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✅项目基本信息

【开发商】中建信和地产有限公司

【建筑面积】约23万方

【容积率】综合3.32【物业费】3.18元/㎡/月

【物业公司】中建智慧城市服务（湖南）有限公司长沙分公司

【绿 化 率】35%｜【栋总数】14栋

【总户数】1207户｜【绿化率】综合39.52%

中建翡翠天序|星屿沿圭塘河风光带西侧而建，项目东南向视野不错，地块不大，容积率不低(3.5)，项目北侧及西侧地块均为待拆迁地块，拆迁时间不定；

项目垃圾站位于7栋负一楼，对小区内影响不大，但需注意该垃圾站面积超过400㎡，远大于一般小区40~80㎡面积，中建翡翠天序一期垃圾站面积为63㎡，位于一期东地块；

圭塘河风光带垃圾站位于地块东南角，1栋附近；

开关站位于地块东北角，6栋楼下；

变电站位于地块南侧杉木冲路对面，1栋附近；

社区用房(含社区卫生服务站、居家养老服务中心)位于地块东北角，6栋楼下；社区用房(含文化活动站、公共服务中心)位于1栋和2栋附近，公厕也位于该区域；

另需注意部分地面停车位及小电驴停车区附近楼栋。

商圈确定性紧邻德思勤城市广场，红星商圈是长沙第二大商圈，千亿级城市更新正在加速兑现，商业配套成熟度在主城改善项目中优势明显。

教育确定性项目配建目送式九年制教育，小学为砂子塘天华小学，初中为麓山国际天华学校，双品牌教育资源为业主子女提供从小学到初中的确定性教育保障。

前不久，好房汇曾发文→下半年，长沙居然有27个纯新盘要开

一个多月过去，已首开新盘表现大相径庭：

润和天心序、建投领樾府首开大卖；长房悦棠府、君樾洋湖二期低调平推；欣利湘江左岸二次首开仍旧不见动静。

当市场极度分化、真假信息泛滥，到底哪个新盘更适合你？

本周起，好房汇新盘测评继续：不吹不黑纯手搓，看完不怕被忽悠！

本期测评新盘，是信达曙光映秀/招商序二期的直接竞品：

中建翡翠天序二期

精炼总结：雨花主城最小新规户型，地铁/书包/公园/商业所见即所得，烟火气十足。但要能接受城市更新的时间成本、物理干扰，尽量优先115㎡、129㎡户型的中高楼层。

核心价值是什么？要做好哪些心理预期？一起往下看↓

一、核心参数

老规矩，已了解可跳过直接划到第二段

最新吹风价：14000元/㎡起

位置：雨花红星板块，湘府路与天华路交汇处

建面：约11.8万㎡ 容积率：3.5车位比：约1:1

拿地时间：2025年12月底，楼面价4591元/㎡

回顾→2025长沙土拍最终战收官！

楼栋：8栋30-33层超高层，共704户，含1栋2T3塔楼，7栋2T2纯板楼

户型：100/105㎡三房两卫、115/129㎡四房两卫、138/168/187㎡四房三卫

房企：中建信和（央企） 物业：中建物业

地铁：7号线红星大市场站，步行约800米（预计明年通车）

教育：天华实验小学+麓山天华实验中学双书包

二、楼盘优点

“六边形”配套不画饼，主城最小新规户型

不吹不黑，继续老规矩，先看项目优点：

1、红星CBD，“六边形配套”不画饼

项目最大卖点，就是成熟的全维配套，不仅整体超过曙光映秀，周边商业综合体的成色也超过了招商序。

商业方面，距星城天地步行近约400米，德思勤步行约900米，长沙“第二商圈”红星CBD步行可达。

交通方面，距7号线红星大市场站步行约800米；门口洞井路、韶山路、湘府路高架三大主干道，自驾去哪都快。

生态方面：楼下圭塘河风光带，可散步到省植物园，适合周末遛娃、露营跑步。

教育方面：砂子塘天华小学+麓山天华实验中学双书包。

没有对比就没有伤害，当下不少新盘周边的核心配套还需等待落地。而在翡翠天序，确实一切都是现成的，交房就能直接享受。

2、家门口的双书包，轻松步行抵达

项目东门外，可走桥梁穿过圭塘河风光带，走路轻松到学校。

小学配套入读砂子塘天华小学，原长沙顶流民办小学，2022年民转公，老牌名校师资在线。

中学配套入读麓山国际天华实验学校，虽非一校两址或扩建校区，有实力小学为基础，随着后期生源纯粹性提升/成绩输出稳定（目前仅中海星樾府、中建翡翠天序配套入读），未来二手市场流通性，项目也会更具优势。

