广西
2026年8月，冷水滩二手房挂牌均价4111元/㎡。 五年前这个数字是6511元/㎡——冷水滩房价的历史峰值。 当年抢都抢不到的房子，现在挂着“特价”牌子也少有人问。
2017年，冷水滩二手房均价4707元/㎡。 到2019年涨到6329元/㎡，两年涨了34%。 2021年冲到6511元/㎡的顶峰，江景房、大户型的售楼处里挤满了人，选楼层要找关系。
四年后的今天，冷水滩8月二手房挂牌均价4111元/㎡。 全市新房均价5000元/㎡，祁阳市5500元/㎡领跑，冷水滩不是永州最贵的区，却是跌得最狠的区之一。
十里江湾2019年开盘时均价8000元/㎡，号称“永州最高档楼盘”。 2025年11月到2026年4月，小区二手房均价跌到3894元/㎡。 一套337平的大户型，当年总价接近270万，现在按市场价算，账面亏损超过100万。 大户型总价太高，市场下行期接盘的人少。 周边新盘低价入市，直接把高端盘的客户抢走了。
雅士林湘府跌得更狠。 2020年高峰期均价6000元/㎡，2023年二手房还能卖到3642元/㎡。 2026年8月，二手房均价2450元/㎡。 三年跌了将近1200元/㎡。 “永州未来的城中心”这个说法，现在很少有人提了。 小区在永州大道西侧，周边商业、教育配套没跟上。 新房报价还在47005980元/㎡，二手房2450元/㎡就能买到，一二手倒挂严重。
荣盛滨江御府2020年9月开盘价6300元/㎡。 2025年8月二手房还能卖到5000元/㎡，到2025年11月跌到3744元/㎡。 2026年7月反弹到4263元/㎡。 价格波动大说明买卖双方在反复拉扯。 荣盛发展近年资金压力不小，部分项目延期交付，品牌溢价慢慢没了。 河西板块新盘扎堆，嘉信悦郡4000元/㎡就能买，刚需选择多了，荣盛不得不跟着降价。
万达悦湖郡2019年8月开盘价8000元/㎡，靠着万达广场的商业配套成了“顶流”。 现在万达商圈二手房50755372元/㎡。 河东板块的楼盘从2019年的两三个增加到十多个，新盘普遍40005000元/㎡。 万达广场的红利在开盘初期已经透支了，商业配套对房价的拉动作用随时间递减。
中大星河湾2019年开盘均价6500元/㎡，2023年二手房还能卖到4996元/㎡。 2026年4月跌到3784元/㎡。 小区在珍珠路与紫霞路交汇处，1588户，体量不小。 河东板块新盘价格战打起来，中大星河湾只能跟着降价。 有业主2023年买的，现在账面亏损超过1200元/㎡。
冷水滩的问题不只是几个楼盘降价。 2026年3月二手房挂牌均价4135元/㎡，4月环比跌了2.8%。 601红卫村、康乐四小区这些老社区跌幅更明显。 2026年1月冷水滩二手房挂牌均价4420元/㎡。 到8月4111元/㎡。 七个月跌了300多。 三四线城市二手房价格2026年7月同比下降5.8%。 冷水滩的跌幅比全国平均水平还大。
人口在往外走。 2025年末永州常住人口494.86万人，自然增长率0.83‰。 邵阳、永州、常德、岳阳四座城市合计流失约27万人，是全国人口流失最集中的区域之一。 每流失一万常住人口，意味着约3400套住房需求消失。 永州流失的人口规模已经超过了年度新房成交量的支撑上限。 90后购房主力占比下降到41%。 没人接盘，房价怎么撑。
当地出了些政策。 公积金提额、降首付。 买中心城区新房给契税25%的补贴。 本科生补贴2万，研究生3万，博士5万。 但这些政策能拦住多少人继续往外走，不好说。
冷水滩房价的过山车，是三四线城市的缩影。 高峰期建了太多房子，人口却在减少。 当初靠概念炒起来的价格，现在一点点吐回去。
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