辽宁
“拱北，全国最大陆路口岸所在地，一套房竟然跌破1.1万/㎡了。”
这不是段子，是珠海楼市正在发生的事实。2026年3月，拱北部分老旧小区成交价已跌破1.1万元/㎡，相比高峰几乎腰斩。横琴更惨——从巅峰5.6万/㎡跌到3.5万/㎡，投资客被套得结结实实。
与此同时，珠海香洲区不少老破小小区房价已经跌到1万/㎡左右，以前买不起房的人现在能上车了，但高位接盘的人已经哭不出来了。珠海楼市正在上演一出“以前高攀不起，现在白菜价甩卖”的悲喜剧。
【下跌实况：两个最惨板块】
拱北板块：全国最大口岸也扛不住“房龄老化”
截至2026年3月，拱北二手房均价约1.9万-2.0万元/㎡，同比去年下降约6.4%。但这是均价，部分老旧楼梯房价格已经跌破1.1万元/㎡。
拱北的问题不是地段不行，是房龄太老。这里开发早，大量老旧小区面临“停车难、无电梯”问题，随着楼龄增加，这类物业的流动性越来越差，价格很难抬头。更扎心的是，拱北土地开发已饱和，近年来新盘“零供应”——没有高价新盘入市拉动板块均价，老房子只能自己“单打独斗”。
横琴板块：从5.6万跌到3.5万，谁在为“自贸区梦”买单？
横琴的“退潮”更惨烈。巅峰时期横琴房价冲到5.6万/㎡，如今跌到3.5万/㎡，跌幅近四成。待售二手房从712套暴增到2813套，翻了近四倍。
横琴的问题是“高端产业不多，有效需求没有供应量大”。当年冲着自贸区概念冲进去的投资客，现在想跑都跑不掉——挂牌量暴增、接盘者稀少，价格只能一路下行。
【为什么香洲老房跌这么惨？】
第一，拱北房龄老化，缺少新房拉动。 拱北的土地开发已经饱和，新盘“零供应”意味着板块没有价格“锚点”，老房子只能自己定价。大量老旧楼梯房面临“停车难、无电梯”的硬伤，流动性越来越差。
第二，横琴供应暴增，投资客踩踏。 待售二手房从712套增加到2813套——大量投资客集中挂牌套现，价格“踩踏式”下跌。
第三，珠海整体需求端偏弱。 珠海高端产业不多，有效需求跟不上供应量。虽然房价跌了让更多人能买得起，但“买得起”不代表“敢买”。
【横琴和拱北的区别：核心资产抗跌，老旧物业阴跌】
虽然都在跌，但香洲区内部的逻辑完全不同：
拱北口岸周边优质次新盘（如仁恒滨海中心、中海富华里）：楼龄新、车位足、物业好，价格依然坚挺在2.3万-5.5万元/㎡，是拱北真正的“核心资产”。
拱北老旧楼梯房（如民生街小区、拱北花苑）：缺乏停车位和电梯，户型老旧，未来大概率继续阴跌，流动性越来越差。
横琴片区：整体仍在挤泡沫阶段，3.5万/㎡未必是底。待售二手房从700多套暴增到2800多套，抛压还在堆积。
【投资建议】
刚需自住可以关注拱北1.5-2万/㎡的电梯老房。 岭秀城、恒虹世纪广场这类小区配套尚可，价格在2.3万-2.5万元/㎡左右，目前正是淘笋盘的好时机，砍价空间较大。
坚决不碰拱北20年以上无电梯的老旧楼梯房。 1.1万/㎡看着诱人，但房龄老、无电梯、无车位的问题无法逆转，流动性会越来越差。未来5年大概率继续阴跌。
横琴3.5万/㎡别急着抄底。 待售二手房还在暴增阶段，抛压没有出清，短期难言见底。等挂牌量稳定、价格横盘后再考虑入场。
【一句话总结】
珠海老房以前靠“口岸概念+自贸区概念”撑到5.6万，现在靠“1万甩卖”跑量。拱北老楼梯房跌破1.1万、横琴从5.6万跌到3.5万——同一个珠海，不同的命。口岸核心资产还能扛，老旧楼梯房只能继续阴跌。刚需现在入场，买的是“住”的便利，不是“暴富”的梦。
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