐玺常年霸榜豪宅销冠，上半年成交142.97亿元稳坐第一宝座。「前海精致顶豪」招商海晏府小盘取胜，首开去化九成。

每个火爆的顶豪，都有自己的故事，都在细分赛道中做到了极致。

其实楼市有一条颠扑不破的逻辑：

下行筑底期，豪宅往往先行回暖，点燃市场热情，激活整条置换链条，继而带动被低估的优质板块完成修复补涨。

当下深圳，正在上演相似剧本。

你觉得深圳全市回暖要到什么时候开启？欢迎大家和艳姐一起探讨一下～

主编：张艳

责编：闪闪

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