天津
最近北京商业圈真的热闹非凡，一边是等了快二十年的项目终于要落地，一边是换了三任老板的老商场悄悄活过来了，两个放在一起看，简直就是两种人生剧本呀～
先说第一个，东外39MALL就位于东直门核心区，紧邻央企大道和77国驻华使馆，位置真的很好。
东直门地铁2号线、13号线、机场线三线换乘，每天人来人往，但就是缺少一个像样的大商场。这一等就是近20年。
这个项目属于北京信达中心，总建筑面积59万平方米，高端居住、国际办公、奢华酒店一应俱全，就是缺少商业部分。之前一直停滞，很多人都快忘记了。
结果今年8月5日，人家直接搞了个全球招商发布会，主题叫“万种生活，共赴东外”，北京市商务局、东城区政府都来了，200多个品牌代表到场，阵势真的大。
17万平方米的 商业体量，这是什么概念？可以说是东城区近八年最大的商业项目，也是二环内稀缺的大规模新增商业。460多个品牌，近一半是首店、旗舰店、定制新形象店，这样的密度在北京是很少见的。
我还查看了已经签约的主力店，小象超市东城首店、保利电影中心全国首店、MELAND CLUB 东城首店、MUJI 东城最大门店、CITY MART 北京旗舰店、迪卡侬北京旗舰店、魅KTV GOLD 全国首店……光是首店就列了一长串，太猛了。
最夸张的是交通，三线换乘TOD枢纽日均客流预计126.1万人次。什么是概念？每天差不多一个北京西站的人流量从你门口过。5公里范围内有278万高净值商务人群、201万高品质家庭客群，客群质量全北京找不到几个。
另外还有2万平方米的空中花园，再现京门城市肌理，艺术观赏、户外社交、创意市集、城市展览皆可。二环内有这么大的空中花园，确实很少见。
再者就是，马家堡欢乐颂，比东外小得多，但是故事比东外精彩得多。
这个商场换了三任老板然后悄悄翻身，堪称北京商业圈的“逆袭剧本”。
最早叫华冠天地，后来同昌盛业接盘，改名为新荟城，2019年5月开业，当天客流超过10万人次，销售额2000万，开局特别猛。结果高光不到两年，2021年4月就半停业了，140多个品牌也只剩下10多家在营业。
直到2025年11月，中国长城资产北京分公司同华润资产达成协议，长城资产凭借司法抵债取得物权，华润万象生活旗下的“欢乐颂”品牌被引入到盘活运营当中。
这里多说一句，华润资产是华润集团专门从事特殊资产投资运营的平台，欢乐颂是华润万象生活专注于社区型商业的产品线，即专业资管方拿项目、专业商管团队出品牌，专门接手别人做不下去的商场然后把它救活。
今年3月华润资产董事长亲自到现场调研，要求加快改造招商，力争年内开业。
目前定位为马家堡街道生活品质标杆综合体，主打15分钟便民生活圈，服务周边30万社区客群，以餐饮+亲子做家庭生活目的地，与周边住宅、公园联动，打造有温度的社区共享客厅。
这两个项目真的是特别有意思。一个出身于金汤匙、央企背景、核心地段、TOD纽带，就是磨了20年才落地的；一个出身于普通家庭、命运多舛、换了三任老板、最后靠专业团队悄悄翻身的。
一个走的是国际消费中心城市的高端路线，460个品牌、近50%首店，要的是城市级影响力；一个走的是社区便民路线，6.2万平方米、30万客群，要的是周边居民的日常粘性。
但它们有一个共同点，都是2026年要开。年末12月，力争年内，到时候北京商业版图又要多两个新变量了。
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