3、主城区少见新规小户，公区品质在线

产品方面，可以说“加量不加价”，虽然没有一期的会所泳池，但整体诚意较足：

一是最小户型下探到100-105㎡，得房率在一期基础上整体提升。作为长沙主城区极为少见的小户型新规产品，填补了市场空白。

二是通过合理设计布局，充分利用、改造圭塘河景观资源，减轻了内部地块较小的不足，提升了实际居住的开阔感。

二是架空层、公区品质整体比较在线，尤其是对比周边一众老旧二手房，产品力的优势非常明显（中海星樾府再次被背刺）。

4、央企兜底交付稳，城市更新上限高

长沙买房，安全永远排在第一位。

中建信和，作为本土央企深耕长沙多年，工程质量靠谱，不用担心烂尾延期。

而且，中建还有明显的“地主优势“，负责整个红星片区百亿城市更新的一级开发，板块未来的价值上限较高。

三、楼盘短板

周边待拆迁界面差，户型过多选择困难

优点列完，再来看短板，主要是三点：

红星焕新需要时间短期内周边界面差、楼盘不大但户型过多圈层参差、容积率较高且北侧高架桥噪音干扰。

1、红星城市更新周期很长，短期内观感较差

主城项目通病，项目紧邻老红星批发市场，周边老旧建筑、临时商铺扎堆，流动人口杂乱，短期项目北侧、西侧批发市场的城市界面都会比较老旧复杂。

而且，虽然有城市更新的美好蓝图规划，但要知道在当前经济大环境下，旧改不是一朝一夕就能完成，没有明确时间表。

未来好几年，红星片区都可能是一个“大工地”，南城土著可能抗性稍小，但片区外来买房的朋友，建议做好心理预期。

另外，项目周边也还会有新地出让（或商改住），新盘会继续补货，潜在供应量还有很多。

2、容积率较高，北侧高架桥噪音干扰

3.5的容积率，全盘8栋30+层超高层，挤在并不大的地块里，即使各楼栋做了错落排布尽量优化，楼间距较密，低楼层采光一般、园林空间受限的缺点仍然不可避免。

同时，项目北侧靠近湘府路高架桥，车辆来往密集，也对北侧楼栋也存在噪音干扰。

如果特别在追求低密度、大园林、大社区的家庭，这里大概率可能住不惯。

3、户型种类多跨度大，选对捡漏，选错踩坑

这可能也是最容易踩坑的地方。

项目虽然只有8栋住宅，却规划了100/105㎡、115/129㎡、138㎡、168㎡、187㎡共6种户型，可以说提供了更多选择，但也使得圈层并不纯粹。

整体而言，部分户型的产品力达到了新规主流水准，且创新做了很多东边户的端厅，力图实现景观价值最大化。但部分小户型设计可能为满足容积率并做低门槛噱头，未来二手房的流通性可能受限。

100、105㎡三房两卫

——湘府路高架守门员，建议直接PASS

不看面板数据，它的实际功能性和10年的老规户型没太大区别。

尤其是5号栋（105㎡）北边直靠湘府路高架，6号栋的100㎡属于2T3连廊塔楼，居住体验大打折扣。

未来在二手房市场不具备新规户型竞争力，只适合极致预算、纯为书包短期过渡的刚需，否则建议直接pass。

115、129㎡四房两卫

——项目最优解，建议优先选择

虽然面宽稍小一点，但纯板楼、四开间、私梯入户、得房率等均为目前主流水准，且相关楼栋大多避开北侧高架，噪音干扰最小，自住舒适度更具优势。

同时，由于面积/总价控制合理，刚需性价比拉满，未来进入二手房市场，也是接盘最多、流通最快、最好出手的选择，尽量避开低楼层即可。

138㎡四房三卫

——预算允许可以考虑，优先东边户

同样目前市场主流新规水准，和129㎡户型相比，多了老人房暗卫+北向阳台，预算允许也可以考虑，尽量选择东边户的高楼层房源。

167/187㎡四房三卫

——不太建议，可选一期西地块

其实户型本身的产品力做得很哇塞，端厅+挑高的设计也很有诱惑力，只是出现在刚需底盘的项目里比较错位。

但买房，讲究的是“宁当凤尾，不做鸡头”。

167/187㎡这两款大平层的总价选择很多，对改善客户而言，除非是红星本地土豪有情怀支撑，否则单靠窗外的圭塘河景观，可能无法抵消高容积率、杂乱圈层、老旧界面。

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