天津
十陵翻身仗开打——
8月11日，龙泉驿区政府官网正式公示十陵商业综合体项目规划许可证。
8月14日，红星新闻首发报道，55亩用地、约15万方体量、龙湖商业操盘——一座全新的龙湖天街，正式落子十陵。
对十陵居民来说，这件事等了太多年。
一、十陵到底缺什么？这次补什么？
十陵片区位于成都东三环外、龙泉驿区西部，紧邻大运会主场馆、东风渠生态带，是典型的被城市快速路包围、但商业长期断档的板块。
前几年十陵完成了几个大动作：
· 交通路网全面翻新（成渝高速、驿都大道、三环路十陵立交） · 地铁4号线十陵站开通 · 东风渠生态走廊建成 · 住宅小区成片交付（华润、龙湖等多个项目）
人是搬来了，但一直缺一个能逛、能吃、能带孩子玩的大型商业。
想逛大商场，最近的选择是跨过三环去杉板桥、东客站，虽然坐地铁也没有几站，但肯定还是不如家门口方便。
这次落地的十陵天街，就是来解决这个痛点的。
二、十陵天街的硬家底
我对照龙泉驿区政府官网公示、红星新闻报道、龙湖公开信息，把项目核心信息整理一下：
1、位置与规模
· 地块位置：十陵街道大运村路以北、和平路以西 · 占地面积：55亩 · 容积率：2.48 · 总建面：约15万平方米（其中自持商业体量约8.3万㎡） · 总投资：约11.7亿元
2、建设主体
建设单位（业主）：成都中法生态园投资发展有限公司（区属国企）
运营管理中标方：重庆慧达天街商业管理有限公司+成都龙湖龙智造工程建设管理有限公司联合体
运营服务期：自持商业运营长达开业后10年（也就是说，龙湖至少要运营到2036年以后）
3、规划业态
按照招标公告+规划公示，项目业态涵盖：购物中心、开放式特色商业街区、配套塔楼（含办公、酒店等）、地下停车库、公交首末站、公厕等公共配套。
4、TOD属性
项目紧邻规划地铁9号线、12号线换乘的范家院子站，这意味着它不是一个孤立的商业体，而是地铁+商业一体化的TOD项目。
5、龙湖在成都的版图
十陵天街是龙湖在成都的第14个项目、龙泉驿区第3座天街（前两座：东安天街2024年4月已开业、驿都天街2026年下半年计划开业）。
三、对十陵及周边的5公里辐射
我反复看项目位置和周围配套，这个项目最大的价值不是商业本身，而是5公里辐射。
1、5公里范围内覆盖哪些板块？
从地图上看，十陵天街5公里半径内直接覆盖：
· 十陵街道全域（约20万常住人口） · 大面街道（约30万常住人口） · 洪河片区（约15万常住人口） · 西河镇（约10万常住人口） · 洛带镇（约5万常住人口） · 加上成都大学（近3万师生）
总辐射人口：约80—100万。
2、为什么是龙湖？
龙湖天街在成渝两地有非常成熟的运营经验——东安天街、滨江天街、上城天街、北城天街、金楠天街……一栋栋都是开一座火一座。
对十陵这种区域型居住板块来说，龙湖的招商能力和品牌号召力，比一个普通开发商自己盖的商业，要靠谱得多。
3、对十陵居住价值的重塑
过去十陵最大的心理落差是：配套跟不上东三环外的地理标签——离主城这么近，却缺少大型商业。
天街落地后，这个心理落差会一次性补齐。最直接的影响是：夜间消费半径锁死在本地（不用再跨区去万象城、东客站）、租金和房价获得商业锚点（商业综合体是区域资产估值的核心锚）、居住人口结构升级（年轻人、年轻家庭的比例会明显提升）。
20万人等来一座天街。
十陵这次商业能级的跃迁，对东三环外是一次翻身仗级别的事件。
它不仅补上了片区大型商业的短板，更重要的是它给整个东三环外，划了一条价值底线。
有商业、有地铁、有学校、有居住人口，这四件套在城东同时聚齐的板块，在成都其实并不多。
——关注我，下期接着拆成都的板块和配套。
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