登记28年的房屋商铺突然变“全家共有”：一纸旧笔录，能否撼动物权公信？

引言

广东省肇庆市封开县某镇，一处临街商住商铺，牵出一桩横跨近三十年的家庭财产纠纷。1997年购置的房产商铺登记在长子名下近三十年后，被肇庆市中级人民法院改判为七名家庭成员共有。年过六旬的程先生面临半生经营积累被分割的局面，多年诉讼拉锯之下，财产与亲情双双承压。

一、全款买房借名投标：二十多年的产权登记何来反转？

程先生全款出资买房、产权登记在自己名下二十多年的房产，真的能说改就改吗？这是程先生近年来反复追问的问题。

据程先生提供的裁判文书和卷宗材料显示，1997年当地供销社对外拍卖临街房产，程先生因彼时存在承包供销社商铺经营合同纠纷被限制参与竞拍，遂与父亲程某才协商，由父亲出面代为投标签约。同年4月，程某才与供销社签订购房协议，购房款23.65万元全部从程先生实际控制的"程某德"银行账户（该账户早于购房前多年就用于经营账户中）转出，相关存取款原始凭证均由程先生持有。

（证据图示：”程某德”账户银行流水账和存取款原始凭条的部分照片均由程先生持有)

另有两份早年生效裁判文书可佐证上述事实：其一，肇庆市中级人民法院就程先生与供销社店铺租赁合同纠纷作出的二审终审判决，判令供销社向程先生支付多接收商品价款，确认程先生为案涉商铺承包经营的实际权利义务主体。其二，1999年程先生诉供销社迟延交房索赔案的二审生效判决，判令供销社向程先生个人交付房屋钥匙并赔偿全部逾期经济损失，后续执行协议约定的赔偿款项亦汇入程先生本人银行账户，有现金收据为凭。两份裁判文书相互印证，承包经营主体与房屋购置、索赔权利主体均指向程先生一人。

（证据图示：肇庆中院两份二审判决书及执行款凭据，执行款项支付凭据，佐证证明商铺经营、交房索赔主体均为程先生个人）

封开县人民法院相关民事判决书载明：法院审理认定相关承包经营合同、银行流水、存取款凭条能够初步说明程先生为“程某德”账户实际控制人。以及程先生个人承包经营多年的缴交承包款、缴纳营业税款等各种凭证。1997年5月，供销社代办房地产权登记时将房产登记至程先生名下，不动产权证载明程先生个人占有全部产权份额，程某才知晓且未提出异议。此后二十多年，房屋、铺面的管理使用，经营收益、各类税费缴纳、房屋改建、扩建、加建、修缮、各项费用均由程先生家庭独立完成、承担并自己使用。其他家庭成员既无出资凭证，也未参与日常经营管理，更无任何经营分红记录。

1999年，程先生因供销社迟延交房提起诉讼，程某才作为被追加第三人参与诉讼。对于该案笔录中"家庭共有资金"的表述，程先生方主张系当时特定诉讼背景下的统一表述，目的是配合主张交房索赔权利，并非对房屋权属的正式确权。

（证据图示：程先生提供的不动产权证内页和民事判决书、笔录）

二、两审裁判尺度不一：历史笔录能否推翻物权登记效力？

纠纷的爆发始于2021年。当年8月，程某才向肇庆市鼎湖区人民法院提起行政诉讼，声称近期才知晓房产登记在程先生名下，要求撤销不动产权证并责令重新登记至自己名下。但法院审理查明，程某才早在1999年诉讼中就已明确知晓登记事实，并对产权登记权属为程先生没异议，至起诉时已超过行政诉讼20年最长保护期限，依法驳回起诉。

（证据图示：裁判文书载明当事人早年已知房屋登记事实，起诉超法定最长时效）

行政诉讼碰壁后，程某才又提起民事共有确权诉讼，最初主张个人享有八分之一产权份额，后变更诉求要求确认八人共同共有，程某霞、程某环、程某媚、程某君、程某达五名兄弟姐妹以第三人身份参与案件审理。该案由封开县人民法院一审审理，法院结合承包经营合同，出资流水凭证、长期占有、产权登记事实，认定程某才等一方无充分证据推翻不动产登记效力，驳回全部诉讼请求。

（证据图示：一审民事判决书，法院依据出资、承包合同等相关证据驳回原告诉求）

而二审阶段，肇庆市中级人民法院在未出现新的核心证据的情况下，撤销一审判决，改判案涉房产由程某才、程先生等七人共同共有。二审判决援引的封开县人民法院早年（1999）一审民事判决，早已被肇庆市中级人民法院二审生效判决第一项整体撤销，并非生效判决。二审判决却将其表述为“该生效判决”，并参考该已被撤销判决中的内容，以“该事实亦符合中国农村普遍将家庭共有财产登记在长子名下的习惯”为由，推定案涉房产为家庭共有。程先生不服，先后向上级法院、属地检察机关申请监督，相关申请均未获支持。

