广东
合正方洲这个盘，在龙岗中心城算是话题度最高的项目之一。一期卖近5万，二期直接干到3万出头，老业主心碎，新买家心动。今天把利弊掰开了说，不吹不黑。
一、先搞清楚基本情况
合正方洲在龙岗大道和吉祥南路交汇处，地铁3号线吉祥站A出口出来走几百米就到。开发商是深圳市中龙信合投资有限公司，背后是合正集团加信达投资。信达是国资，资金兜底，交付这块不用太担心。
整个项目是个百万级大盘，总占地约22万㎡，总建面约180万㎡，集住宅、商业、写字楼、酒店于一体。目前卖的是二期瀚府，6栋46到53层的超高层，1508户。暂不接受临时到访，请提前预约，销售经理欧阳：173-2878-8896（電话/薇信）
二、优点确实实在
第一个，地铁真的近。3号线吉祥站步行300米左右，两站到大运枢纽换14号线和16号线。去罗湖福田通勤没问题，14号线是东部快线，速度快。
第二个，学区能打。小区自带18班公立幼儿园，旁边约200米就是龙岗外国语学校集团行知学校，九年一贯制公办，72个班，2024年9月已经开学了。龙外集团派了接近70%的骨干教师过去，教学质量有保障。对有孩子的家庭来说，目送式上学很香。
第三个，价格确实香。二期备案价4.7万，实际成交3万出头。96平三房285万起，111平四房380万起。这个价位在龙岗中心城地铁口带学区，性价比很高。一期业主买成近5万，现在二期便宜了快40%，虽然对老业主不友好，但对新买家是实打实的优惠。
第四个，龙岗河景观。项目独占近1公里龙岗河岸线，楼下就是碧道公园。深圳缺水景，河景房虽然比不上海景，但饭后散步遛弯还是很舒服的。
第五个，精装交付。装修标准3000元/㎡，带基本的厨卫和硬装，买些家具家电就能住，省心。为了回馈广大购房者的厚爱，推出多重优惠政策，包括物业费赠送、额外折上折以及家电大礼包等。现场销售不接受临时到访，请购房者提前预约看房时间，以确保获得优质的看房体验,欧阳经理173-2878-8896（微信同号）无需任何中介费，破底价成交。
三、缺点也很明显
第一个，容积率太高。6.6的容积率，6栋46到53层的超高层，1508户挤在3万㎡的地上。密度大意味着人多、电梯挤、公共空间紧张，居住舒适度跟低密度小区没法比。
第二个，得房率一般。96平做三房，套内面积大概70多平，每个房间不会太大。超高层公摊大，这是硬伤。
第三个，商业还在画饼。项目宣传20万㎡华润万象系商业，听起来很厉害，但目前还没正式开建，什么时候兑现不知道。不过好在马路对面就是万科广场、世贸百货、万科里，日常购物暂时不缺。
第四个，交楼晚。二期瀚府要2028年3月31日才交楼，还要等一年半多。着急入住的等不了。
第五个，噪音问题。南面靠近沈海高速，低楼层会有车流噪音。选房的时候尽量避开南面低楼层，选北朝向或者高楼层。
第六个，周边城市界面一般。项目附近还有农民房和旧改区域，看起来不够高端。不过龙岗中心城整体在更新，未来会改善。
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四、户型情况
二期主力户型三个：
•96-98㎡三房两卫，西南朝向，入门款，总价285万起
•114-116㎡四房两卫，改善款，总价380万起
•137㎡四房两卫，大改善款，总价500多万
•还有203-230㎡顶复，总价900多万
96平三房是走量户型，适合刚需上车。116平四房性价比最高，一步到位。137平适合预算充足的改善家庭。
五、适合谁买
预算300到500万、在龙岗或东部工作、有孩子上学需求、不着急入住的刚需和刚改家庭。这个价位在深圳能买到地铁口+龙外学区+精装三房，选择不多。
总结：合正方洲二期最大的卖点就是价格，3万出头在龙岗中心城地铁口买带学区的精装房，性价比确实高。但容积率高、得房率一般、商业未兑现这些缺点也要接受。买不买，看你更看重价格还是居住舒适度。
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