四十而“立”三亚湾，一湾海的城，一座城的湾

唐大中元年（847年）冬，年过六旬的名相李德裕从长安出发，一路向南。他的目的地，是帝国的尽头。

这一年，他被贬为潮州司马，行至中途，诏令再至——改为崖州司户。这意味着他要走得更远，远到“一去一万里，千之千不还”。

这首绝句的作者至今仍有争议：有人说是更早被贬崖州的宰相杨炎所作，也有人安在李德裕名下。但无论是谁，“崖州在何处？生度鬼门关” 一句，道尽了唐代士人对这片南疆极地的全部想象：蛮荒、辽远、有去无回。

他们无法想象，一千多年后，这个曾被视作“鬼门关”的地方，会成为全世界趋之若鹜的度假天堂。作为北纬18°上中国唯一的热带滨海城市，三亚仅2025 年就接待游客超3600万人次，其中入境游客首破百万，覆盖数十个国家和地区。

崖州还是那个崖州，三亚还是那个三亚。只是人间换了天地。

2026年7月25日，三亚人陈楚生回到家乡举办演唱会。四万人的合唱里，他动容地说道：“等了19年，今天终于回家给家乡的朋友唱歌。”

游子归乡的荣光与乡愁，在三亚湾的海风里早已流转了六百年。早在明宣德年间（1426—1435年），崖州州学廪生傅谦被举荐为岁贡生—— 相当于从地方学府拔尖保送国子监，是一州读书人的至高荣耀。他的官方籍贯栏落下的三个字“三亚里”，成了这座城市最早的、有正史可查的身份印记。

图源：《正德琼台志》

“三亚里”作为崖州下属的正规行政单位，此后的官方记载中一直被沿用。正德十六年（1521年）的《正德琼台志》明确记载，崖州县级以下设四厢、二乡、一都、十四里，“三亚里”名列十四里之首。

图源：《琼州府志》

近百年后的明万历四十四年（1616年）刊行的《琼州府志》中，“三亚里”已记作“所三亚”，注曰“属河泊所”“采鱼纳课”。河泊所是明朝官署，专门掌管渔税。从“三亚里”到“所三亚”，说明这片海岸之上，海洋生计日渐崛起，渔业与海上贸易的份量不断加重。

图源：《琼州府志》

至乾隆版《崖州志》记载，崖州东界五里之中，“正三亚里” 与 “所三亚里” 并存 ——前者是原本的民坊编制，后者是从原三亚里析出、直属河泊所的渔村聚落。

图源：乾隆版《崖州志》

从明到清五百年间，朝代更迭、制度变迁，“三亚” 二字从未从这片海岸消失。而所有记载的地理指向，最终都落在了今天的三亚湾海坡片区。

明代三亚核心区域。白字为当代，浅红字为明代。五角星表示“里”的主村。图源：网络

明朝时，三亚河在今天的海坡片区入海，冲积出天然良港——毕潭港。《正德琼台志》载：“毕潭港，在州东一百里三亚村南海口，占城贡船泊此”。占城，古代王国，在今越南中部。可见早在明初，这里已是崖州最重要的对外口岸之一。依托三亚湾的避风条件与港口红利，农业、渔业逐步兴盛，商业贸易随之繁荣，孕育出三亚最早的“港口经济” 雏形。

地图来源：榆亚地区古代水陆交通追溯图 文献来源:《正德琼台志》

其后崖州府在毕潭港设海防驻防，人口聚集、墟市成型，慢慢发展出“三亚街”“三亚市”—— 这里的 “市” 是墟市之意，说明当时已是初具规模的商业聚落。

来源:《琼州府志》

到了明末清初，三亚河、水蛟溪携带的泥沙持续淤积，毕潭港逐渐丧失通航能力，港口顺着三亚河向下游转移。三亚港取代临川港，成为这一带的核心海上门户。商船北上连通广州、扬州、泉州、福州，南下辐射越南、泰国及南洋群岛，贸易比昔日更盛。并据此形成“三亚港市”。

