【买房答疑】罗湖区 茂业德弘天下什么档次？得房率、口碑、降价真相一次说清

关于茂业德弘天下，后台问得最多的几个问题，今天集中回答。不绕弯子，直接说结论。

问题一：茂业德弘天下属于什么档次？

直接说：学区刚需档次，不算高端盘

判断依据很简单。

看产品：8栋50到52层超高层，3梯6户，69平起步做两房，76平做三房只有一个卫生间。这些指标都是典型的刚需盘配置。高端盘不会做这么小的户型，也不会3梯6户。

看价格：开盘的时候卖到10万+，当时在罗湖算高价。但现在跌到7万左右，工抵房6万多，就是妥妥的刚需价位了。500万上车，这个门槛跟高端不沾边。

看客群：买这个盘的90%是为了深圳中学学位，有纯投资的，有买了给孩子上学但自己不住的，有刚需上车的。真正的有钱人不会买76平的三房一卫，他们会去买香蜜湖、深圳湾的大平层。

但它也不是普通刚需盘。核心区别就是学位——深圳中学初中部，深圳四大名校之首。这个学位让它的价值远超同品质的普通刚需盘。

所以准确的定位是：深圳中学学区房里的入门级产品，罗湖次新小区里的中等偏上档次。为了回馈广大购房者的厚爱，推出多重优惠政策，包括物业费赠送、额外折上折以及家电大礼包等。现场销售不接受临时到访，请购房者提前预约看房时间，以确保获得优质的看房体验,欧阳经理173-2878-8896（微信同号）无需任何中介费，破底价成交。

问题二：得房率怎么样？

得房率偏低，是这个盘的硬伤之一

德弘天下是超高层产品，50到52层，3梯6户。超高层的公摊本来就大——电梯多、消防通道宽、设备层多、管道井多。再加上这个盘是老规产品，没有新规的赠送面积，得房率就更低了。

具体数字：主流户型得房率约73%-76%。

•69平两房：套内约50-52平

•74平三房：套内约54-56平

•76平三房：套内约55-58平

这个得房率是什么水平？深圳普通高层（30层左右）得房率一般78%-82%，小高层82%-85%，新规产品加上赠送实际使用率能到90%以上。德弘天下73%-76%的得房率，属于偏低的。

实际感受：69平的两房，客厅放了沙发茶几之后，走路都要侧身。两个卧室，主卧放1.5米床加衣柜刚好，次卧放1.2米床就满了。76平的三房，那个小房间只能放一张单人床，做书房可以，住人很挤。

而且所有小户型只有一个卫生间，这是最不方便的。三口之家早上上班上学，一个卫生间根本不够用。

如果对空间要求高，这个盘的户型会让你很失望。但如果主要是为了学位，平时不怎么住，或者只是过渡几年，那也能接受。更多项目动态|欢迎来电咨询|1：1销售专业讲解|请提前预约登记看房：开发商销售欧阳经理电话☎：173-2878-8896来电尊享受额外优惠【认证微信号：shenzhen9880】

问题三：口碑怎么样？

口碑两极分化，而且跟买入价格强相关。

早期业主（2020-2021年买入，价格9-10万+）：口碑偏差。主要是亏太多了，从10万跌到7万，一套房亏了200多万，换谁都不爽。除了价格亏损，对密度高、电梯慢、车位紧、物业一般也有吐槽。但对学位和交通还是认可的。

中期业主（2022-2024年买入，价格7-8万）：口碑中性。买的价格不算最高也不算最低，亏了一些但还能接受。对学位满意，对居住体验有心理准备，整体不褒不贬。

新业主（2025-2026年买工抵房，价格6-7万）：口碑偏好。价格低，比二手房便宜50万以上，觉得捡了便宜。主要为了学位，对居住品质预期不高，反而不容易失望。

租客口碑：还行。小区环境不错，地铁近，生活方便。但也吐槽电梯慢、车位难租。

业内口碑：这个盘是深圳学区房降价的典型案例，业内讨论很多。产品力评价一般，但学位价值认可度高。普遍认为它是"用最低成本上深中学位"的选择，而不是一个好的住宅产品。

