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今年北部码农区最佳刚需盘，呼之欲出。
朱辛庄0055地块住宅项目，日前刚刚公布了案名 -
【未来城·星寰时光】
78平小三居+昌平最高得房率的新卷王来了！
项目由昌平国资大地主未来科学城置业操盘，星寰系2.0，第二个星寰系产品。
项目亮点包括：
- 昌平线+8号线300米，两站西二旗
- 昌平南最均衡配套，地铁+商场+学校+三甲医院+体育公园
- 四代宅75‑128㎡刚改户型，75㎡就能做三居
前两天受邀参加了项目的吹风会，记录了项目的一些其他亮点：
- 昌平最高的得房率
- 昌平最好的四代宅
- 项目方称78平是北京同面积最好的产品
- 收纳系统相对于星寰时代继续优化升级
- 预计会有0.6米的花池，昌平最宽的花池
朱辛庄0055+0057这个地块，本身的位置和配套是非常的。
项目地块北侧是小米未来产业园和好未来大楼，东南侧是小米智慧产业园，南侧是北京农学院和华北电力大学两所高校，西侧则是在建的中海未来之境和已经交付的大华启宸府。
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商业配套，堪称异常丰富，既有日常可用的万科TBD商业广场，还有14万㎡的万达广场，而且一站地铁就能到超极合生汇。
交通配套，地块东侧距离朱辛庄站仅仅步行300米，2站西二旗、3站清河、4站上地，8号线贯穿南北也非常便利。
教育配套，周边聚集了北京一零一昌平实验学校、一零一未来科学城学校等5所中小学，以及7所优质幼儿园。
医疗配套，8号线一站地铁就能到达三甲医院积水潭医院回龙观院区，此外项目周边还有北京大学国际医院，医疗资源相当优质。
公园绿地，项目往北两个街区就是知辛体育公园，东北角一公里距离则是朱辛庄体育中心，同样由未来城置业打造和运营，游泳馆、篮球、羽毛球等运动场一应俱全。
综合来看，朱辛庄地块的配套几乎没有短板，是昌平南部确定性最高的区域之一。
项目容积率2.5，共计8 栋小高层，总户数 322 户，预计为南5栋11层洋房+北3栋18层小高层。
户型一共 4 个主力面积段，三居‑四居，精装交付：
- 78㎡ 三居两卫｜洋房，76 户，占比约 24%，最小上车户型，无花池赠送
- 92㎡ 三居两卫｜洋房，68 户，占比约 21%，南向三面宽，带花池赠送
- 108‑109㎡ 四居两卫｜小高层，138 户，占比约 43%，项目绝对主力货量，带花池
- 128‑129㎡ 四居两卫｜楼王 3#，两梯两户，仅 36 户，占比约 11%，顶配，花池 + 270° 转角窗
星寰时光与周边新盘/次新小区对比：
- vs 中海未来之境（西隔壁）：未来之境得房率83%–90%、97平才两面宽、均价5.8万+；0055得房率更高、78平就三居、离地铁更近、地价低7000+，产品代差一整代
- vs 中海寰宇未来/越秀星樾（尾盘）：那俩现房但得房率77%–84%，越秀79平两居、寰宇98平起，0055小户型功能性碾压。
- vs 领秀慧谷（次新二手）：领秀慧谷D区88平两居成交4.7万/平、得房率80%；预计0055套内单价差不多但多一间房+新立面+架空层。
5年来的昌平南朱辛庄/回龙观的地价，硝烟散去，已逐渐回落；以北清云际为标尺，楼面价和折扣，如下图所示。
用AI画了个图，可能更直观一点，横轴为时间年份，纵轴为楼面价。
虽然0055地块的成本要计算0057多功能用地的配建，但对于未来城这样的国资地主开发商来说，成本还是实实在在的降低了。
项目的主要缺点：
- 地块小+贴线设计：1.27公顷塞322户，东侧楼栋退红线仅1米多，低楼层东侧视野贴产业用地。
- 捆绑0057公建：宅地+多功能用地打包拿，公建占压成本。
- 昌平线噪音：昌平线露天段就在板块东侧，此前旁边龙湖云璟小区的业主就对于噪音维权过。不过项目也表示，0056地块的绿地，0057地块的商业会对0055形成包裹有效阻挡噪音。
- 昌平南供应踩踏：同期龙樾海序、北清润府（平西府容积率1.8）、东小口0002地块，可能都在抢500–700万客群，星寰时光开盘如果开盘价格太高，一把好牌也说不定会翻车。
一句话：这是海淀北五环外，今年对刚需和首改最友好的一次机会。
朱辛庄最核心的地铁位置+四代高品质、高赠送的新房，给西二旗刚需和刚改一个“降级通勤成本、不降级居住功能”的选项。
售楼处预计9月份开放，会做4个样板间，预计10月中旬左右开盘。
0055的具体户型图还没正式公布，78㎡三居到底长啥样？装修有没有惊喜？定价会不会真的打到5.5万以内？
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