海南
6月30日，保利花了15亿，刚把海棠湾那块地抱回家。
8月14日，一期EPC总承包中标候选人就已经公示。
前后，仅45天。
" bdsfid="355">拿地一个半月，一期工程就已经推进到总承包定标阶段。
保利的开发节奏，确实够快。
Part 1
这笔账，保利算得很清楚
6月30日那笔账，三一再给你摆一遍。
地块：海棠湾HT06-08-02，约139亩。
性质：二类城镇住宅用地，98%住宅 + 2%商业。
容积率：≤1.44。
成交价：15.1184亿元。
但这不是全部成本。
出让文件里，硬性绑了两条义务：
- 承担FE电动方程式赛事费用，2亿；
- 配建「咏而归」公共文化项目，投入3.685亿。
两笔加起来，5.685亿。
综合总投入，约20.8亿。
综合楼面价，15569元/㎡。
这个数，在三亚海棠湾，已经稳稳站上了豪宅区的门槛。
Part 2
一期，长什么样
项目整体规划，总建面约20.08万方。
这次启动的，是一期。
一期总建面9.39万方，其中地上7.49万方、地下1.91万方。
规划12栋中高层住宅。
招标控制价，7.35亿。
工期，770天。
折算下来，两年多。
最后谁接了？
中建二局牵头的联合体，以7.2764亿报价，排在第一中标候选人。
第二名、第三名，报价都在7.3亿往上。
三一插一句：这是EPC总承包，勘察、设计、施工一体化推进。
拿地45天，就把一期工程推到了总承包中标候选人公示阶段。
对一个刚拿地的新项目来说，这个推进速度已经相当快。
具体做什么产品，保利还没官宣。
但从 1.44 的容积率、15569 元/㎡的综合楼面价来看，定位只可能是高端改善。
海棠湾的豪宅区，又要添一位新选手。
公示公告
Part 3
保利在海南，下了一盘什么棋
保利这波操作，其实一点不突然。
答案在保利这几年的落子上。
海南自贸港，是保利重仓的地方。
尤其近3年，火力几乎全压在三亚。
2025年，保利海南全口径销售超155亿（数据来源：海南锦诚2025年度报告）。
三亚市区的保利天珺，去年单盘，就卖了64.33亿。
天珺最近的单价，有些房源已经回到3万以内。
海棠湾，有海晏、仁境，现在又加上这块新地。
一个在市区跑量，一个在湾区做高端。
两条线，保利都占了。
反观海口，保利就低调多了。
海口也不是没作品——
海口湾约800亩的保利中央海岸，云龙镇的六千树，现在还在卖；
2023年，保利又把「和字系」带进国兴CBD，做了保利和颂。
但近3年，保利明显把火力集中到了三亚。
海口的城市更新、热点地块，保利基本没再拿过地。
一个重仓三亚，一个低调海口。
这本身就说明，保利把海棠湾看成了海南最确定的战场。
航拍海棠湾（图源青辰摄影）
对买房人，意味着什么
三一给你划两个重点。
第一，海棠湾的供给，开始加速了。
保利这块地，20万方的体量，一期12栋。
加上隔壁中旅挂牌地，海棠湾的豪宅供给，正在集中放量。
对想上车海棠湾的人，选择会越来越多。
第二，门槛也在同步抬升。
15569元/㎡的综合楼面价，摆在那。
配建、赛事、文化项目，成本全都要摊进房价里。
海棠湾的新房，只会越来越贵，不会越来越便宜。
别指望「等等看」。
三一说过一句话，今天再重复一遍：
别把这次启动，只看作一条工程招标新闻。
它是保利在海棠湾的一次「加速宣言」。
拿地45天就启动一期，央企的确定性，就是这么直接。
三一会持续盯着这块地的进展，产品案名、入市时间、价格，出来第一时间跟大家更新。
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