港口在三亚湾的臂弯里从上游移向下游，城市的重心也沿着岸线同步生长。到民国时期，三亚港一带已长成新的居住、贸易与商业核心。即便此时官方建制已改称“崖县”，“三亚”这个名字依然作为港口、作为街市、作为世代相传的地名记忆，永远留在人们的心中。

六百年间，港口迁徙，建制更迭，王朝兴替，唯有“三亚”二字始终镌刻在这片海岸。

从三亚里到所三亚里，从毕潭港到三亚港，从渔耕聚落到商贸墟市，三亚湾一湾潮声悠悠，晕染出三亚的文脉底色，也铺就了它最初的城郭雏形。

①立城之初

1954年10月，几辆载着卷宗、办公家具与全部家当的卡车，从崖州古城出发，沿着东南海岸一路颠簸，最终停在了三亚镇港门村 —— 也就是如今三亚港东侧、临春河畔的老城区核心地带。

这座因地处港口门户得名的渔村，就此接过了崖县政治、经济与文化中心的身份。这是一次足以改写城市格局的搬迁。

此前数百年，三亚湾始终偏居州府一隅，托举着港口与街市的烟火，却从未站在舞台中央；至此，城市的中心牢牢扎在了三亚湾的岸线上，开始了向海生长。属于三亚的现代建城史，自此翻开。

此后三十余年蓄力生长，城市的骨架沿着湾岸徐徐铺展。1987年，三亚迎来了又一次命运的转折 ——“国际性热带滨海旅游城市” 的建设目标正式提出；同年12月，国务院批复三亚升格为地级市。

彼时的主城区，还只是蜷缩在三亚港畔的4平方公里：一个港口、一条解放路、一座电影院、一个菜市场，几乎就是这座小城的全部家底。

几乎与城市升格同步，三亚湾被列入海南省第一批重点风景名胜区。那时的它，还只是城边一条未经雕琢的野生海岸线：沙滩上走着赶海的渔民，海面上漂着归港的渔船，全然边陲小镇的气息。没人能想到，这条与城市同步起步的岸线，会在之后的四十年间，一步步从城市的边缘，成为整座城市的门面。

②度假封面

最先唤醒这片海岸的，是酒店业的浪潮。

建省初期的三亚湾，凭借离市区最近、交通最便利的天然优势，成了绝大多数游客抵达三亚的第一站。1994年凤凰机场通航后，游客从机场沿湾岸直行入城，映入眼帘的第一片海，就是三亚湾。早期的胜意酒店、三亚湾度假村等观光酒店沿海岸铺开，让三亚湾日落从本地人的日常景致，慢慢变成游客相机中的标志性风景。

2010年海南国际旅游岛建设上升为国家战略，三亚湾作为开发最早、配套最成熟的湾区，率先承接了全国性的度假红利。

国光豪生、君澜、福鹏喜来登、康年等星级酒店一字排开，客房总量与酒店密度均居三亚各湾区之首。如今，酒店的升档仍在继续。在建的W酒店与瑞吉酒店，落成后更将刷新三亚市区高端酒店的天花板。

与别的湾区不同，三亚湾的酒店始终与城市烟火紧密相连 —— 出门是银滩日落，转身是街市烟火，“城市里的度假海岸” 成了它最核心的差异化标签。

这份度假与市井共生的独特面貌，并非天然形成。背后是这座城市对湾区长达近30年的生态投入：从1997年椰梦长廊种下第一棵椰树至今，近三十年间累计投入近7亿元，从绿化美化、道路改扩建到岸线修复、生态补沙，一次次主动打磨这条岸线。不是一次性的形象工程，而是用几十年的耐心，把一条野生海岸线，慢慢养成全国家喻户晓的度假封面。