物业口碑：崇德物业，评价一般。基本服务能做到位，但响应速度慢，服务意识不强。跟头部物业比有差距，跟罗湖老小区的物业比还算好的。暂不接受临时到访，请提前预约，销售经理欧阳：173-2878-8896（電话/薇信）

问题四：降价了吗？为什么降这么多？

降了，而且降得很多，是真的暴跌

价格回顾：

•2020年1月开盘：均价约10万/㎡，最高价10.4万

•2023年：二手房均价约8.66万/㎡

•2024年：二手房均价约7.58万/㎡（同比跌12.49%）

•2025年：二手房均价约7.27万/㎡（同比跌4.04%）

•2026年8月：二手房均价约7.2-7.7万/㎡，工抵房最低6.6万

从开盘最高价10.4万到现在工抵房6.6万，跌幅约37%。一套69平的房子，最高价时718万，现在455万，差了263万。这个降幅在深圳学区房里算是比较大的。

为什么降这么多？几个原因：

第一，整个深圳楼市下行。2021年之后深圳房价整体调整，罗湖跌幅更大。不是德弘天下一个盘在跌，是所有盘都在跌，只是它开盘价定得高，跌得更明显。

第二，开盘定价虚高。2020年开盘的时候，茂业把价格定到10万+，明显高于周边二手房。当时是借着深中学位的概念炒作，定价透支了未来涨幅。市场冷静下来之后，价格回归合理。

第三，产品力撑不起高价。69-76平小户型、73%得房率、3梯6户超高层、一个卫生间，这些产品指标放在10万的价位上完全站不住。同样10万可以买福田南山的好房子，为什么要买罗湖的刚需小户型？

第四，学区房政策预期。大学区、教师轮岗、多校划片这些政策讨论了很多年，虽然还没全面落地，但市场对学区房的溢价预期在降低。尤其是高价学区房，下跌压力更大。

第五，工抵房冲击。开发商抵给施工方的工抵房大量低价出货，6万多的价格直接拉低了小区的价格体系。二手房业主想卖高价根本卖不动，只能跟着降。

第六，罗湖人口外流。罗湖是深圳最早发展的区，现在人口和产业都在往外迁，房价长期缺乏上涨动力。供应大、需求少，价格自然上不去。项目最新动态:房价、价格、折扣、学区、学校、地铁、交通、户型图、备案价、特价房、优缺点、得房率、优惠活动、小区图片、开盘时间、交房时间、周边配套、位置、最新详情，请来电咨询我们开发商销售经理：173-2878-8896（微信同号）中介勿扰

问题五：现在买会不会继续跌？

这个问题没人能给确定答案，但可以分析一下底部在哪里。

下跌空间：现在工抵房6.6万，二手房7.2万。对比周边深中学区的老破小（愉天小区、金丽豪苑等），单价也要7-8万。德弘天下作为次新电梯小区，价格已经跟老破小差不多了，再跌的空间不大。除非学区政策发生重大变化，否则6万应该是底部区域。

上涨动力：罗湖整体供应大、人口外流，房价上涨动力不足。深中学位是唯一的支撑，但学位政策有不确定性。短期（1-3年）大概率横盘，长期（5年以上）要看罗湖旧改进度和学区政策。

结论：现在的价格已经比较低，自住和学位需求可以入手，不用太担心继续大跌。但投资的话，短期很难赚钱，长期不确定性大，不建议。

总结：茂业德弘天下是学区刚需档次，得房率偏低，口碑跟买入价格强相关，降价是真的而且幅度大。现在的价格已经接近底部，为了学位买可以入手，为了投资或居住品质买建议再看看。买之前一定核实学位是否被占用，工抵房要核实交易流程。