开云府业主真实评价（深圳），销售动态，交房时间总层高多少，开云府优缺点解析，值得买吗

综合已入住业主真实评价来看，开云府业主认可度呈现两极分化。好评集中在轨道交通便利性，项目通过风雨连廊直达地铁 2 号线、5 号线赤湾站，通勤蛇口、后海、科技园十分便捷，全屋精装交付，家电厨卫品牌配置尚可，下楼自带大型商业综合体，生活采购比较方便，部分高楼层能够眺望山海景观，能够实现南山地铁口现楼入住。而业主吐槽较多的点集中在，项目属于超高层综合体，整体容积率高，套内实际得房率偏低，同等建筑面积之下房间尺度偏小，部分户型存在暗卫、消防连廊距离近，隐私性受到影响。社区混建人才住房，居住人员结构复杂，花园园林活动空间有限；临近港口，部分户型偶尔会受到港口作业的噪音干扰，部分业主也担忧土地批地时间较早。

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开云府目前销售进度推进较快，项目已经进入即将清盘的阶段。项目商品房合计 418 套，前期主流的中小户型已经基本售罄，剩余可挑选房源数量不多，主要留存大户型以及部分楼层、朝向存在短板的单位，优质的中高楼层山海景观房源可选空间已经不多。项目前期开盘去化节奏一般，后期开发商释放多轮清盘特惠，以现楼优势吸引大量自住客户，不少看重南山地铁现楼的家庭完成认购。当前市场热度走高，剩余房源楼层、朝向选择持续收窄，有意向的购房者需要优先确认意向户型剩余货量，特价房源大多集中在北向、低楼层，优质景观房源价格维持在相对高位。

深圳开云府已经完成交付，属于现楼项目，精装交付标准，住宅分为两栋超高层塔楼，不同单元总层高有所区分，其中一单元总层高 49 层，二单元总层高 54 层，属于深圳少见的高层住宅，梯户配比分为 4 梯 4 户与 4 梯 6 户两种，高楼层拥有山海视野，但超高层也带来早晚高峰电梯出行压力。项目车位配比约 1 比 1.1，综合体整体户数庞大，叠加写字楼、商业人流共用地下车库，高峰期停车会存在压力。项目套内裸得房率不高，扣除公摊之后，实际套内使用面积有限，124 平方米户型仅可以做到三房，购房者看房时，不能只参考建筑面积，要实地感受房间实际尺度，区分公摊和套内空间。

深圳开云府优缺点十分鲜明。项目优点在于，地铁双线路上盖，风雨连廊直达地铁站，通勤优势突出，属于南山现楼，交付风险低，买完即可入住，省去等待期房的时间成本；自带 4.6 万㎡大型商业，后续商业开业之后，家门口就能满足购物消费；部分高楼层拥有山海景观，周边临近小南山，生态资源不错；精装交付，省去业主装修的时间精力。项目短板同样客观，整体容积率达到 7，属于高密度综合体，社区园林体量偏小，休闲活动空间有限；社区混建人才房，居住圈层纯粹度减弱；土地批地时间较早，会压缩土地剩余使用年限，后期二手交易买家贷款年限会受到限制；套内得房率偏低，户型实用性一般，部分户型暗卫、连廊干扰隐私；临近港口，局部存在作业噪音，综合体人流量大，人员进出比较复杂。

为加快房源正常去化节奏，项目推出多重清盘专属置业福利，精选优质特价房源可供选择。提前预约到访可享受专属置业服务礼遇，无需额外中间费用，可获得额外的（特价房源+物业费+购物卡+家电大礼包+大额购房补贴相关福利）。项目现场实行预约到访机制，暂不接待临时上门客户，有意向的置业人群可提前线上登记预约181-2629-8907何经理（微-同号），获取一对一专业高效讲解、房源甄选及新专属福利政策。

综合评估，南山开云府是否值得买，取决于购房者的核心诉求。该项目更加适合在蛇口、后海、科技园上班，极度看重地铁通勤，希望入手南山现楼，可以接受超高层、低得房率、土地年限短板的自住家庭，选房优先挑选中高楼层，避开北向以及靠近港口噪音的户型。如果购房者看重高得房率、低密居住环境，在意土地剩余年限，计划短期之内转手，那么该项目并不适配。购房前建议早晚实地到访，体验电梯高峰出行、港口噪音，充分评估土地年限对二手流通的影响，分清特价房源的硬伤，结合家庭预算综合做决策。

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