户均出资12万多元，长沙一危房“原拆原建”，居民住上“好房子”

“原拆原建”后，长沙市雨花区侯家塘街道湘农桥社区面貌焕然一新。赵春林/摄

这一系列居住环境的改善，源自当地政府主导推进的危旧房屋原拆原建民生工程。

中房报记者 赵春林 通讯员 李施佳 胡芝兰 长沙报道

“算下来，只掏了12万多元，危房经‘原拆原建’就变成了漂亮的新房，我们觉得‘很划算’。”8月19日上午，长沙市雨花区侯家塘街道湘农桥社区二区9栋的陈女士告诉中国房地产报记者。

在长沙湘农桥社区二区，一栋新安装了电梯的崭新4层小楼格外打眼，不时有人前来参观。新楼采用了绿色建造技术，首层楼板做了防水防潮处理，屋顶采用“闷顶+坡屋面”结构，排水性能好；漂亮的外墙还预留了空调外机位置；新房内各个房间宽敞明亮、视野开阔、采光通风充足，颇为宜居。

很难想象，两年前这栋有着50年“楼龄”的单位自建房还是另一幅模样：外墙渗水、砖体裸露、地基下沉、楼板开裂，住在这里的24户居民整日提心吊胆。

这一系列居住环境的改善，源自当地政府主导推进的危旧房屋原拆原建民生工程。

80多平方米只投入12万多元

湘农桥社区二区9栋建于1975年，位于湖南省水利厅机关院内，为4层多孔板建材砖混结构，已有50多年历史。该栋老楼房屋产权总面积约2233平方米，单套建筑面积以80多平方米、100多平方米为主，也有少量60多平方米户型，共24户居民。

数十年风雨侵蚀，再加上年久失修，经专业第三方机构安全检测，湘农桥社区二区9栋被鉴定为C级危房。

当得知长沙市自然资源和规划局‌已出台政策，对于不具备成片改造条件，且近期未纳入房屋征收计划的零星C级、D 级城市危房，在符合国土空间规划前提下，允许采取“四原”原则（原址、原面积、原高度、原使用性质）拆除重建后，该楼栋居民开始筹划采取“自筹为主、政府补贴”方式申请危房拆除重建。

经测算，该栋楼新建后，建安成本为每平方米3056元。按照长沙市危房“四原”重建奖补政策，该栋居民楼原拆原建奖补资金由市、区两级财政按5:5比例分摊，市、区两级财政每平方米合计补贴共计1050元，住户自筹一部分，每平方米2006元。以一套建筑面积80多平方米的户型为例，住户需自筹资金16万多元。

达成共识后，该栋居民楼24户居民自发成立业委会，委托驻湘央企中铁城建集团房地产开发有限公司，签订全过程代建服务协议，从项目申报、房屋拆除，到施工建设、竣工验收、产权办理等27项服务全部“打包”。

2024年11月23日，该栋旧楼拆除后，于2025年2月9日启动原址重建。新房参照之前户型，仍以80多平方米和100多平方米两种户型为主，少量有60多平方米户型。

在外过渡约一年后，该栋24户居入住新居，还意外收到了政策补贴大礼包——500元/平方米补贴直接补到居民头上。

“自筹资金时，住户是按2006元/平方米交给承建方的，这500元/平方米补贴发放后，住户实际上仅花了1506元/平方米，80多平方米户型相当于花了12万多元。”长沙湘农桥社区居委会一负责人告诉记者。

24户家庭住上安心房

原拆原建筹划初期，由于少有经验，各方协调工作难度较大。

据上述长沙湘农桥社区居委会负责人介绍，该栋楼虽然只有24户，但改建想法就有20多个。

“难在统一共识和资金统筹，有居民对重建有顾虑。”上述长沙湘农桥社区居委会负责人说，能不能按期交房，户型面积不一样怎么出钱，钱交给谁管，各种手续好不好办，顾虑重重。

还有居民不想出钱改建，认为老房子迟早会由政府主导拆迁，可能还会拿到一笔补偿金。

为了顺利推进，在长沙侯家塘街道和湘农桥社区的指导下，成立了危房重建业委会，组织召开了数十次议事会，大到重建方案、施工单位遴选，小到户型确认，全部通过民主协商、投票决策。

考虑到住户大多为老年人，改造后的项目融入适老化设计，还加装了电梯。

居民家里终于有了宽敞明亮的独立卫生间。 赵春林/摄

社区工作人员除了开协调会，针对少数犹豫居民，还与业委会成员轮番上门，掰着指头算安全账、长远账，最终消除了大家的顾虑。在各方“齐心”、群策群力之下，长沙湘农桥社区二区9栋的自筹资金一收齐，便进入到了危房重建业委会设立的资金共管账户，所有收支透明公开，接受全体居民监督。

与此同时，湘农桥社区二区9栋项目所在地长沙市雨花区住建、资规、人居环境、街道、社区等部门、单位为房屋重建报批报建“一事一议”开辟绿色通道，简化审批流程，在不改变土地权属、保留原有划拨性质的情况下，直接豁免用地审批手续，将立项用地规划许可、工程建设许可、施工许可创新推行“三证合一”并联审批，原本需要90天的审批周期压缩到了30天。

还有，由于历史原因，该栋楼西侧压占了规划D-6道路红线约3.5米，按照常规“四原”原则重建，规划上过不了关。

“群众的事，再难也要想办法。”雨花区政府主动向长沙市政府作出书面承诺：在规划道路实施计划明确前，暂不启动道路建设及相关拆迁征收工作，打消居民“拆了建不了”的顾虑。长沙市资规部门更是主动将权限下放，在满足结构和消防安全的前提下，充分尊重历史成因，适当放宽建筑离界、退让距离要求，确保居民住房面积不低于改造前标准。

长沙市自然资源和规划局相关负责人表示，作为长沙首个全过程推动的原拆原建项目，湘农桥社区二区9栋的成功实践，探索出了划拨土地上危旧房屋改造的产权处理、资金筹集、审批流程等关键环节的解决方案，不仅为同类危旧房屋改造提供了可借鉴经验，也为后续同类项目提供了“样板”。

据了解，参照周边城市更新项目市场表现，该栋改造后房屋的房产价值和租金水平上涨了约60%，居民不仅住上了安心房，手里的资产也实实在在得以升值。

从“忧居”到“优居”，长沙湘农桥社区二区9栋这一单位自建房的原拆原建改变的不仅是一栋楼，更是改善了24户家庭的生活。而这样的改变，正在长沙更多老旧小区悄然发生。