③核心引擎

酒店为三亚湾赢来了全国的名气，而真正让它从“城市门面” 进阶为 “城市核心引擎” 的，是产业的扎根与生长。

在三亚“一心两翼”的城市总体规划中，三亚湾区域自始至终都是毋庸置疑的绝对中心。

这一中心地位并非只是规划蓝图上的表述——2018年海南自贸港建设全面启动后，三亚的城市格局被重新锚定：2020年6月，三亚中央商务区作为海南自由贸易港首批挂牌的 11 个重点园区之一，其定位为“自贸港现代服务业高质量发展引领区”和“国际化滨海CBD会客厅”，重点聚焦总部经济、现代金融、现代商贸、邮轮游艇、文化艺术等主导产业。

而这一全新定位，恰好与三亚湾的天然禀赋高度契合。

迎宾路总部商务带与三亚湾滨海景观带交汇，形成了三亚独有的“T型城市主轴”——腹地是密布的大悦城、万象汇等高端商业与写字楼集群，滨海是连片成型的星级酒店带。三亚中央商务区与滨海岸线无缝衔接，度假与办公不再泾渭分明，而是共同构成了有产业支撑、有资产重量的城市核心区。

为什么自贸港的核心产业集群，最终落在了三亚湾，而非其他风景更惊艳的湾区？

答案藏在最朴素的城市发展逻辑里：产业落地需要的不只是海景，更是成熟的城市配套。办公需要写字楼宇，员工需要居住、教育、医疗，商务需要酒店、商业、交通枢纽。

只有三亚湾，沉淀了四十年的城市底蕴，既有一线滨海的景观价值，又有完整成熟的生活与交通体系，是唯一能承载“商务 + 度假 + 生活” 复合功能的片区。截至2026年6月，三亚中央商务区入驻企业已超万家，现代金融产业规模突破千亿级，成为全省首个千亿级金融产业集群。

回望六百年前，毕潭港开启了三亚最早的对外贸易；近代三亚港撑起了崖州的商贸繁华；到今天，金融总部、邮轮经济、商务会展沿湾聚集，成为自贸港的产业核心。

三亚的向海发展基因，始终沿着三亚湾的岸线一路传承。港口的功能在迭代，产业的形态在升级，但“依湾聚势、因湾兴城”的底层逻辑从未改变 —— 海湾永远是这片土地最核心的禀赋，人流、资金与产业，永远向着这片岸线汇聚。

城市生长的每一步，最终都会在土地上留下最深刻的印记。如果说酒店与产业撑起了三亚湾的城市骨架，那么土地市场的一次次印证，则让这片海岸的价值有了最真实也最硬核的标尺。

①地王迭起：城市价值锚点

三亚湾的商品住宅时代，始于2003年。

这一年，土地招拍挂制度正式确立，土地价值第一次有了公开透明的市场标尺。彼时大东海开发已近饱和，亚龙湾又严格限制商业住宅开发，资本的目光投向了绵延二十余里的三亚湾。碧海蓝天、兰海花园等初代海景小区陆续落地，“推窗见海” 的居住想象，第一次从图纸走进了普通人的生活。

制度落地仅数月，三亚湾的地价便一路走高：2003年2月亩均35万元，同年7月便涨到64万元；2004年，海坡一线海岸地块拍出每亩127万元的高价，三亚湾由此得名“海南地王至尊”。

也正是在这一轮开发浪潮中，鲁能集团（中国绿发）作为最早一批重仓三亚湾的央企力量，拉开了湾区整体开发的序幕。整个鲁能三亚湾项目占地约6.8平方公里，用地沿三亚湾东西延展近9公里，是当时海南规模最大的滨海度假综合体之一。

随着配套成熟、产业落地，新一轮地王潮接踵而至。万科、吉祥置业、天正集团、金盛先后落子，地价纪录一次次被刷新。

2023年9月，吉祥置业经过632轮竞价，以楼面价17328元/㎡拿下海坡片区地块，刷新三亚住宅用地楼面价纪录。紧接着2024年6月，还是三亚湾海坡片区，天正集团经过510轮叫价，再次以楼面价17934元/㎡再次刷新三亚土拍单价纪录。

