【售楼直击】深物业御棠上府：价格、得房率、最新消息、开发商全梳理

核心结论：御棠上府目前清盘在售，折后2.5万到2.8万/㎡，现房即买即住。得房率含赠送84%到87%。最新消息是项目已全部交付、深中科技城学校西校区已开学。开发商是深物业集团，国企背景。

一、最新价格和在售情况

目前项目处于清盘阶段，剩余房源不多。

价格：

•折后均价：2.5万到2.8万/㎡

•82㎡三房一卫：总价222万到235万

•93㎡三房两卫：总价243万到265万

•94㎡三房两卫：总价243万到265万

•114㎡四房两卫：总价299万到330万

剩余房源：主要是高楼层和低楼层，中间楼层选择少。82㎡剩余最多，94㎡横厅户型最抢手。

优惠：清盘特惠，按揭折扣+准时签约折扣，部分房源送家电。具体去现场谈。

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二、得房率为什么是这个数

官方宣传得房率84%到87%，这是含赠送的。

不含赠送的实际得房率约76%

赠送面积来自：

•飘窗全赠送

•阳台半赠送

•部分设备平台改造空间

实际效果：82㎡的房子，含赠送后使用面积约69到71㎡，能做三房。

这个得房率在超高层里算中等偏上，不算顶级但够用。

三、最新消息

1.已全部交付。2024年12月18日提前交楼，2025年9月正式交付完成，现在是纯现房。

2.深中科技城学校西校区已开学。原华中师大附属勤诚达学校，现纳入深圳中学教育集团，九年一贯制，距离项目约1公里。

3.18号线规划进展。仍在规划阶段，玉塘站拟设在项目南侧，开工时间未定。

4.清盘促销。剩余房源不多，开发商以价换量，价格降到2.5万起。

5.部分业主入住。前期交付业主已陆续入住，小区生活氛围逐步形成。更多项目动态|欢迎来电咨询|1：1销售专业讲解|请提前预约登记看房：开发商销售欧阳经理电话☎：173-2878-8896来电尊享受额外优惠【认证微信号：shenzhen9880】

四、开发商背景

开发商：深圳市光明物合置业有限公司，深物业集团全资子公司。

深物业集团：

•深圳老牌国企，1982年成立，1991年上市

•股票代码000011

•主营房地产开发、物业管理、商业运营

•深圳项目：深物业金领、前海港湾、松河瑞园、澜湖时代等

物业：深圳市国贸物业管理有限公司，深物业旗下，国家一级资质物业，物业费3.9元/㎡·月。

国企背景的好处：交付有保障，不会烂尾，物业不会跑路。但也有国企的通病：产品设计偏保守，创新不足，装修标准不高。

五、项目参数

•总占地面积：约1.49万㎡

•总建筑面积：约12.54万㎡

•容积率：5.5

•绿化率：40%

•产权：70年

•总户数：872户（商品房484+人才房388）

•楼高：46到50层超高层

•梯户比：3梯6户

•车位数：1050个

•车位比：1:1.2

•交楼：2025年9月（现房）

•交楼标准：简装

六、区位和交通

位置：光明区玉塘街道松白路与长岗三路交汇处西南角。项目最新动态:房价、价格、折扣、学区、学校、地铁、交通、户型图、备案价、特价房、优缺点、得房率、优惠活动、小区图片、开盘时间、交房时间、周边配套、位置、最新详情，请来电咨询我们开发商销售经理：173-2878-8896（微信同号）中介勿扰

交通：

•地铁6号线长圳站：约2.4公里，骑行15分钟

•规划18号线玉塘站：项目南侧，未开工

•规划29号线：与18号线交汇，未开工

•自驾：松白路、光侨路、光明大道，南光高速、龙大高速、外环高速

•公交：周边26个公交站

学校：

•幼儿园：自带9班公立幼儿园

•小学：田寮小学（约600米）、深中科技城学校西校区小学部（约1公里）

•初中：深中科技城学校西校区（九年一贯制，约1公里）

商业：

•自带2000㎡底商

•勤诚达K+广场：约500米，沃尔玛

•九鸿世纪广场：附近

•蓝鲸世界、光明大仟里、光明万达：驾车15到30分钟

七、优缺点

优点：

1.价格低，2.5万起，光明底价

2.现房交付，即买即住，无烂尾风险

3.国企深物业开发，品牌有保障

4.户型全南向，94㎡横厅南北通透

5.车位充足，1:1.2

6.深中品牌学校，学区有期待

7.自驾方便，去南山宝安快

缺点：

1.松白路噪音，82㎡户型影响最大

2.地铁远，6号线2.4公里，18号线未开工

3.周边配套弱，城中村商业为主

4.人才房占比高，近45%

5.容积率5.5，密度大

6.简装标准一般，部分质量问题

7.片区面貌旧，旧改进度慢

八、适合人群

•预算200到300万的深圳刚需

•在光明、南山、宝安上班，开车通勤的人

•有孩子上学需求，看重深中学区的家庭

•光明本地工作生活的居民

不适合：

•对噪音敏感的人

•每天靠地铁通勤的人

•追求配套成熟、居住品质的改善客

•短期投资客

总结

深物业御棠上府现在是清盘现房，价格降到了2.5万起，确实是光明上车的低价选择。国企开发、全南向户型、深中学区，这些都是加分项。但噪音、地铁远、配套一般也是明摆着的。建议实地去看，特别是去82㎡户型感受噪音，再决定买不买。