（证据图示：二审法院结合九十年代已被终审法院判决撤销了的另案片段笔录、后以”该事实亦符合中国农村普遍家庭将共有财产登记长子名下的习惯”为由，推理作出共有权属认定）

据户籍档案材料记录，购置房产当年，父亲程某才户籍挂靠外地（杏花镇）工作单位、母亲留守农村老家务农，二人并未与程先生组成同一户籍家庭；程某霞、程某环、程某媚早已结婚外嫁、工作陆续迁出原户籍，程某君、程某达、程某媚（教师）也因政府公职分配异地落户，各自组成独立家庭。程先生一家四口户籍在外地某镇，在此工作、居住，他们并未与程先生共同生活、共同经营商铺。有法律界人士分析认为，仅以数十年前另案且是被二审终审判决撤销了的一审片段笔录、裁判说理内容，以“该事实亦符合中国农村普遍家庭将共有财产登记在长子名下的习惯"为由推翻存续二十多年的物权登记，在证据规则适用上存在商榷空间。在该案无确权判项且已被二审终审判决撤销了的情况下直接援引推定共有权成立，是否符合“谁主张、谁举证” 民事诉讼基础原则？

（证据图示：农村常住户口登记表显示子女早年间已因工作、婚嫁迁出原户籍）

三、个人出资加建部份权属应为出资人所有

共有确权判决生效后，程某才等六人向法院申请拍卖房产、按七分之一比例分割价款。执行立案查封房产后，程先生提出书面执行异议。

据程先生提供的规划建设许可相关材料显示，2000年3月其在原始土地证划定范围内全额出资加建两层半建筑；建筑本身未纳入不动产权登记范围，也未被生效确权判决处理，已实际使用二十多年。

另有2000年3月9日封开县财政局出具的行政事业性收费统一收据显示：两份票据缴款人仅登记为程先生，缴费项目包含两层加建工程所需规划费、基础设施配套费、建设工程许可证工本费、建设工程企业管理费、定额管理费，票据上写备注“报两层”，清晰对应案涉房屋商铺后续加建审批工程；全套报建、施工配套规费均由程先生一人独自缴纳办理，并无其他家庭成员出资缴费的任何记录。还有签署施工队承包工程协议、支付工人工资、支付建筑材料费等均为程先生个人，有凭据为证。基于此程先生提出异议。

（证据图示：财政收费收据两张）

法院经审查认为，加建部分未取得完整合法手续且权属未明，贸然整体拍卖极易衍生新的权属纠纷，先行裁定中止房产拍卖程序；后续因当事人提起的执行异议之诉尚未审结，法院作出终结执行裁定，待争议厘清后方可恢复处置。

据程先生陈述，该商住房铺面是其本人唯一的经营收入来源。长达六年连环诉讼，商铺改造、融资、经营、出租计划全部停滞，经济损失不断叠加。原本的手足亲情也因此严重恶化，当地流传的“长子独占家产”不实传言，对程先生的个人口碑和家庭生活造成了持续的声誉困扰。更让其难以接受的是，若个人全额出资的加建建筑被一并拍卖分割，相当于个人财产被二次稀释，程先生一家将失去唯一稳定经营场所与家庭居住所，生计与基本生活都将失去保障。

4、 结语：守住财产权利底线，期待纠纷公正化解

当一份合法登记近三十年的《房地产权证》，仅凭肇庆市中级人民法院二审民事判决援引用二十多年前就已经被二审终审法院判决撤销了的另案一审中片段笔录、裁判说理内容，以“该事实亦符合中国农村普遍家庭将共有财产登记在长子名下的习惯"为裁判依据被推翻时，不动产登记的公示公信力何在？每一个持有房产证的普通人，是否都将面临同样的不安？这起跨越近三十年的家庭房产纠纷，撕裂了手足亲情，也撼动着不动产登记的法定公信力，更关乎每一个普通公民的财产安全感。

基于案件事实与现存争议，当事人提出以下核心诉求：

其一，恳请上级司法机关和肇庆市中级人民法院对本案启动审判监督、全面复查核实本案全部证据，重新完整核对出资凭证、长期占有使用、原家庭成员户籍地、居住地，工作单位地基本情况等全部证据链，重审该案件，厘清物权登记与历史陈述的法律边界，保障公民私有财产不受无依据分割。

其二，呼吁纪检监察机关、相关公职人员管理部门关注本案中政府公职身份的当事人合规问题，结合庭审中“全家共同经营购置商铺”的主张，核查是否存在参与经营性投资、获取经营收益的情况。

其三，期待全社会舆论完整通读全案证据与多轮裁判文书，消除片面标签化评价，还原完整事实，消解对当事人的片面负面评价。

家庭亲情本是珍贵羁绊，财产纠纷更应依托法律公正化解。亲情不该绑架法律，“习惯”不能凌驾证据与法律。程先生这桩房产纠葛，牵动的不只是一家人的得失，更是全社会普通人不动产财产安全感。我们期待司法机关能以事实为依据、以法律为准绳，厘清权属边界，让每一份合法财产都得到公平保护，也让这起旷日持久的纠纷真正实现案结事了。