真正的“史诗级”发生在2024年12月，海坡片区一宗 49 亩地块引发 1064 轮竞价，历时 14 小时最终被金盛斩获，综合楼面价 21191元 /㎡，竞价轮数与楼面单价双双创下三亚新高。

市场的选择向来都是最直白的表达：三亚湾的土地，始终是这座城市最硬核的价值锚点。

而最耐人寻味的，是历史的隔空呼应。六百年前，“三亚里” 最早的聚落，就诞生在今天的海坡片区；六百年后，这片土地再次成为全城价值的高地。城市起点处的禀赋，最终也成了它登顶的核心支撑。

②老城新生：城市原点的再生长

三亚湾的价值升级，从来不止于地价数字的攀升，更在于老中心的自我唤醒与重新生长。其中最具标志性的，就是凤凰海岸单元的蜕变。

作为三亚中央商务区四大核心单元之一，凤凰海岸所在的三亚港片区，本就是城市的起点—— 当年港口贸易在此兴盛，行政中心在此落地，解放路的烟火在此发源。它是三亚最早的城市核心，也在岁月流转中渐渐沉淀出老城的厚重与陈旧。而自贸港的浪潮，给了这片老岸线一次全新的登场机会。

从老港务局片区的更新改造开始，昔日的旧仓库、老码头、零散居民区逐步退场，取而代之的是错落有致的滨海天际线、开放共享的公共岸线与多元复合的城市功能。

三亚湾壹号文商旅综合体开业，5小时客流破5万人次，给老城区带来了全新的消费场景与商业活力；恒力中心、紫金国际中心等陆续落地，夯实了自贸港滨海商务的能级。中旅三亚蓝湾以164米的高度刷新湾区天际线，带来了滨海高端居住的新标杆。

城市原点开始了“二次生长”。当年因港而兴的老商埠，如今借着自贸港的浪潮，正升级为集商务、居住、文旅于一体的复合型城市核心。曾经承载了几代人记忆的旧中心，正在以更现代、更国际化的面貌，重新站回城市舞台的中央。

每当夕阳西沉，漫步在三亚湾铺满夕阳余晖的银滩上，脚下延伸的是这座城市的荣光与梦想，烟火与繁华。听着浪涛拍岸，似乎在与六百年前毕潭港外的潮声声声回响。

从唐代士人眼中的南疆极地，到六百年前三亚里的渔耕烟火；从1954年行政中心迁址港门，到四十年间酒店集群拔节、产业集聚、地王与重点项目接踵而至的壮阔生长。四十而“立”，立的不只是高楼与天际线，更是一座城与一片湾的双向奔赴。

三亚湾赋予了三亚最初的名字与根脉，托举这片土地从渔港一步步成长为滨海名城；三亚则回馈给三亚湾全新的价值与生命力，让一道原生野岸，蜕变为城市的名片与封面。

一湾海成就一座城，一座城反哺一湾海，六百年潮起潮落，这份共生共长的联结，从未改变。

潮声日夜不息，落日每有不同。三亚湾与三亚的故事，还在伴着海风，向着更辽阔的蓝继续生长。

本文在写作过程中参考了以下资料：

1.《正德琼台志》[明]唐胄纂修，明正德十六年（1521年）

2.《万历琼州府志》[明]戴熺、欧阳灿总裁，蔡光前等纂修，明万历年间（1573-1620年）

3.《崖州志》（乾隆版）[清]宋锦、李如柏修，黄德厚纂，清乾隆二十年（1755年）

4.《崖州志》[清]张嶲、邢定纶、赵以濂纂修，郭沫若点校。1962年版。

4.三亚总部经济及中央商务区规划设计公示稿

5.《中国（海南）自由贸易试验区三亚总部经济及中央商务启动区控制性详细规划》2019年3月7日

6.《海南日报》、南海网、三亚日报等官媒历年报道

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